Налогово-таможенный департамент объясняет, когда следует платить подоходный налог с продажи недвижимости

Деньги. Иллюстративное фото. Фото: Scanpix/ REUTERS

Скоро начнется период подачи деклараций о доходах, и перед теми людьми, которые в прошлом году продали недвижимость, встает вопрос – нужно ли декларировать сумму, полученную от продажи, и платить с нее подоходный налог в размере 20%? Объясняет руководитель подразделения налогового аудита Налогово-таможенного департамента Эркки Паулус. 

В отношении продажи недвижимости основное освобождение от налогов действует в том случае, если человек продает свое место жительства. Однако, зачастую люди забывают о том, что подобное освобождение от налогов можно использовать один раз в течение двух лет и только в том случае, если недвижимость (например, квартира) используется в качестве места жительства вплоть до ее продажи.

Поскольку продажа квартиры может затянуться, Налогово-таможенный департамент (НТД) руководствуется тем фактом, что квартира использовалась в качестве места жительства как минимум до начала процесса продажи. Однако, квартиры часто сдаются в аренду в течение того периода, пока ведется поиск покупателя и в таком случае возможность использовать освобождение от налогов сразу же пропадает, и возникает необходимость заплатить подоходный налог с дохода, полученного от продажи квартиры.

Таким образом, если вы использовали недвижимость в качестве своего места жительства и хотите продать ее без обложения налогом, вы не должны сдавать ее в аренду ни на один месяц до продажи.

Например, НТД рассматривал следующий случай: Пилле продала свою квартиру, расположенную в небольшом городе, и использовала освобождение от налога по причине продажи места жительства. Затем она купила в Таллинне квартиру за 80 000 евро, взяв в банке жилищный кредит. В новой квартире она прожила один год, однако обнаружила, что это ей не подходит, так как обязательство по уплате займа и коммунальные платежи оказались слишком большими. Пилле удалось за пару месяцев продать квартиру за 90 000 евро.

Таким образом, она получила доход в размере 10 000 евро, который она должна задекларировать в декларации о доходах физического лица. У Пилле не было возможности второй раз использовать освобождение от налога по причине продажи места жительства, так как с момента продажи прежнего жилья прошло менее двух лет.

Помимо места жительства, освобождение от налога также действует в отношении продажи дачи или садового домика, однако лишь при условии, что недвижимость находилась в собственности продавца более двух лет, и размер недвижимости не превышает 0,25 гектаров. Также немаловажна цель использования дачи или садового домика: например, согласно судебной практике дача должна использоваться в качестве дачи, а не для постоянного проживания.

Имущество, полученное в наследство или в качестве подарка, будь то квартира, дом или земля, не подлежит налогообложению. Тем не менее необходимо заплатить подоходный налог в случае перепродажи такого имущества, за исключением случаев, когда полученная в наследство или в подарок недвижимость используется в качестве места жительства до момента продажи.

В отношении подарков также следует учитывать то обстоятельство, что в ходе дальнейшей сделки стоимость приобретения для лица, получившего подарок, составляет 0 евро.

Например, Мари решила продать квартиру, полученную в подарок от пожилой тетушки. Поскольку квартира была в хорошем состоянии и не требовала ремонта, Мари сразу же выставила ее на продажу и получила с продажи квартиры 70 000 евро. У нотариуса она заплатила за оформление сделки 100 евро.

Поскольку сама Мари не использовала квартиру в качестве места жительства, освобождение от налогов в отношении данной продажи не действует. Таким образом, в декларации о доходах физического лица она должна задекларировать свой доход в сумме: 70 000 – 100 = 69 900 евро и заплатить с него подоходный налог.

Проще говоря, стоимость приобретения – это стоимость покупки объекта недвижимости вместе с расходами, которые необходимо оплатить для усовершенствования недвижимости.

Стоимость приобретения включает в себя расходы на реновирование жилья и сооружение пристройки. В стоимость приобретения не входят общие расходы, связанные с администрированием недвижимости, например, на покраску стен, наклеивание обоев, административные расходы, коммунальные расходы, счета за электричество и т.д.

Подоходным налогом облагается разница между стоимостью продажи и стоимостью приобретения, из которой вычитаются непосредственно связанные с продажей расходы, например, расходы на сделку у нотариуса.

Иногда люди ошибочно думают, что если продаваемая недвижимость была куплена при помощи банковского кредита, и сам продавец реально не получил на свой банковский счет денег после сделки продажи, то облагаемая налогом прибыль не образуется. Это не так. Прибыль возникает, если стоимость продажи превышает стоимость покупки.

Если невозможно применить освобождение от налога, налогообложению подлежит вся полученная прибыль, независимо от того обстоятельства, что она была потрачена на погашение жилищного кредита банку или на покрытие других текущих расходов. Тот факт, что недвижимость приобретается из собственных средств, за счет взятого у друга или полученного в банке кредита, в данный момент роли не играет.

Например, Пеэтер увидел объявление о продаже, в котором дешево продавалась квартира в плохом состоянии. Хотя у Пеэтера было жилье, и он не хотел его менять, он купил квартиру с целью привести ее в порядок и перепродать по более выгодной цене. Покупная цена квартиры составила 50 000 евро, а на ремонт квартиры и внесение усовершенствований для того, чтобы сделать ее пригодной для проживания, было потрачено 25 000 евро. Пеэтер сохранил все документы (счета, квитанции, выписку со счета), связанные с ремонтом квартиры. Для продажи он также нанял маклера, которому должен был выплатить маклерское вознаграждение в размере 3000 евро. Квартиру удалось продать за 110 000 евро, плата за нотариальные услуги составила 300 евро.

Пеэтер не смог использовать освобождение от налога, т.к. фактически он не использовал квартиру в качестве места жительства. Следовательно, он должен задекларировать полученный доход в декларации о доходах физического лица и заплатить подоходный налог.

Декларированию подлежит доход, полученный от продажи квартиры: 110 000 – 50 000 - 25 000 – 3 000 - 300= 31 700 евро.

Таким образом, очень важно сохранить все документы, которые подтверждают, сколько денег было потрачено на ремонт. Если бы у Пеэтера не сохранились счета и квитанции, он бы не смог списать с покупной стоимости квартиры 25 000 евро, потраченные на ремонт.