Сказка про дачного бычка, или Как закрытые границы влияют на продажу недвижимости в приграничных районах Эстонии

Дачный поселок Удрия, Ида-Вирумаа. Снимок с дрона

ФОТО: Ambrozi kinnisvara

Исторически сложилось так, что многие дома и дачи в пригородах Нарвы и Нарва-Йыэсуу принадлежат россиянам. Отдых на собственной даче в Эстонии всегда считался престижным у жителей и Ленинграда, и Петербурга. Некоторые приобрели дачи в Принаровье еще в советские времена, другие вложили в покупку деньги в то время, когда курс рубля к евро был для жителей России вполне приемлемым. Сейчас, по мнению специалистов, многие из них хотят избавиться от недвижимости в соседней стране.

Жители Эстонии, наоборот, хотят купить себе дачу в этих краях. Читатель Rus.Postimees Владимир поведал свою историю. Он давно хотел приобрести дачку в Ида-Вирумаа, недалеко от реки или моря, недорогую и симпатичную.

О цене договорились устно

 «Мы искали подходящую дачу месяца три. И вот нашли – в хорошем месте, практически в черте Нарвы, в садоводческом товариществе Oktoober. Объявление давал маклер, но показать дачу оказался: сказал, что времени нет. Мы сами нашли в товариществе человека, у которого были ключи и контактные данные продавцов, которые, как оказалось, жили в России, в Санкт-Петербурге», - рассказывает Владимир.

Дача Владимиру и его жене понравилась. Правда, дом внутри они осмотрели очень бегло, в течение нескольких минут, и даже не запомнили, как выглядит интерьер и какие вещи там находятся, но это не помешало им связаться с продавцами, договориться о цене и заключить устный договор о продаже.

Дальше все шло по плану, продавцы уже заказали машину для вывоза с дачи своих личных вещей, уже была забронирована очередь для прохождения границы, но коронавирус нарушил все планы: почти полгода собственники ждут у моря погоды, а Владимир с женой с любовью и удовольствием возделывают чужой участок: нравится им, понимаете ли, заниматься садоводством и огородничеством. В дом они по-прежнему войти не могут – там хранятся личные вещи питерцев, видимо, имеющие какую-то огромную ценность.

Прерванная переписка

Более того, оказалось, что продавцы недвижимости отказываются совершать сделку, пока эти вещи не будут вывезены. А вывезти их, как вы уже поняли, мешает коронавирус. В общем, типичная сказка про белого бычка. Впрочем, если бы не принципиальный подход собственников к освобождению своего дачного домика от загадочных и, видимо, очень ценных личных вещей, теоретически продавцы вполне могли бы приехать на сделку: у них, по словам Владимира, есть вид на жительство в Германии, но делать огромный крюк и тратиться на билеты они не хотят, а также не испытывают особого восторга перед перспективой сидеть 14 дней на карантине, если каким-то образом им удастся приехать в Эстонию напрямую из России.

Желающий ускорить процесс перехода собственности Владимир направил письмо в Департамент полиции и погранохраны, в котором, в частности, писал: «Я обращаюсь к вам с просьбой подсказать решение проблемы. Нам же нужно только оформить сделку купли-продажи в течение одного дня». 

Из полиции ответили: «В настоящее время регуляцией прав и обязанностей лиц на карантине занимается Департамент здоровья Эстонии. Просим вопросы, связанные с карантином, уточнить у соответствующего департамента».

Естественно, что после этой рекомендации аналогичное письмо было отправлено в Департамент здоровья. Ответа Владимир так и не дождался. Как вы узнаете позже, в этой истории вам встретятся и другие официальные лица, не пожелавшие ответить на вопросы не только Владимира, но и на запросы редакции.

Дачи реальные, сделки виртуальные

Но прежде, чем сделать выводы и дать советы, посмотрим, что происходит на рынке недвижимости Ида-Вирумаа, в частности, какие дачи продаются под Нарвой и в Нарва-Йыэсуу.

На день написания статьи на портале недвижимости KV.EE было выставлено на продажу 40 объектов в диапазоне цен от нуля до 45 000 евро в Нарве (рассматривать более дорогие объекты в контексте данного материала нам показалось нецелесообразным.Прим. В.К.) и четырнадцать - в Нарва-Йыэсуу. Большие и маленькие, нарядные и неказистые, занесенные в строительный регистр и еще не занесенные, стоящие на приватизированной земле и еще не являющиеся недвижимостью - выбрать есть из чего.

Как вспоминает маклер Анатолий Амбрози, до прихода коронавируса дачный рынок в Ида-Вирумаа был активным, но еще активнее шла продажа, когда один евро стоил 45 рублей. Тогда 90% покупателей были из России. «Теперь не покупают, а скорее хотят избавиться. Конечно, в большей степени это касается квартир. Если рыночная цена квартиры меньше 20 000, ее выставляют на продажу», - говорит Амбрози.

По словам маклера, сейчас при продаже недвижимости довольно часто возникают проблемы, связанные со свободным перемещением людей по планете: в наше время продавец квартиры или дачи может обнаружиться на другом конце земного шара. На помощь приходит интернет. Даже находящиеся в одном городе, но оказавшиеся в связи с пандемией на карантине или в самоизоляции участники сделок купли-продажи недвижимости видят друг друга на экране компьютера - с помощью различных платформ: Zoom, Skype, Teams и других, а подписывают договоры с помощью кодов ID-карты или мобильного телефона.

Как же все-таки быть?

«Не все нотариусы могут провести такую сделку, говорят, что нет-де технических возможностей, - делится опытом Амбрози. – К тому же для видео-моста все участники сделки должны быть местными жителями. Если участник сделки не просто находится в отъезде, а является реальным иностранцем - жителем России, то видеомост невозможен, нужно оформлять доверенность и переправлять ее в Эстонию экспресс-почтой».  

Мы рассказали Анатолию Амбрози про казус с личными вещами продавцов дачи. «А хотят ли они продать? – задал встречный вопрос маклер. – Тот, кто хочет продать, тем более в данной рыночной ситуации, использует все варианты. Можно, например, вывезти вещи на склад, но, видимо, эти продавцы никому не доверяют».

Но все-таки как быть? Да, история с запертым домом, вокруг которого уже хозяйничают на участке, благоустраивая его, потенциальные покупатели, на сегодняшний день кажется бесконечной, как лента Мёбиуса, но при этом и довольно поучительной: другие разделенные границей и коронавирусом продавцы и покупатели недвижимости могут оказаться пусть не точно в такой, но в похожей ситуации.

Может быть, участвуй в сделке маклер, которому доверяли бы обе стороны, этот вопрос удалось бы решить быстрее и безболезненнее.

Квалифицированный маклер перед тем, как брать объект недвижимости на продажу, должен выяснить, где проживает собственник, в порядке ли его документы, может ли он прибыть на сделку и что делать, если не сможет.

В конце концов, от знания таких деталей порой зависит успешное заключение договора купли-продажи.

Нотариусы не идут на контакт

Второй помощник в этих делах – дотошный, знающий законодательство как свои пять пальцев, нотариус. Нам казалось, что в данном случае в курсе всех деталей оформления сделки должны быть нотариусы из Ида-Вирумаа, ведь за редким исключением заверять сделку приходят в нотариальную контору, расположенную недалеко от объекта купли-продажи.

Мы обзвонили всех нарвских нотариусов, а также обратились за комментариями к их коллегам из Силламяэ и Йыхви.

Нотариусы из Нарвы нас не просто не порадовали, они нас расстроили. Татьяна Бойцова оказалась в отпуске, ее заместитель Елена отказалась подойти к телефону. Нотариус Сергей Никонов через секретаря отправил нас за комментарием в столицу, в Палату нотариусов. Секретарь нотариуса Оксаны Бауэр-Карле оказалась более приветливой и посоветовала позвонить на следующий день в 9.00. Утром по телефону ответили уже другим голосом, жестко и непреклонно: нотариус занят, разговаривать не может.

В силламяэской нотариальной конторе нам объяснили, что нотариус Ирина Крицук в отпуске, но, тем не менее, секретарь нотариуса попросила перезвонить через 15 минут, чтобы мы смогли задать свой вопрос заместителю. Дозвониться в назначенное время нам не удалось: из трубки постоянно раздавались короткие гудки. Йыхвиский нотариус Андрей Лысенко, узнав через секретаря, кто звонит и каков вопрос, попросил задать его письменно. Ответа на отправленный тут же запрос журналист Rus.Postimees ждет до сих пор.

Почему пять нотариусов и их заместителей, наверняка грамотные юристы, сдавшие в свое время сложнейшие экзамены на звание нотариуса, проигнорировали запрос журналиста из ведущего медиа-концерна Эстонии?

А ведь вопрос, заданный журналистом, был элементарным: распространяется ли на граждан третьих стран возможность участия в нотариальной сделке по видеомосту или же такую сделку купли-продажи в отсутствии одной из сторон можно провести только на основании доверенности?

Ответ получен

Развернутый ответ на вопрос редакция получила в течение пятнадцати минут от таллиннского нотариуса Аллы Шевчук, которая, между прочим, начинала свою карьеру в Нарве:

«Для дистанционного (удаленного) удостоверения сделки клиенту необходима ID-карта со считывателем ID-карты или мобильный ID (NB! Smart ID не подходит). Кроме этого, необходим компьютер с камерой и микрофоном, и скорость интернета должна быть достаточно быстрой для видеоконференции. Если требуется удаленно удостоверить двух- или многостороннюю сделку, то все стороны сделки должны находиться за компьютерами удаленно.

 К сожалению, в указанном вами случае, невозможно удаленно оформить доверенность или сделку, поскольку у клиента нет эстонской ID-карты или карты вида на жительство в Эстонии. Такому клиенту необходимо обратиться к нотариусу в России для оформления доверенности. Доверенность в оригинале должна быть представлена нотариусу, который оформляет сделку, а если сделка касается недвижимости, то такую доверенность необходимо перевести у присяжного переводчика в Эстонии на эстонский язык, поскольку при заключении сделки доверенность предоставляется в Крепостную книгу, которая принимает документы только на эстонском языке.

Перечисленные на депозит нотариуса в связи с заключением сделки денежные суммы перечисляются на счет продавца, в том числе и на зарубежный - необходимы правильные и точные данные номера счета получателя и банка. Советую продавцу обратиться в свой банк и уточнить возможные расходы при получении денежных сумм».

Полезный совет

Хорошо, но как же быть с освобождением домика от имущества продавцов? Судя по всему, российским продавцам дачи, которую уже полгода не может купить Владимир, никто не объяснил, что сделка купли-продажи и освобождение помещения с передачей ключей не обязательно должны происходить в один и тот же день.

«Устный договор об отчуждении недвижимости юридической силы не имеет, и сторонам, заключившим такое соглашение, приходится надеяться только на порядочность друг друга».

Если вдруг у одной из сторон по какой-то причине изменятся жизненные обстоятельства, она может отказаться от сделки, нарушив тем самым устный договор. При этом не будет никаких оснований для наложения на виновную сторону денежного штрафа», - объясняет лицензированный маклер бюро недвижимости LandLord Ирина Кривенкова. 

«Если с документами на дачу все в порядке, то по доверенности можно заключить нотариальный договор купли-продажи, в котором будет указано, что освобождение домика произойдет, допустим, через полгода, а до момента освобождения покупатели могут пользоваться участком, но не домиком. Если стороны будут на это согласны, то сделка может состояться, и право собственности на недвижимость перейдет к Владимиру и его супруге, при этом право владения домиком будет отложено. Если коронавирус к указанному времени не позволит открыть границы для частных перевозок, то этот срок по согласию сторон можно продлить, составив дополнительное соглашение», - советует Ирина Кривенкова.

НАВЕРХ
Back