Юрист: взяв кредит под залог жилья, вы рискуете остаться без крыши над головой

Рядный дом. Снимок иллюстративный. Фото: Mihkel Maripuu

Оформляя ипотеку под залог недвижимости, необходимо учитывать, что в случае неуплаты кредита и побочных обязательств более чем за три месяца, кредитор может незамедлительно подать на принудительное распоряжение залоговым имуществом без судебного постановления. Это означает, что недвижимость, обеспеченная ипотекой, продается на аукционе для удовлетворения требований кредитора. На столе юриста HUGO.legal Мерике Роозилехт лежат несколько дел, в которых люди потеряли или вот-вот потеряют свое жилье из-за просроченных выплат непосильных кредитов.

«Что касается получения ссуды под залог недвижимости, я советую заемщику серьезно подумать, прежде чем брать ссуду, сможет ли он или она выплатить кредит с учетом своего фактического дохода, принимая во внимание и другие существующие обязательства», — пишет юрист.

Если дохода для погашения кредита недостаточно, то при оформлении ипотеки под залог недвижимости необходимо учитывать, что в случае неуплаты более трех месяцев кредитное дело незамедлительно подлежит принудительному исполнению без решения суда, и происходит принудительная продажа недвижимости через аукцион.

Поскольку в случае кредита, обеспеченного ипотекой, требование не должно проходить предварительное судебное разбирательство, суд не смог проверить обоснованность требования кредитора и формирование конкретного требования. Таким образом, может случиться так, что кредитор требует большую сумму долга, чем это оправдано, и формирование искового требования непонятно.

«Особую осторожность следует проявлять, если кредит после получения повторно рефинансировался. Были случаи, когда полученная ссуда рефинансировалась до десяти раз, в результате чего заемщику приходилось возвращать кредит, в разы превышающий сумму полученного кредита», — объясняет Роозилехт.

В результате рефинансирования кредитов житель Эстонии лишился двух боксов в рядных домах

«У меня на столе лежит дело, в котором мужчина взял ссуду под залог недвижимости, чтобы построить два бокса в рядном доме – для своей семьи и для отца. Кредитор не убедился, что заемщик сможет погасить полученную ссуду, и так случилось, что очень быстро ссуду пришлось рефинансировать, причем неоднократно. В результате рефинансирования сумма кредита была увеличена до такой степени, что, в конце концов, заемщик не смог производить ежемесячные платежи, и залоговое жилье было продано для удовлетворения требований, обеспеченных ипотекой», — продолжает юрист.

В настоящее время сложилась ситуация, когда семья заемщика и его отец остались без жилья и все еще находятся в долгах, потому что деньги от продажи не покрыли претензию, главным образом, потому что недвижимость была продана значительно ниже рыночной цены – за 191 888 евро, хотя ее рыночная стоимость была оценена в 405 000 евро.

По расчетам юриста, в данном случае заемщик фактически получил кредит на сумму 168 525,13 евро, а кредитор получил в общей сложности 301 640 евро вместе с деньгами, полученными от продажи недвижимости. При этом заемщик по-прежнему должен кредитору 46 723,64 евро плюс проценты за просрочку платежа в размере 21,6% годовых до тех пор, пока не будет выплачена основная сумма требования.

Из-за безответственной ссуды, предоставленной кредитором, семья заемщика и его больной отец находятся в очень тяжелом финансовом положении – все они вместе живут в небольшой съемной квартире, а даже арендная плата для них слишком обременительна.

В данном случае кредитор выдал ссуду безответственно и, следовательно, нанес ущерб заемщику, который можно взаимозачесть в пределах требований кредитора.

Поскольку недвижимость была продана значительно ниже рыночной стоимости, заемщику также нанесен значительный ущерб. Если возможно, заемщик рассмотрит возможность подачи иска о возмещении ущерба против кредитора, но это станет ясно после продолжающегося судебного разбирательства.

«Я думаю, что этот случай должен стать предупреждением для многих заемщиков, которые решают взять ссуду под залог недвижимости, не имея достаточного дохода для выплат. Мое мнение – выдавая заем, кредитор должен был понимать, что заемщик не сможет выплатить ссуду», — уверена Роозилехт.

И вот в чем суть проблемы: кредиторы недостаточно тщательно убеждаются в платежеспособности заемщика, если залогом является недвижимость, которую можно продать немедленно без соответствующего решения суда в случае возникновения задолженности.

Согласно принципу ответственного кредитования, кредитные организации не могут предоставлять ссуду лицу, которое вряд ли сможет погасить ее из текущего дохода или другого имущества, не являющегося непосредственно необходимым для жизни.