Совет юриста: скрытые дефекты при покупке жилья

Один из скрытых дефектов при строительстве – «мостики холода», которые способствуют утечке тепла из помещения, а иногда и образованию плесени. Фото: Margus Ansu

Тема скрытых дефектов, которые обнаруживаются после покупки дома или квартиры, за последние годы стала в Эстонии крайне актуальной. Когда в таких ситуациях следует обращаться в суд и против кого подавать иски? Об этом рассказывает адвокат Олег Матвеев.

Законом установлена большая степень ответственности продавца за дефекты в доме и квартире. Даже если продавец не знал о скрытых дефектах, отвечать за них все равно придется – как правило, до истечения срока давности.

В интересах покупателя

Устанавливаются дефекты на основе акта экспертизы по результатам аудита строительства. Аудит может показать степень потери тепла, состояние гидроизоляции (акт термографии). Поэтому здесь важно ответственно подойти к выбору подходящего эксперта, который проделает нужную вам оценку. Всегда желательно проверять, проходила ли экспертиза той или иной фирмы в суде.

В дополнение к аудиту доказательствами в таких делах могут служить фотографии и свидетельские показания, в том числе, показания эксперта на судебном заседании. Главное – доказать, что скрытые дефекты имелись на момент передачи собственности от покупателя продавцу.

Если наличие скрытых дефектов будет доказано, то зафиксированное в нотариальном договоре подтверждение продавца об их отсутствии окажется необоснованным.

Также согласно судебной практике, в таких делах смотрят, как долго продавец был собственником дома. Если много лет подряд, то и отвечать за дефекты придется больше.

В практике автора были также случаи т.н. скрытых дефектов. Покупатель подал свои требования, когда трехгодичный срок давности возмещения ущерба давно прошел. Я должен был представлять в деле продавца. Дело активно длилось в уездном и окружном суде 1,5 года. Так что теперь очень вероятно, что истцу придется выплачивать ответчику внушительную сумму судебных расходов. Таким образом, продавцы тоже выигрывают дела по скрытым дефектам.

Советы продавцам

Нужно проводить аудит строительства и заказывать экспертизу по теплоустойчивости дома перед началом процедуры его продажи. Вы обезопасите себя от возможных судебных тяжб. Экспертиза дома поможет устранить дефекты перед продажей. Сама экспертиза может быть затратным удовольствием, но это однозначно лучше, чем несколько лет судебных разбирательств.

Также советую перед заключением сделки подписать с покупателем акт передачи конкретных документов, перечислить их в акте, поставить в акт подписи и имена свидетелей и лиц, отдающих и принимающих бумаги. Также не помешает сфотографировать сам процесс передачи бумаг. Важно зафиксировать, когда сделаны фотографии и что на них изображено.

Советуют при продаже дома также передавать покупателю и счета за электричество. Нужно задокументировать факт передачи счетов. Тогда легче будет доказать, что покупатель знал о немаленьких расходах на электричество.

Лучше в нотариальном договоре и даже объявлениях о продаже сразу указать, что дом требует ремонта. Можно и с уточнением, что конкретно нужно поменять и отремонтировать. В таком случае, если в суде будет спор, например, о крыше, и будет установлено, что продавец говорил о ее состоянии и показывал фотографии, из которых следовало, что ремонт крыши был больше 10 лет назад, это может существенно укрепить позицию продавца в деле. В такой ситуации покупателю придется намного более активно задавать продавцу нужные вопросы по дефектам.

Если продавец ведет с покупателем переписку, то покупателю лучше сразу прописать в письме, что, например, полы в доме холодные. В судебной практике уже встречались подобные истории, когда продавец честно информировал покупателя о недостатках квартиры заранее, и покупатель проигрывал дело в суде. Также советую покупателю говорить о дефектах дома и маклеру. Тогда он при случае может дать в суде показания, что по просьбе продавца говорил потенциальным покупателям о конкретных дефектах.

Для пользы дела

• Основные правила, на которые следует ссылаться в спорах по скрытым дефектам и ущербу от них – это закон об обязательственном праве, нормы добропорядочного строительства (по-эстонски Hea Ehitustava) и строительный кодекс.

• В законе есть понятие «среднего качества» жилья – ключевое для судебной практики. Оно означает, что дом должен быть теплоустойчив, и все источники тепла должны быть пригодны для нормального использования. Старые деревянные дома тоже должны при продаже соответствовать этим требованиям.

• Описание результатов заказанной экспертизы в нотариальном акте продажи покажет, что покупатель в нужном объеме оповещен о состоянии дома. Также нотариальный акт должен отразить, какие ремонтные работы проводились непосредственно перед продажей жилплощади и за несколько лет до нее.