Эксперт: как купить квартиру в доме, который еще не построен

Фото: Вера Копти.

Покупка квартиры на стадии застройки, когда строительство еще не началось или находится в начальной стадии, может показаться сложной и рискованной. На самом деле это довольно распространенная практика на нашем рынке недвижимости, — пишет Маргит Сильд, руководитель кадриоргского бюро Uus Maa.

На быстро развивающемся рынке недвижимости продажа нового проекта обычно начинается задолго до того, как будет построено здание. На этой стадии довольно много квартир уже забронировано. Однако стоит быть в курсе некоторых аспектов, которые необходимо учитывать при покупке так называемой квартиры на бумаге.

Узнайте предысторию

Поскольку квартиры еще нет, необходимо внимательно изучить всю информацию о проекте.

Важна предыстория продавца (разработчика) и застройщика. Есть ли у них опыт разработки и что они построили и разработали в прошлом?

Убедитесь, что у здания есть разрешение на строительство или уведомление на строительство. Когда начнут строить? Когда объект будет сдан?

Что входит в цену? В случае новых разработок, как правило, необходимо учитывать затраты на кухню, гардеробную и другую мебель. В некоторых девелоперских проектах кухня может быть включена в стоимость.

Заключение договора купли-продажи

После того как будет проведена проверка бэкграунда, внимательно прочтите все о покупке будущей квартиры, договорах и связанных с ними расходах. При необходимости узнайте подробности у продавца.

Включены ли в договор расходы на подключение к коммуникациям? Каковы нотариальные сборы и государственная пошлина? В случае банковского кредита к расходам добавляются платы, связанные с заключением кредитного договора и оформлением ипотеки.

Часто, когда покупателю нужно время, чтобы изучить условия кредита и при этом он обязательно хочет получить выбранную квартиру, сначала заключается договор о бронировании и вносится плата за бронирование.

Далее заключается обязательственно-правовой договор, в котором фиксируются договоренности сторон и условия продажи объекта. В большинстве случаев сумма, подлежащая выплате по обязательственно-правовому договору, составляет 10-20% от покупной цены, но она может варьироваться у разных застройщиков.

Обязательственно-правовой договор должен содержать все необходимое: цену купли-продажи; как будет приобретена недвижимость, будет добавлена ​​информация о пакете внутренней отделки, включенном в цену, и можно ли, как и в какой срок внести изменения в планировку и внутреннюю отделку квартиры; как проводится осмотр и передача квартиры; добавляются разные сроки (получение разрешения на использование, срок заключения вещно-правового договора, благоустройство и озеленение территории и т. д.).

К договору прилагается план приобретаемой квартиры, а также парковочного места и кладовой. В новостройках обычно отмечается размер квартиры с возможными колебаниями в квадратных метрах (в среднем 5%), что не влияет на цену.

Ответственность за получение разрешения, или уведомления, на эксплуатацию несет разработчик. Обратите внимание, что дом еще не готов и потребуется некоторое время для получения этих документов. К обязательственно-правовому договору добавляется срок, к которому продавец обязуется их получить (примерно от полугода до года до завершения строительства дома).

Если вы воспользуетесь банковским кредитом

Если вам необходима помощь банка, то перед заключением обязательственно-правового договора целесообразно связаться с банком и выяснить возможные варианты получения кредита. Если дома еще нет (а значит, нет и квартирной собственности), банк не может установить ипотеку на приобретаемое имущество. Таким образом, сумма, подлежащая выплате по обязательственно-правового договору, должна поступать из самофинансирования или другой недвижимости в качестве залога.

При подаче ходатайства на получение банковского кредита банк также просит предоставить акт оценки приобретаемой недвижимости.

Окончательный договор и передача

Когда дом будет готов, застройщик снова свяжется с покупателем, чтобы оформить сделку окончательно.

Сначала квартира осматривается вместе с представителем продавца / застройщика. На месте должен быть составлен акт об осмотре, в котором могут быть указаны недостатки, обнаруженные в ходе осмотра, и время для их исправления.

Если квартира готова, у нотариуса заключается вещно-правовой договор, или так называемый окончательный договор.

Обычно в тот же день или в течение трех дней после заключения договора передаются ключи от квартиры, а также документы и инструкции по эксплуатации.

Преимущества покупки такой квартиры

Покупка квартиры на бумаге может показаться сложной, но у нее есть свои преимущества: выбор квартир в начале девелоперского проекта больше, есть возможность выбрать материалы внутренней отделки, а часто можно выбрать кладовую или парковочное место. Иногда можно внести изменения в планировку, но это возможно не в каждом девелоперском проекте.

Если рынок недвижимости активен и девелоперский проект успешен, цены на непроданные квартиры в процессе продажи обычно повышаются, поэтому они могут быть более выгодными в начале девелоперского проекта. Также, ожидая завершения строительства, старую квартиру можно продать за более длительный срок и по более выгодной цене,

И, наконец, к покупке недвижимости хорошо подходит поговорка: семь раз отмерь, один раз отрежь.