Аналитика ⟩ Куда движемся: тенденции рынка коммерческой недвижимости

Торговый центр T1. Снимок иллюстративный. Фото: Eero Vabamägi

О недвижимости пишут много, и причина этого – в напряженной ситуации на рынке жилья, где наблюдается дефицит предложения, а интерес покупателей высок. Но мы рассмотрим рынок коммерческой недвижимости, на котором меньше игроков, а изменения происходят не так быстро, пишет заместитель руководителя отдела корпоративных клиентов SEB Прийт Сеэман. 

Каковы сегодня основные тенденции рынка коммерческой недвижимости? Ниже речь пойдет как об эстонском рынке, так и о рынке стран Балтии в целом, который крупные фирмы недвижимости рассматривают как единый внутренний рынок.

Жилая и коммерческая недвижимость – что их связывает?

Если в отношении спроса на жилье в ближайшее время предсказывается рост за счет выводимых из пенсионных фондов денег, то эти же самые пенсионные фонды являются важными инвесторами в фондах, занимающихся коммерческой недвижимостью. Иными словами, те, кто имеет накопления во II пенсионной ступени, уже занимают некоторую позицию на местном рынке недвижимости. В качестве второй точки соприкосновения фонды начали рассматривать арендные квартиры, что добавляет возможностей и частным инвесторам, реорганизуя при этом сам рынок аренды квартир.

Рынок купли-продажи коммерческой недвижимости с локомотивом в виде офисных площадей

Инвестиционный рынок коммерческой недвижимости в странах Балтии на протяжении многих лет оставался на уровне 1 миллиарда евро, доля Эстонии в нем составляла от 20 до 25%. Если попытаться выделить наиболее развитый рыночный сегмент и город, то это, конечно, рынок офисных площадей Вильнюса. Он всегда вносил значительный вклад в объем рынка коммерческой недвижимости в целом, кроме того, доходность именно этого сегмента является одной из самых низких в Балтии, т.е. инвесторы считают его наименее рискованным.

На самом деле, Таллинн по количеству своих офисных площадей не сильно уступает Вильнюсу, но местные девелоперы зачастую предпочитают оставаться и владельцами денежных потоков, а не продавать здания разу после завершения строительства.

Рынок строительства офисных площадей во всех трех балтийских столицах по-прежнему активен. Впрочем, на спрос влияет концепция домашних офисов, и сегодня арендаторы стараются [заново] оценить свои будущие потребности. Есть примеры, когда при продлении договора аренды сокращается арендуемая площадь, тогда как часть предприятий еще находится в стадии роста и нуждается в дополнительных площадях.

Также можно привести пример, когда международное предприятие существенно уменьшило свои арендные площади, в то же время договорившись о значительных улучшениях в качестве офисных помещений и о вытекающем из этого увеличении арендной платы – с целью создания для работников максимально благоприятной рабочей среды.

Если пытаться подобрать к сегодняшнему рынку какое-то определение, то это будет «ожидание большей гибкости от арендных договоров и от самой недвижимости».

До сих пор не существует убедительного анализа, который бы предсказал спрос на офисные площади в будущем.

Восходящая звезда – логистика и складское хозяйство

За последний год все чаще в орбите интересов инвесторов оказывались логистические площади, и этой тенденции по многим направлениям способствовала ситуация в торговле. Во-первых, ускорившийся рост электронной коммерции повышает потребность в складских площадях, во-вторых, тенденцию укрепляет снижающийся интерес инвесторов к торговым площадям, что заставляет их искать другие классы активов.

По данным Colliers, в прошлом году доля логистических площадей на инвестиционном рынке недвижимости Центральной и Восточной Европы выросла в 2 раза, захватив целую треть общего объема рынка.

В значительной степени этот рост произошел за счет торговли: почти до нуля упали инвестиции в гостиницы, немного сократились и инвестиции в офисные помещения, хотя в последнем случае они остались крупнейшим классом активов с долей в 40%.

Интерес к балтийскому логистическому рынку повысился также благодаря относительно более высоким показателям доходности – в то время как в других странах инвестиции в логистику имеют доходность примерно на 1% выше, чем в офисные помещения, в Балтии можно получить превышение доходности до 2% по сравнению с инвестициями в офисные или торговые помещения. Следует, однако, признать, что по мере роста интереса разница в доходности в странах Балтии также начала сокращаться.

Рынок торговых площадей заснул ненадолго

В связи с введением ограничений торговля стала объектом повышенного внимания, однако воздействие ограничений оказалось по разным направлениям неодинаковым: например, больше всего пострадали магазины одежды, в то время как магазины строительных материалов и электронная коммерция в целом выиграли.

Торговые центры со временем привлекли достаточно инвестиций и, за некоторыми исключениями, покупательная способность и предпочтения эстонского населения обеспечили им достаточный доход.

По мере ослабления ограничений возвращение покупателей в торговые центры будет быстрым. Новые веяния сегодня заметны только в секторе продуктовых магазинов, где спрос и перспективы стабильны, но сильна конкуренция, в том числе и с учетом скорого прихода на рынок компании Lidl.

Новый оттенок – зеленый

Теперь несколько слов на тему, которая все больше затрагивает владельцев недвижимости и девелоперов. Это «зеленый переворот», в рамках которого страны Европейского союза договорились сократить на 55% выбросы парниковых газов к 2030 году и прийти к климатической нейтральности к 2050 году.

Сектор недвижимости особенно важен, так как сегодня на него приходится 36% всей эмиссии CO2 Европейского союза, а инвестиционный горизонт по сравнению с рядом других секторов значительно шире – 2050 год для строящихся сегодня домов не является таким уж далеким будущим, не говоря уже о годе 2030-м. Чтобы достичь этих целей, для предприятий разработаны различные меры.

Таксономия Европейского союза определяет экологически устойчивую экономическую деятельность по секторам, и с 2022 года крупные компании, зарегистрированные на бирже, должны будут раскрывать информацию о том, какая доля их оборота соответствует Положению о таксономии ЕС, что, в свою очередь, поможет инвесторам оценить, какие компании находятся на пути к климатической нейтральности и какими темпами к ней продвигаются.

В секторе недвижимости это в основном связано с энергоэффективностью, а также со строительными материалами и технологиями, используемыми на этапе строительства, и их экологическим следом. Компаниям, занимающимся недвижимостью, необходимо подумать о том, как получить максимально полную картину воздействия своего портфеля на окружающую среду, а также о том, куда и сколько инвестировать для повышения энергоэффективности.

Таким образом, сегодня рынок коммерческой недвижимости находится под влиянием нескольких основных факторов: интернет-торговли, гибкого рабочего места, зеленого переворота и т.п. С одной стороны, это создает определенные трудности, но с другой стороны, необходимые изменения можно провести одновременно. Добавьте к этому щедрые денежные вливания от центральных банков, низкие процентные ставки и усиление конкуренции между местными банками – и условия для инвестиций могут появиться.