Кого защищает Закон - правление товарищества или собственника квартиры?

Мустамяэ. Иллюстративное фото. Фото: PEETER LANGOVITS / PM/ Scanpix

К сожалению, в многоквартирных домах часто возникают конфликты, в основе которых лежит разный подход к правам и обязанностям правления и рядовых членов квартирного товарищества, да и знание законодательства оставляет желать лучшего.  

«В ноябре в нашем подъезде был произведена замена стояков. Я не препятствовала и обеспечила доступ к трубам со стороны кухни. Во время установки труб работники сильно повредили стену в ванной. После их работы в стене осталась большая дыра, размером 40 на 32 см, - пишет в редакцию Rus.Postimees жительница Мустамяэ Светлана Д. - Мною была приглашена председатель нашего товарищества, которой я показала ужасно выполненную работу.

Работники, которые повредили стену, посоветовали мне наклеить кафель обратно, при этом большая часть кафеля была разбита. Я пригласила и специалиста, который оценил свою работу по восстановлению стены в 90-100 евро. По закону нельзя заставить собственника квартиры нести материальный ущерб на благо товарищества, а замена стояка - это благо для всех. Правление должно компенсировать восстановление».

Замененный канализационный стояк в глубине кадра. Фото: Частный архив.

Две кафельные плитки сняты и, как утверждает их хозяйка, повреждены. Фото: Частный архив.

Вот такая история. Редакции даже не пришлось связываться с КТ, так как Светлана переслала нам обстоятельный ответ председателя. Приводим его сокращенный перевод на русский язык.

«В задачу мастеров по ремонту канализационного стояка не входит вскрывать стены на кухнях, в туалетах или ванных комнатах для доступа к стояку и восстанавливать их первоначальную форму после завершения работ. Это ответственность собственника квартиры. Если собственник квартиры открывает в своей квартире участок стены для ремонта, он не делает работу за товарищество, а выполняет обязанность члена товарищества по поддержанию в порядке совместной собственности.

За 52 года существования нашего многоквартирного дома многие собственники квартир еще до создания квартирного товарищества в 1998 году уже снесли шкафы, дающие доступ к стоякам и облицевали кафельной плиткой примыкающие к вертикальным шахтам части стен на кухнях и в санузлах. В разных квартирах это было сделано по-разному и с разным качеством. Есть и квартиры, в которых, кроме санитарного ремонта на кухне и в ванной, ничего не делалось. В этих условиях специфика, объем и стоимость выполняемых в разных квартирах работ по восстановлению вскрытых частей стен после ремонта канализационного стояка существенно различаются.

Поскольку по отношению к другим собственникам было бы несправедливо выполнять эти различные ремонтные работы за счет квартирного товарищества, вскрытые стены восстанавливают сами собственники квартир и за свой счет. Так будет и в дальнейшем. Проем 40х32 см в ванной комнате вам также придется покрыть плиткой за свой счет», - ответили Светлане из квартирного товарищества.

Светлана трактует законодательство так, как она его понимает, и не согласна не только с ответом: она пишет, что возмущена деятельностью правления в принципе, рассказывает о вопиющем количестве нарушений и злоупотреблений правления.

С такими претензиями лучше выступить на общем собрании, а не сообщать об этом в прессу. СМИ вряд ли смогут заставить правление КТ действовать именно так, как нравится собственнице отдельной квартиры. Мы уже не раз писали об этом. Создана даже городская комиссия по спорам в квартирном товариществе.

«Все подобные действия происходят, так как нет реального и полноценного контроля со стороны государственных органов, - продолжает Светлана. - Члены правления КÜ 232 решили, что многоквартирный дом - их личная собственность, и ведут свою деятельность лишь в собственных интересах. Если просмотреть Законы для КТ - они все хороши и якобы защищают собственников квартир, а в реальной жизни, к сожалению, немногие будут обращаться в суд, чтобы защитить свои права.

Хочу спросить совета: может, кто-то подскажет, кто должен восстановить мою поврежденную стену и к кому можно обратиться с подобными вопросами?

Есть ли у нас в Эстонии организация, которая проверяет деятельность квартирных товариществ? Куда можно обратиться с нашими проблемами?»

Такая организация в Эстонии есть. Она называется Союз квартирных товариществ, куда мы и передали жалобу Светланы.

Комментирует юрист Союза квартирных товариществ Ирина Рева.

Начиная с 1 января 2018 года, то есть с момента вступления в действие Закона о квартирной собственности и квартирных товариществах, собственники квартир осуществляют все свои права и выполняют обязанности, связанные с квартирной собственностью, через квартирное товарищество.

Выборы правления входят в полномочие общего собрания собственников. Все собственники должны быть заинтересованы, чтобы руководство товариществом было дееспособно и  компетентно. Выбор, или изменение состава правления является внутренним вопросом товарищества и зависит только от активности самих собственников. Никто извне не может повлиять на организацию управления товариществом. Поэтому в случае, если собственники квартир недовольны работой правления, они могут в любой момент его переизбрать. И закон дает им такую возможность.

Также хочется обратить внимание на то, что решение правления как руководящего органа товарищества также можно опротестовать в суде аналогично с обжалованием решений общего собрания.

Что касается случая с восстановлением стены после проведения работ по замене стояков, описанном в письме, то ситуация тут не совсем однозначна. С одной стороны, пункт 3 части 1 статьи 31 Закона о квартирной собственности и квартирных товариществах накладывает на собственника квартиры обязанность позволять использовать предмет своей собственности другим лицам, если это необходимо для содержания предмета долевой собственности в порядке. При этом возникший в результате этого ущерб следует собственнику возместить.

С другой стороны, следует установить, действительно ли собственнику был нанесен ущерб и в каком размере.

Каждый случай должен рассматриваться индивидуально. А при принятии решения следует исходить прежде всего из проекта дома.  В стандартном панельном доме, вроде того, в котором проживает ваша читательница, если я не ошибаюсь, проектом был предусмотрен доступ к общим коммуникациям через деревянные открывающиеся дверцы. Если же в ходе ремонта собственник при выборе отделки квартиры не предусмотрел необходимость обеспечения доступа к коммуникациям и наглухо перекрыл доступ сплошной стеной, облицованной плиткой, то тем самым он все возможные риски и затраты, связанные с доступом к коммуникациям, взял на себя и товарищество не должно их компенсировать.

Если же, по проекту дома, общие коммуникации скрыты, то вопрос компенсации ущерба, возможного при проведении ремонтных работ, следует обсудить заранее на общем собрании собственников, где они решат, будут ли увеличены затраты, и соответственно,  затраты каждого собственника, на организацию и проведение работ,  или же товарищество восстановит прежнее состояние, а уже сами собственники будут делать ремонт в своих квартирах. А может быть, собственники решат, что возможный ущерб будет покрыт полностью за счет средств товарищества.

Не надо забывать, что средства квартирного товарищества - это средства, собранные самими же собственниками, а рачительное и разумное их использование должно быть согласованно с квартирными собственниками.

Конечно же, в случае, если собственник не согласен с решением товарищества в части компенсации ущерба, у него есть право обратиться в суд для защиты своих прав.

Читайте нас в Telegram! Чтобы найти наш канал, в строке поиска введите ruspostimees или просто перейдите по ссылке!