Предприниматель: цены на квартиры не упадут, пока зарплаты не снизятся

Это видео больше не доступно.

• Темпы продаж не снизились, а стали даже выше
• Просторные квартиры и загородные дома сейчас в цене
• Коммерческая недвижимость в существенном минусе
• Возможно, рост цен на жилье все же замедлится

На рынке недвижимости наметились перемены. Перспективы работы на удаленке стимулируют спрос на более просторные квартиры. «Клиенты все чаще предпочитают двушкам трешки, – отмечает крупный предприниматель-застройщик Юрий Петров. – Иногда даже проще доплачивать работникам на улучшение жилищных условий, чем тратить деньги на офис».

Создатель нового жилого комплекса Kalevi Panorama в центре Таллинна, управляющий партнер компании Tycoon Юрий Петров рассказал в интервью Rus.Postimees об изменившихся запросах покупателей и пояснил, почему цены на недвижимость не падают.

Бизнесмен также критически отозвался о попытках некоторых крупных застройщиков обращаться за помощью к государству: «Удобно выглядеть несчастным и просить о поддержке, получая преференции, и с другой стороны – закручивать гайки и повышать требования по аренде».

– Что же происходит на рынке коммерческой недвижимости в эпоху перемен?

– Безусловно, коммерческая недвижимость сейчас в существенном минусе.

Новые арендаторы, которые приходят вместо ушедших, получают предложения минимум на 30% ниже. Очевидно, что те инвесторы, которые вкладываются в коммерческую недвижимость, сейчас будут в проигрыше.

Причин можно назвать несколько. Некоорые компаний уже давно ушли на удаленку. Некоторые компании вообще сейчас сокращают офисные площади. Например, мои работники три месяца работали в Zoom и по Скайпу. Никаких проблем при этом не возникало.

Иногда даже проще доплачивать своим работникам на улучшение жилищных условий, чем тратить деньги на офис.

Петров: спрос и цены на трешки продолжат расти Фото: Tairo Lutter

Почему бы не увеличить им зарплату, частично компенсировав расходы работников на аренду жилья? Это позволило бы сотруднику вместо обычной квартиры за 600-700 евро снять более просторное жилье с отдельным кабинетом. Грубо говоря, если я плачу за офис, в котором работает пять человек, три с половиной тысячи евро, то можно от аренды оказаться и из этой суммы доплатить работнику на улучшение жилищных условий.

– Удаленка – это надолго? Вы готовитесь к длинной полосе неопределенности, вызванной ситуацией с коронавирусом?  

– Судя по тому, что авиакомпании Aeroflot и Lufthansa, а также многие отели перенесли срок действия премиальных и бонусных баллов сразу на два года вперед, можно считать это прогнозом на будущее. Думаю, что лояльные к своим клиентам компании трезво оценивают ситуацию.

– Каких изменений стоит ждать на рынке покупки и продажи квартир?

– Потери неизбежны, если квартира сдавалась в краткосрочную аренду. Помимо того, что обсуждаются директивы мэра Таллинна, которые ударят по рынку Airbnb и Booking, возможны и другие ограничительные меры. Например, в Чехии квартирные товарищества размещают в лифте официальные таблички, информирующие о том, что товарищество против сдачи квартир в краткосрочную аренду. Затем проводится собрание, которое запрещает сдачу квартир посуточно.

С учетом падения туристического потока и готовящихся ограничительных мер в отношении краткосрочной аренды, безусловно, этот рынок существенно пострадает. В остальном дела не так плохи.

Экономика Эстонии, в отличие от соседней России или той же Латвии, более чем стабильна. Все мои эстонские знакомые либо сохранили свои доожности по работе, либо даже получили повышение.

Полагаю, что на эстонском рынке недвижимости будет даже наблюдаться определенный приток рабочей силы и другие положительные сдвиги.

Несмотря на негативные оценки экономических перспектив, я вижу много новых строительных площадок. Некоторые стройки открываются прямо сейчас, а это верный признак положительных изменений.

– Одновременно мы видим, что на рынке недвижимости крупные компании-застройщики обращаются за помощью к государству, чтобы довести начатые проекты до конца. Не могут свести концы с концами?

– Тут очень много спекуляций. Некоторые подрядчики и застройщики пишут ходатайства о государственной помощи, но при этом те же самые владельцы недвижимости не снижают свои требования и цены на аренду.

С одной стороны, удобно выглядеть несчастным и просить о поддержке, получать каникулы по выплате кредитов в банках и другие преференции, а, с другой стороны, – закручивать гайки и повышать требования по аренде.

– Каковы ваши прогнозы на ближайшее будущее?

– На мой взгляд, ситуация на рынке недвижимости не ухудшилась, темпы продаж не снизились, и сейчас даже стали выше. Конечно, есть такие проекты, находящиеся в финальной части, где продажи идут достаточно вяло. Как правило, остаются непроданными самые дорогие квартиры. В этом сегменте клиенты так или иначе наиболее придирчивы. У них есть деньги, поэтому они могут позволить себе выбирать.

Полагаю, что будет повышаться спрос на более просторные квартиры.

Людям нужно больше пространства в ситуации, когда многие вынуждены работать в домашнем офисе. Лишняя комната не помешает. Думаю, что сейчас клиенты будут выбирать скорее трешки, чем двушки.

Могу констатировать, что спрос на трехкомнатные квартиры уже существенно вырос. Их предпочитают даже одинокие люди, которые говорят, что двух комнат им будет мало. Там есть возможность устроить, например, отдельный кабинет. Наверное, это очень правильная опция в наши дни. Однако предпочтения могут быть самые неожиданные. У нас есть покупатель, который попросил убрать гостевой туалет и сделать вместо него хранилище для галстуков. У этого человека свое представление об эстетике. 

Многие люди сейчас делают покупку квартир с учетом района, инфраструктурных моментов. Например, район Пирита продолжает активно застраиваться, но бутылочное горлышко на дороге никто не отменял.

Как бы ни облагораживали и ни расширяли проезжую часть у "Русалки", полумерами проблему пробок не решить. Финны на месте эстонцев уже давно насыпали бы там дамбу или построили туннель.

Кроме того, продолжится смещение рынка недвижимости в направлении частного сектора.

Спрос на загородные дома продолжит расти. Люди хотят дышать свежим воздухом и стараются вырваться из замкнутого пространства квартир.

Что касается студий и прочих жилых площадей в маленьком формате, то предпочтения будут отдаваться тем вариантам дизайна, которые создадут ощущение расширенного пространства, в котором легче дышится.

– А как себя будут вести цены на квартиры?

– Если есть спрос на трехкомнатные квартиры, значит и цены на них вырастут, хотя сейчас в новых домах метр в двухкомнатной квартире пока еще стоит дороже. Спрос на двух- и однокомнатные квартиры по-прежнему очень устойчив.

Однако, факторы риска, связанные с коронавирусом и самоизоляцией, никто не отменял. Поэтому сложно загадывать, как поведут себя цены в дальнейшем.

Например, Италия просто три месяца не отгружала заказы на материалы, от которых зависит, в частности, и наш рынок недвижимости. Возможно, что рост цен замедлится.

В Москве, например, сейчас очень вырос спрос на квартиры вторичного рынка и на квартиры «с историей», но проблема в том, что российские банки не финансируют сделки на вторичном рынке. Застройщикам интересно вытягивать деньги именно под новые проекты.

Жаль, что эстонские банки сейчас занимают всё более консервативную позицию. Сейчас многим клиентам предлагают, например, только 50% финансирования.

Такие предложения поступают даже тем, кто еще шесть месяцев назад без проблем получал 80-процентное финансирование.

– Все ждали, что с началом коронакризиса цены на недвижимость упадут, но этого не произошло. Что мешает падению цен?

– Давайте возьмем в качестве примера Испанию, где уровень безработицы колеблется до 25%. Понятно, что покупательная способность внутреннего рынка там достаточно ограничена. При этом цены на хорошие квартиры и виллы даже в Испании не падают, потому что покупка недвижимости – это всегда хорошая инвестиция в будущее.

Стоимость квадратного метра в топ-сегменте остается стабильной и в Эстонии.

Что касается недвижимости эконом-класса, то цены на такие квартиры не падают, потому что не происходит сокращения зарплат.

Причем квартиры не дешевеют, где бы вы ни смотрели себе жилье: ни в Porto Franсo, ни в Ласнамяэ.

Если какие-то компании сейчас и заявляют громко о скидке в 15-20 процентов, то дело не в реальных скидках, а в стратегии продаж. Сначала выставляется космическая цена, а потом предоставляется скидка.

Если парковочное место предлагается бесплатно, значит, его цена во что-то уже заложена, скорее всего, в квадратный метр стоимости квартиры. Всё всегда имеет под собой довольно простую арифметику.