/nginx/o/2022/03/07/14412109t1h16fe.png)
В Эстонии часто считают, что недвижимость — это волшебная инвестиция, стоимость которой может только расти, потому что цены никогда не упадут, пишут авторы блога Департамента статистики. Также считается, что недвижимость — это единственное место вложения, где инвестиции благополучно переживут все экономические неудачи. Милая сказочка, но, может быть, однажды все-таки придется посмотреть правде в глаза?
В экономике бывает так: если очень большая часть экономических субъектов думает и ведет себя определенным образом, рынок неизбежно на это отреагирует, даже если рассуждения и поведение людей вообще не рациональны. Например, если все боятся дефицита и мчатся покупать какие-то товары, то дефицит обязательно наступит, потому что все будет раскуплено. Это называется самосбывающимся пророчеством. Сектор недвижимости не является исключением.
Если большинство людей думает, что цены на недвижимость будут продолжать расти и нужно срочно покупать квартиры и дома по любой цене с помощью взятого в банке кредита - цены на недвижимость продолжат расти. Для такого поведения, основанного на эмоциях и вере, не имеет значения, что недвижимость в некоторых местах Эстонии стоит дороже, чем в Западной Европе, и на деньги, которые вы получили бы от продажи своего жилья, можно было бы прожить всю жизнь, не работая, в каких-то более дешевых странах.
Если цены на недвижимость в Эстонии являются результатом иррационального поведения на рынке, анализ этих цен может не дать правильных результатов. Можно ли, описывая то, что сейчас происходит на нашем эмоциональном рынке недвижимости, предположить, что наступит «эмоциональный ценовой предел»? Нельзя! А если хотите рискнуть, назовите его!
Для того чтобы понять, что на самом деле творится на рынке недвижимости, необходимо ввести еще один критерий, который не настолько подвержен влиянию эмоций и в то же время непосредственно описывает происходящее. Одним из хороших индикаторов является плата за наем жилья.
Плата за наем не зависит напрямую от того, что думает собственник недвижимости о своем замечательном куске бетона или сколько сотен тысяч восторженный покупатель может взять взаймы, чтобы воплотить свою мечту о доме. Плата за съемное жилье зависит в первую очередь от того, сколько людей готово платить за проживание, пользование водой, теплом, за возможность поесть, полноценно выспаться, уединиться и, что немаловажно, делать все это в удобном месте.
Плата за наем, с одной стороны, объективна из-за рыночных условий, но, с другой стороны, она не определяется напрямую самосбывающимся пророчеством. Поэтому, глядя на предложения съемных квартир, становится ясно, что время, пока предложение доступно, значительно сократилось. Это характерно для всей Эстонии, но прежде всего - для крупных населенных пунктов. В Таллинне съемное жилье немного подорожало, но повышение цены находится в пределах 10%, и рост может не продолжится.
Если приобретение собственного жилья становится непосильным из-за иррационально высокой цены, используется съемное жилье. Плата за наем имеет четкий потолок — то, что диктует рынок — и поэтому цены аренды не растут так сильно, как цены покупки. В то же время об увеличении склонности к найму жилья свидетельствует скорость, с которой свободные площади появляются на рынке. Сейчас этот темп значительно увеличился.
Жители Эстонии предпочитают быть собственниками недвижимости. И если они начинают больше думать о съемном жилье, чем о покупке своего, это значит, что потолок цен на недвижимость на нашем рынке мы увидим, возможно, даже в ближайшем будущем.
Большинству людей нравится наслаждаться красивой сказкой о недвижимости, но она все же может закончиться. Даже самосбывающееся пророчество не сможет нас спасти.