/nginx/o/2022/03/07/14412109t1h16fe.png)
В разгар весеннего пандемического кризиса было много разговоров о том, что осенью на рынке недвижимости произойдет масштабный спад. Наступил октябрь, и наблюдаются, скорее, признаки улучшения. Это означает, что мы легко отделались, или же худшее еще впереди? Для описания текущей ситуации на рынке недвижимости Эстонии придется вооружиться прежде всего логикой, читаем в блоге о недвижимости Департамента статистики.
Представим себе, как выглядит ураган: в середине бурных волн и штормового ветра всегда есть чистая и спокойная область – так называемый глаз урагана. Когда вы попадаете в шторм, то сначала видите только ветер и воду, но затем наступает тишина, небо становится ясным, а погода прекрасной. Шторм неожиданно стих, но это только видимость затишья, и незамедлительно наступает вторая часть шторма, которая обычно хуже и разрушительнее первой.
Люди являются частью природы, и человеческие отношения тоже можно описать законами природы. Экономика, как и рынок недвижимости, подчиняется той же системе законов, посредством которой люди и природа взаимодействуют друг с другом на протяжении миллионов лет. Штормы в экономике - это ни в коем случае не художественные образы, а процессы, которые на самом деле происходят и протекают так же, как природные штормы. Возникновение штормов на рынках недвижимости - реальное и наблюдаемое ранее явление.
Как это выглядит на рынке недвижимости? Кажется, что в преддверии крупного кризиса все летит под откос: цены падают, покупатели пропадают, стройки замораживают, заказы на строительство исчезают, запросы на финансирование сокращаются и так далее. Кризис все ближе и ближе, но внезапно все, что вчера рушилось, начинает стабилизироваться и даже идти вверх на фоне негативных общеэкономических показателей. Рынок недвижимости становится как бы райским островом посреди всеобщего хаоса. Но это восстановление продлится недолго, вскоре рынок постигнет второй удар, куда более сильный.
Чтобы получить наиболее полное представление о динамике рынка недвижимости, важно взять за основу территорию, где сосредоточена большая часть спроса и предложения, где действуют финансисты и где строятся новые объекты. В такой среде экономические силы проявляются наиболее отчетливо, и рыночных аномалий становится меньше. В Эстонии таким регионом является Харьюмаа. Чтобы получить как можно больше объектов недвижимости для сопоставления, мы проанализировали рынок квартир в новых домах. Одним из хороших исходных данных для оценки ситуации является анализ выставленных на продажу квартир.
Анализ объявлений о продаже новых квартир в Харьюмаа показывает, что в марте медианная цена предложения составляла почти 150 000 евро. Из-за пандемии рынок оказался под давлением, и к началу июня цена упала до 143 000 евро. Затем цены стали потихоньку восстанавливаться, и сегодня мы вернулись к границе в 150 000 евро. Значит ли это, что кризис закончился и мы снова на подъеме?
Рынок недвижимости сложен и многогранен. Понятно, что в кризисном цикле больше факторов, чем колебания цен. Последнее может быть связано с третьими обстоятельствами. Одним из примеров является медианная площадь квартир в Харьюмаа, которая в течение нескольких недель оставалась стабильной и составляла 61 квадратный метр, а медианная цена при этом упала. Может ли изменение медианной цены быть вызвано изменением размера предлагаемых квартир, а не являться основанием для прогноза новой волны кризиса? Существует множество влияющих на рынок факторов, и четкий прогноз на будущее сделать невозможно, ведь никто не является ясновидящим.
По всему миру происходят экономические катаклизмы, в Эстонии идут масштабные сокращения, экспортные рынки влачат жалкое существование, в балансах есть большие «дыры», на горизонте появляются новые волны коронавируса. Можем ли мы в этом контексте говорить о закончившемся кризисе, или ситуация все еще выглядит так, будто это кратковременное улучшение, но худшее еще впереди? Пока мы находимся в зоне глаза урагана нашего рынка недвижимости.