Госконтроль: управление госнедвижимостью негибкое и затратное

Riigi Kinnisvara. Фото: Elmo Riig

Политика государства в области недвижимости не способствует тому, чтобы государственные учреждения находили лучшие из предлагаемых решений, а использование услуг фирмы по управлению госнедвижимостью (Riigi Kinnisvara/RKAS) не должно быть автоматическим, считает Госконтроль.

«В ходе составления обзора мы еще более убедились в том, что те надежды, которые возлагались на делегирование реализации государственной политики в области недвижимости на RKAS, к сожалению, не оправдались», – констатировал государственный контролер Янар Хольм. - Сферу управления государственной недвижимостью беспокоят, скорее, проблемы, которые связаны по сути с монопольным положением компании. Нет причин упрекать в этом RKAS, которое работает согласно установленным правительством и в частности Министерством финансов правилам и, являясь коммерческим объединением, также должно соответствовать ожиданиям владельца». По мнению восьми министерств, в которых проводился опрос для составления обзора и которые пользуются услугами RKAS, компания, несомненно, является компетентной в строительно-технической области, но в качестве партнера – негибкой и слишком дорогой.

Министерства считают, что целью принадлежащей государству компании является, скорее, получение прибыли, а не обеспечение гибких и наиболее выгодных решений. Таким образом, цели RKAS, которые заключаются в получении прибыли и в то же время в выполнении функции необходимого для государственного сектора консультанта и центра компетенций, противоречат друг другу.

Кроме того, нынешняя политика в области недвижимости также не способствует тому, чтобы государственные учреждения искали посредством частного сектора более выгодные площади для аренды или услуги по благоустройству недвижимости. Связанные с RKAS расходы и повышение цен по умолчанию оплачиваются из государственного бюджета. Напротив, в случае повышения цен у партнера из частного сектора необходимо находить деньги за счет внутренних ресурсов учреждения. Как правило, те деньги, которые удается сэкономить в результате обнаружения более выгодного решения в частном секторе, используются из бюджета учреждения. RKAS указало, что приобретение площадей у частного сектора – дело непростое, т.к. потребности государственного сектора зачастую специфические, а сооружения являются узко специализированными.

Государственное предприятие, работающее в сфере недвижимости, не поддерживает гибкое использование зданий, когда потребности и задачи учреждений меняются. Также экономия средств, которой RKAS удается добиться в результате участия в совместных закупках, является спорным вопросом по причине небольшого размера рынка, и по словам Министерства финансов стоит проанализировать, по какой цене RKAS приобретает на рынке строительные услуги.

Хотя изначально смысл создания RKAS заключался в объединении в рамках одного учреждения компетенций, необходимых для управления государственной недвижимостью, в данный момент является проблемой тот факт, что министерства, согласно собственной оценке, не в состоянии функционировать в качестве, так сказать, разумного заказчика, у которого имеется достаточный объем специфических знаний, чтобы вести переговоры с RKAS относительно условий на достаточно компетентном уровне и критически оценивать принципы ценообразования, используемые компанией. В ходе составления обзора министерства указали на тот факт, что учреждения, которые осуществляют управление более узко специализированным имуществом (например, в области внутренней безопасности, транспорта, образовательной инфраструктуры и т.п.), все же частично сохранили свою эффективность. Следовательно, компетенции в области недвижимости сохранились в государстве неравномерно.

«Мы находимся в ситуации, когда использование недавно одобренных «Принципы государственной политики в сфере недвижимости» в качестве программы развития является недостаточным как по мнению их разработчиков, так и основного пользователя», – сказал государственный контролер Янар Хольм. Тот факт, что одобренный в апреле этого года правительством план развития не решает основных проблем, признало как RKAS, так и министерства, пользующиеся услугами этой компании.

В предоставленном Государственному контролю ответе RKAS указало, что правительство/Министерство финансов должны предоставить точные инструкции, которыми RKAS сможет руководствоваться при принятии повседневных решений, связанных с разработкой недвижимости и ремонтными работами, относительно того, какое состояние зданий и, так сказать, уровень ремонта являются приемлемыми. RKAS констатировало, что, являясь коммерческим объединением, компания обязана минимизировать финансовые риски, однако подчеркнуло, что более экономичные решения основываются на тщательно продуманных начальных инвестициях в здание, т.н. учете расходов на жизненный цикл, а также на реалистичности пожеланий государственных учреждений и точном описании.

Министерство финансов, задачей которого является предоставление правительству предложений относительно усовершенствования организации управления недвижимостью, ожидает напротив четкой точки зрения правительства о том, какие изменения необходимо внедрить в организацию управления государственной недвижимостью. Государственная реформа в области недвижимости длится уже 20 лет, узкие места в данной области известны, однако разработка решений осуществляется слишком медленно.

В ходе обсуждений с Государственным контролем министерства преимущественно пришли к такой точке зрения, что узким местом при принятии решений на уровне правительства является их непрозрачность, а в отношении мер финансирования RKAS – длительный процесс. Ситуация, в которой зачастую не ясно, на основании каких соображений правительство выбирает субсидируемые объекты, а финансирующая инвестиция RKAS занимает несколько лет, на протяжении которых утрачиваются рабочие часы, повышаются цены и меняется фактическая потребность в пространстве, по мнению министерств, также уменьшает надежность (долгосрочного) планирования потребностей в сфере недвижимости.

Государственный контроль рекомендует в дальнейшем финансировать расходы на недвижимость из государственного бюджета таким образом, чтобы это способствовало аренде площадей государственных учреждений и приобретению услуг по благоустройству недвижимости у самых лучших поставщиков, а не у RKAS, независимо от условий.

Также Государственный контроль рекомендует требовать от государственных учреждений критической оценки потребностей в области недвижимости, ориентированной на будущее, а также способствовать такой оценке посредством принятия прозрачных решений, связанных с финансированием, и прочих соответствующих мер.

По мнению Государственного контроля, министру государственного управления следует составить и предоставить Правительству Республики обновленный план развития государственной политики в области недвижимости, в котором будет содержаться описание целей, направленных на повышение эффективности управления недвижимостью и более целесообразное использование средств, а также будут перечислены конкретные мероприятия вместе с графиком, прогнозом стоимости и ответственными лицами.

Общая информация

Государственная политика в области недвижимости на 2021 год, которую одобрило правительство, преимущественно охватывает государственные учреждения (площадь зданий 2,2 миллиона м²), расходы на управление недвижимостью которых в 2019 году составили ок. 150 миллионов, а инвестиции в здания составили ок. 100 миллионов евро. По словам Министерства финансов, за пять лет сумма расходов увеличилась наполовину. Государственный контроль подчеркивает, что проанализировал организацию управления недвижимостью со стороны государства в масштабе принципов государственной политики в области недвижимости, которые были составлены в 2021 году. Это означает, что в обзоре основное внимание уделяется аспектам, связанным с недвижимостью центрального правительства и части целевых учреждений, а также ситуациям, в которых одной из сторон является акционерное общество «Государственная недвижимость». В обзоре не рассматривается недвижимость органов местного самоуправления, а также других частей общественного и правительственного сектора, и незастроенная государственная недвижимость, в т.ч. лесные угодья.