Чтобы добавить закладку, вы должны войти в свой аккаунт на Postimees.
Войти
У вас нет аккаунта?
Создать аккаунт на Postimees

Рост доходов вряд ли позволит сильно упасть ценам на недвижимость

Таллинн. Многоквартирные дома в районе Центрального рынка. ФОТО: Sander Ilvest / Postimees

Температура на рынке недвижимости держится на несколько градусов выше среднего благодаря скудности предложения в сегменте нового жилья. Однако усиление демографических противоречий ставит вопрос о целесообразности дальнейшего развития для рынка недвижимости в целом.

Строительство идет, но в умеренных объемах

На уходящей неделе Департамент статистики Эстонии опубликовал новые данные о будущем и прошлом строительного рынка Эстонии. Последние данные по разрешениям на застройку и эксплуатацию показывают, что проблема недостатка предложения, которая оказывала влияние на рынок в течение последнего года, не подает признаков ослабления. А именно, в третьем квартале этого года были выданы разрешения на эксплуатацию 154 000 м2 нового жилья, что почти на 10% меньше, чем за тот же период прошлого года. Общее число разрешений на эксплуатацию нового жилья, выданных за три квартала нынешнего года, меньше прошлогоднего уже на 14%. Поскольку интерес покупателей к приобретению нового жилья по-прежнему высок, неудивительно, что рыночный спрос в некоторых случаях превышает предложение.

Аналогичная ситуация складывается и с новыми девелоперскими проектами. В третьем квартале были выданы разрешения на строительство 216 000 м2 нового жилья. Хотя в свете истории эстонского рынка недвижимости это очень высокий показатель, он все же на 18% меньше, чем в третьем квартале 2020 года. Тем не менее, в первые девять месяцев этого года объем разрешений на строительство остался примерно тем же, что и в прошлом году.

Резкий рост себестоимости может повлиять на планируемые объемы строительства. Если в начале коронакризиса строительные цены «застыли», то в мае этого года их рост восстановился, а в сентябре индекс себестоимости строительства уже вырос до 12%. Основной причиной такого резкого роста стало повышение цен на строительные материалы, составившее в сентябре 17%. Быстрое восстановление экономики, высокий мировой спрос и проблемы с цепочкой поставок подстегнули рост цен, и прежде всего на импортные материалы. В результате общей сумятицы появилась и возможность играть с ценами там, где, вероятно, прямых причин для этого нет.

Опасения по поводу перебоев с поставками и роста цен также подлили масла в огонь, способствуя накоплению складских запасов и опережающему росту спроса. В какой-то степени эти опасения могут быть преувеличены – все же значительная часть строительных материалов производится в нашем регионе, и резкого роста объемов строительства, который мог бы привести к повышению спроса и цен, в Эстонии и соседних странах не ожидается.

Рост цен на недвижимость не был чрезмерным

Ограниченное предложение наложило на рынок свой отпечаток: во втором квартале индекс цен на жилье, публикуемый Департаментом статистики Эстонии, вырос на 16%, что составляет самый значительный рост с 2013 года. При этом цены на дома выросли на целых 22%, в то время как рост цен на квартиры ограничился всего 14%. Свежие данные Земельного департамента – за третий квартал – отражают гораздо более умеренный рост цен. В третьем квартале средняя цена квадратного метра квартиры в Эстонии выросла в среднем на 9%, а в Таллинне даже чуть меньше – на 7%, что, очевидно, ниже роста заработной платы в столице.

Стремительный рост цен на недвижимость в Эстонии – не такая уж новость, на протяжении последнего десятилетия у нас наблюдается рост цен примерно на 8% в год. Однако важно отметить, что средняя заработная плата в Эстонии росла теми же темпами. Такой гармоничный рост цен и зарплат характерен далеко не для всех стран. В особенности несоответствие между зарплатой и ценами на недвижимость усугубилось во время коронакризиса, когда инвестиции в недвижимость стали расти, а рост заработной платы оставался скромным. В этом году по сравнению с другими европейскими странами с точки зрения роста цен Эстония вновь оказалась далеко не лидером. Среди богатых западноевропейских стран цены на недвижимость в этом году росли быстрее в таких странах, как Нидерланды, Дания и Люксембург, где о росте заработной платы на 7–8% можно только мечтать.

Если считать верным мнение, что быстрый рост цен вызван появлением свободных денег, которые в опасении инфляции вкладывают в бетон, то рост цен на недвижимость в Эстонии можно счесть даже скромным. Вместе с деньгами из пенсионных фондов на банковских счетах жителей Эстонии находится примерно на три миллиарда евро больше, чем до начала коронакризиса, которые могут быть вложены не только в потребление, но и в рост. Хотя инвестирование – актуальная тема, большинство жителей Эстонии по-прежнему смотрят на рынок ценных бумаг весьма скептически. Вера в недвижимость гораздо сильнее, и пока что она себя оправдывает. В то же время на рынке не видно признаков роста спекулятивных инвестиций в недвижимость, которые могли бы повлиять на цены.

Демографические противоречия усиливаются

Сегодняшний рынок недвижимости формируется под влиянием игры на балансе спроса и предложения, но с каждым годом все большее влияние на него будут оказывать демографические факторы. Согласно статистике банков по ходатайствам о жилищном кредите, большинству покупателей недвижимости в Эстонии от двадцати до тридцати лет. Однако из-за резкого снижения рождаемости в 1990-х годах потенциальных покупателей этого возраста становится все меньше.

Если на 1 января 2021 года в Эстонии насчитывалось более 100 000 человек в возрасте 30–34 лет, то жителей в возрасте 25–29 лет уже 80 000, а 20–24 лет – всего 60 000. Это огромное изменение, которое все больше и больше влияет на формирование новой реальности на местном рынке недвижимости. Сокращение населения будет частично компенсироваться за счет иммиграции и быстрого роста заработной платы, однако для влияния на цены одного этого не хватит. Быстрый рост доходов вряд ли позволит сильно упасть средним ценам на недвижимость. Вероятнее всего, будет идти перераспределение между сегментами рынка, поскольку многочисленному поколению конца 1980-х с появлением детей понадобится большая жилплощадь, и спрос на двухкомнатные квартиры окажется недостаточным.

НАВЕРХ
Back