Купите меня, или Продаю квартиру с самим собой

Квартира в Нарва-Йыэсуу, которую продает вместе с самим собой пенсионер Сергей О. Фото: KV.EE, фотоколлаж Вера Копти.

Пенсионер из Ида-Вирумаа предлагает выгодную, с его точки зрения, сделку – купить его квартиру вместе с проживающими в ней людьми.

Изучая объявления о продаже недвижимости в курортном городе Нарва-Йыэсуу на портале KV.EE, автор этих строк обратила внимание на два объявления. Два маклера из двух солидных фирм продают одну и ту же квартиру – трехкомнатную, на третьем этаже красного кирпичного дома. В тексте объявлений, помимо описания достоинств квартиры, есть и одна туманная фраза: «При покупке возможно сразу же найти для квартиры арендатора».

Арендатор ждет продажи?

Это означает, что купивший квартиру может тотчас сдать ее уже имеющемуся в наличии арендатору. Это показалось несколько странным, тем более что объявление появилось не вчера. Что, все это время готовый арендатор сидит в кустах, как тот рояль, и ждет, когда именно эту квартиру, наконец, кто-то купит? И уже с ценой согласен? А снять какую-то другую он не хочет принципиально?

В объявлении другого маклера, продающего ту же квартиру за те же деньги, есть и другая информация: квартиру можно обменять на двухкомнатную в том же Нарва-Йыэсуу, но «также возможна продажа квартиры с последующей сдачей в аренду (арендаторы есть)».

Что ж, бывает, подумалось автору: возможно, в Нарва-Йыэсуу толпами ходят бездомные арендаторы, а мы тут в столице ни сном ни духом… Да, цена квартиры обозначена – 33 900 евро.

Необычное объявление

Прошло еще какое-то время, и на глаза автору попало объявление в группе Doska.ee на Facebook. Что скрывать, журналисты часто ищут и, бывает, находят темы для своих публикаций в социальных сетях. А поскольку рубрика, которую автор редактирует на портале Rus.Postimees, называется «Ваш дом», эти самые дома приходится искать довольно часто. И как вы думаете, какое объявление привлекло внимание автора? Правильно, объявление о продаже трехкомнатной квартиры в красном кирпичном доме в Нарва-Йыэсуу.

Позволю себе процитировать его полностью.

«Выгодное предложение для тех, кто желает приобрести хорошую трехкомнатную квартиру в курортном городе Нарва-Йыэсуу, но по ряду причин не может или не хочет проживать в ней в ближайшие 3-5-8 лет и желает получить гарантированного долгосрочного порядочного арендатора в лице продавцов - двух пенсионеров. При покупке квартиры стоимостью 35 тысяч евро, ее стоимость за счет приведенных ниже расчетов может стоить 10 000 евро. Арендные платежи (если взять за точку отсчета 5 лет) могут уменьшить первоначальную цену минимум на 6 тысяч евро. Отсутствие необходимости в комплектации квартиры даст экономию порядка 3-3.500 тысяч евро. Экономия затрат на оплату коммунальных платежей за пять лет как минимум составит 7500 евро. Учитывая, что минимальное повышение ежегодной стоимости жилья на рынке недвижимости, в среднем, даже при минимальном варианте составляет 5-7%, то эта сумма может составить от 35 тысяч евро за пять лет 8-9 тысяч евро. Таким образом, стоимость затрат на приобретение этой квартиры составит в среднем порядка 10 тысяч евро».

Мошенник или прожектер?

Таким образом, человек, написавший данный пост в социальных сетях, честно объявил о том, чего из скромности или осторожности не могли или не захотели сделать профессиональные маклеры: продается квартира вместе с двумя пожилыми людьми. Также посредник, назовем его пока так, сделал подробную калькуляцию расходов и доходов.

Квартира в Нарва-Йыэсуу, которую продает вместе с самим собой пенсионер Сергей О. Фото: KV.EE, фотоколлаж Вера Копти.

По его логике, получается, что, купив квартиру за 35 000, новый собственник примерно за пять лет вернет себе в той или иной форме 25 000. То есть он как бы дает пенсионерам в долг 35 000 евро, получает обратно 24 000 плюс квартиру на курорте. В другом объявлении он пишет: «За счет содержания и выплат компенсации владелец собственности за один год получает 3000 евро. За 5 лет – 15 000 евро».

Прочитавшие объявление не преминули оставить под ним свои комментарии. Например, такие.  

- Офигеть ...хату с людьми продают. 90-е вернулись???

- А родственники-то вообще в курсе, что вы их квартиру вместе с ними продать пытаетесь?

- Может, старики ему отписали квартиру, любимому внучку, а он втихаря ее продаст, деньги в карман, вот это дааа...

- Ужас!!!!Бедные старики!!!

- Я таки стесняюсь спросить, а какая предполагается судьба пенсионеров на 9-й год этого блестящего бизнес-плана? Они так уверены, что никому не будут мешать?

- Есть подозрения, что это махинация, как в Рашке. Потом или на улицу, или на тот свет.

- Идея интересная, но где найти нотариуса, кто такой финт оформит? Только если купля-продажа и пожилые жильцы будут внесены в кадастр как пожизненные проживающие.

- Как бы там ни было, главное, чтоб старики были в курсе.

- Вообще как-то это все не по человечески, если пожилые люди не в силах оплачивать такое жилье, лучше разменять на меньшее, но иметь свое, а не оформленное на постороннего человека и, как говорится, живите себе, сколько Бог даст, а с точки зрения покупателя тоже какая-то муть: зачем человеку жилье без права пользования в течение энного времени и куча проблем с документами?

Нашлось и слово заветное

Получается, что продающие квартиру маклеры из солидных фирм внезапно обзавелись конкурентом? Хорошо, что любимый Facebook хранит объявления в течение нескольких лет. Оказалось, что автор этого пассажа предлагает квартиру с пенсионерами уже в течение нескольких лет, только цена растет: 24 000, 29 000, 32 000… Но в одном из объявлений 2019 года в тексте обнаружилось оставшееся, видимо, незамеченным пользователями соцсети одно слово, и все встало на свои места: «Продам свою 3-комнатную квартиру в курортном г. Нарва-Йыэсуу по выгодной обеим сторонам цене 32 тысячи евро, с условием взять ее у покупателя в долгосрочную аренду на 3-5 лет, с возможностью продления договора».

Выходит, что человек продает квартиру сам с собой? Известны случаи, когда пожилые люди дарят квартиру родственникам или даже посторонним людям с условием, что останутся в ней жить до конца дней своих. Некоторые называют это пожизненной рентой, но данным термином пользуются в России, а у нас подобная форма существования в отчужденном жилище называется личным правом пользования.

Но об этом позже, а пока давайте разберемся, зачем пенсионер прибегает к такому экстравагантному способу изменения своего юридического статуса: был собственником – стал нанимателем со всеми вытекающими последствиями.

Философия недвижимости

Мы связались с автором объявления и хозяином этой трехкомнатной квартиры Сергеем О. Пенсионер оказался бодрым и энергичным и не без удовольствия поведал о своем замысле.

«Я уверен, что моя идея получит отклик у людей пенсионного возраста. Ведь что получается? Квартира - это самое дорогое, что есть у человека, это – наш капитал. А масса людей не может воспользоваться своим капиталом, хотя они буквально сидят на деньгах, – философствует пенсионер. - Проведя приватизацию, государство рассчиталось со своими жителями - привязало их собственностью к одному месту жительства. Настал момент расприватизировать все квартиры!»

Квартира выглядит вполне прилично. Фото: KV.EE, фотоколлаж Вера Копти.

Сергей считает, что квартиру продать сложно, так как рынок недвижимости в Ида-Вирумаа не активен, исключение составляет только Нарва-Йыэсуу.

«Владея недвижимостью, зимой из-за высоких коммунальных платежей мы собираем долги, которые возвращаем летом. Чтобы получить разницу между продажей своего жилья и покупкой нового, нужно переехать в другой регион, а это сложно, так как кто-то не знает языка, кого-то держат могилы близких, кого-то - круг друзей…» - продолжает свой рассказ пенсионер.

«Родственники не помогают, они сами в таком же положении. Некоторые переехали бы в социальное жилье, но в Нарве его не строят. Во многих развитых странах эта проблема решается за счет строительства социальных домов, в  которых человек является нанимателем жилого помещения. В больших городах, например, в Таллинне и Тарту такие дома строятся, и многие люди, продав свою недвижимость, получили возможность нормальной полноценной жизни и имеют для этого достаточные средства. К сожалению, в малых городах эта программа не работает, а к тому времени, когда этот вопрос начнет решаться, в связи с возрастом людей она уже будет не актуальна, - говорит Сергей. - Я хочу продать свою квартиру людям, которые либо работают за границей, либо хотят купить на перспективу. Останусь в этой квартире жить, буду платить и коммунальные платежи, и аренду. Покупателю не нужно делать ремонт после каждого арендатора, не нужно покупать мебель. Тут не будет долгов, не будет борделя. Таким образом покупатель значительно сэкономит. Тем более что моя квартира очень ликвидная!»

По словам пенсионера, на его объявления о продаже квартиры в социальных сетях есть отклики: «Есть желающие. Человек из Норвегии задумался, из Таллинна звонили. Но есть и юридические проблемы».

Продавали – веселились…

Как поступает обычный собственник недвижимости, которая для него либо слишком велика, либо имеет большую рыночную стоимость? Правильно: он продает большую и покупает маленькую, или продает дорогую и покупает дешевую. И в том, и в другом случае у человека есть собственная крыша над головой и приличная сумма на банковском счете. В случае c Сергеем ситуация совсем другая.

Аттестованный маклер бюро недвижимости LandLord Ирина Кривенкова, узнав от нас о идее пенсионера, искренне расстроилась. «Смотрите, как регулируются у нас взаимоотношения покупателя и продавца квартиры: при обычной сделке купли-продажи в договоре есть пункт – передача владения. Если срок освобождения проданного жилья не соблюден, покупатель обращается в суд и выселяет окопавшегося в ставшей чужой квартире бывшего собственника, - объясняет маклер. - Но можно продать квартиру с сохранением личного права пользования с отметкой в Крепостной книге. При этом владение не передается, но стоимость такой квартиры, как правило, составляет примерно одну десятую от рыночной. Ни первый, ни второй вариант пенсионеру из Нарва-Йыэсуу, как мы видим, не подходят!»

Кривенкова предлагает использовать экономические выкладки пенсионера и сделать собственный расчет. Сойдутся ли результаты? Допустим, чета пенсионеров все-таки получит на руки 35 000 евро и останется жить в проданной квартире. Какую сумму им придется платить своему хозяину ежемесячно?

… подсчитали - прослезились

Посмотрим, за сколько сейчас сдаются квартиры в курортном городе.

На портале недвижимости KV.EE нанимателя ищут для семнадцати квартир. Цены колеблются от 500 до 150 евро в месяц в зависимости от размера и состояния жилья. Есть даже квартира в доме, где живет Сергей, такой же площади и в гораздо лучшем состоянии. За нее просят всего 180 евро в месяц: объявление свежее, видно, что собственник держит руку на рыночном пульсе.

Но наша с вами ситуация пока гипотетическая, и давайте представим себе, что добрый человек, купивший у Сергея квартиру на известных нам условиях, вряд ли назначит такую удивительную ежемесячную плату, а захочет поскорее отбить вложенные деньги (как отметил Сергей, ему тоже должно быть выгодно. – Прим. В.К.).

Допустим, что он запросит со своих жильцов все-таки по-божески – 300 евро в месяц. Сделаем нехитрое вычисление и получим, что за пять лет на арендные платежи уйдет 18 000 евро. Добавим сюда коммунальные платежи: известно, что отопление в маленьких населенных пунктах кусается, и пребольно. Положим на это еще тысяч десять. Это уже 28 000 из 35 000. Пусть пенсии при этом уходят на еду, одежду и лекарства.

«Что будут делать добровольные квартиранты, когда либо закончится срок договора найма, либо деньги? – размышляет Кривенкова. – Наймодатель может не продлить договор. Причины за эти пять лет найдутся: сам будет жить, отношения испортятся, да мало ли что… Если договор закончился, нужно освобождать жилплощадь. Если договор бессрочный, их предупредят за три месяца, а результат тот же: собирайте вещи, дорогие квартиранты!»

Маклер с почти тридцатилетним опытом Ирина Кривенкова советует: «Если квартира для вас велика, продайте ее и купите меньшую, в более дешевом населенном пункте – в Нарве, в Кохтла-Ярве. У вас останется на руках значительная сумма, которую вы сможете тратить на свои нужды, добавив к пенсии. Я глубоко уверена, что у стариков должна быть своя крыша над головой: пусть маленькая, пусть дешевая, но своя, а не съемная. К сожалению, герой статьи, занимаясь прожектерством, стоит на зыбкой почве. Я ни для кого не хочу такой судьбы».

Рассказывая автору о своих планах, пенсионер упомянул о юридических сложностях. Чтобы разобраться и в этом, мы обратились за консультацией к нотариусу.

Отвечает нотариус Алла Шевчук

Как я понимаю, продавец желает после продажи квартиры взять ее в аренду у нового собственника. Договор аренды не должен быть оформлен в нотариально удостоверенной форме, но, если условие дальнейшей аренды является условием продажи квартиры, такое соглашение разумнее указать в договоре купли-продажи. Я не встречала таких договоров, и никто не изъявлял желания такой договор заключить. Вероятно, этого не происходит потому, что в большинстве случаев квартиру приобретают для собственных нужд, а те покупатели, которые желают сдавать в аренду купленную квартиру, предпочитают это делать на основании простого письменного договора. Однако при соответствующем соглашении и согласии обеих сторон заключить такой договор возможно.

Также закон предусматривает возможность обременения недвижимости правом личного использования дома, части дома или квартирной собственности. Право личного использования может быть как пожизненным, так и срочным. Такое право использования можно занести в Крепостную книгу. В таком случае, даже при переходе права собственности (дальнейшей продажи, дарении, наследовании) право личного использования остается в силе и новый собственник должен учитывать, что он сам не сможет квартиру использовать, пока право личного использования не прекращено или его срок не истек.

***

По словам Сергея О., сейчас он ведет переговоры с заинтересованными покупателями из Таллинна, которые обещали подумать и проконсультироваться с юристом. Также деятельный житель Ида-Вирумаа ознакомил редакцию со своим планом создания в Нарва-Йыэсуу частной сети социальных домов, которую он назвал «Социальный дом – своими руками».