Новый закон: в какую сторону изменились отношения между собственником и квартирантом

Съемная квартира может стать домом на несколько лет. Фото: Shutterstock

Поправки к Обязательственно-правовому закону дали собственнику недвижимости право заключать не допустимые ранее соглашения о найме жилого помещения и позволили сторонам учитывать новые детали.

По словам Андреса Киви, адвоката бюро Hedman Partners, ранее в договорах найма жилья запрещались соглашения, которые предусматривали уплату арендатором неустойки, покрытие расходов ремонтного фонда и обязательство передать по окончанию договора наймодателю снятое жилье без письменного подтверждения нормального износа.

Допускаются договорные штрафы 

Если наниматель без разрешения собственника, например, заводит домашних животных, курит, постоянно нарушает ночной покой или не меняет вовремя батарейку в дымовом датчике, хотя все это было предусмотрено договором найма, собственник имеет право потребовать предусмотренный договором штраф, размер которого ограничен законом. «Штраф, налагаемый за одно нарушение, не может превышать 10% ежемесячной арендной платы, непредвиденных расходов и затрат на техническое обслуживание и улучшение. Во-вторых, размер штрафных санкций, если они взимаются в течение одного календарного месяца, не может превышать 20% платы за наем и упомянутых выше затрат», - объясняет юрист Андрес Киви.

Штрафы за нарушение финансовых обязательств, например, если квартирант не платит на наем или не оплачивает дополнительные расходы, связанные с квартирой, по-прежнему остаются незначительными.

«В случае просрочки исполнения финансовых обязательств можно потребовать пеню за просрочку, которая при отсутствии договора составляет 8% годовых или, согласно договору, до 24% годовых от невыплаченной суммы», - добавил Киви.

Кто платит за ремонт?

Если раньше требования собственника, чтобы наниматель оплачивал взносы в ремонтный фонд квартирного товарищества, считались недействительными, то теперь можно договориться, что в разумных пределах обязанность по оплате ремонтного фонда может быть предоставлена нанимателю.  «Если в многоквартирном доме проводится частичный ремонт, например, ремонт подъезда или крыши, и не дорогостоящие работы по реконструкции, требующие большого кредита, такие расходы может нести арендатор», - объяснил Андрес Киви, юрист из Hedman Partners.

Ранее закон исходил из того, что наймодатель должен включать в плату за наем расходы, связанные с естественным износом и ухудшением состояния, возникших в результате использования вещи. Однако теперь стороны могут договориться, что по окончании срока договора жилец должен передать собственнику квартиру в том же состоянии или нести разумные и необходимые расходы для устранения износа, вызванного использованием.

Юрист подчеркнул, что законодательный орган не дал возможности внести в закон поправку, согласно которой наниматель должен был бы устранить недостатки, возникшие не в результате использования им вещи. «Например, если крыша начала протекать во время срока аренды, это не вина арендатора, и он не обязан устранять повреждения за свой счет. Однако, если при использовании квартира или ее обстановка естественным образом износилась, наниматель должен восстановить прежнее состояние за свой счет - при наличии соответствующего соглашения», - привел пример Андрес Киви.