Что такое двойная продажа недвижимости и как ее избежать?

Строящиеся многоквартирные дома. Снимок иллюстративный. Фото: Shutterstock

Цены на недвижимость продолжают расти. Так как в случае с новостройками договоры купли-продажи заключаются до завершения строительства, может случиться так, что приобретаемая недвижимость с момента покупки до момента завершения значительно подорожает, пишет на портале Kodu юрист бюро недвижимости Uus Maa Карлис Кольк.

Именно так случилось у клиента, который обратился за юридической помощью в Uus Maa: застройщик хотел, чтобы покупатель перед сдачей объекта произвел доплату. Отказ клиента позволил ему отказаться от договора и продать уже проданную квартиру другому покупателю. Правомерно ли такое поведение разработчика?

Когда продают квартиры в новостройках, сначала заключается договор обязательственного права (договор купли-продажи), в котором указывается, что покупатель вносит первоначальный взнос в размере, например, 10-15% от стоимости объекта, а после готовности объекта обязуется оплатить оставшуюся часть. Застройщик, со своей стороны, обязуется достроить объект и продать недвижимость покупателю по цене, согласованной в договоре.

В случае неисполнения одной из сторон обязательств, предусмотренных договором (например, продавец не заключает вещного договора о передаче недвижимого имущества покупателю), сторона, исполняющая договор, вправе отказаться и требовать неустойки от другой стороны.

Однако сторона, нарушившая договор, не может отказаться от договора.

Таким образом, в случае с указанным заказчиком застройщик не мог сам отказаться от договора, так как заказчик надлежащим образом исполнил свои договорные обязанности.

Но имеется ли у застройщика право продать недвижимость, которая уже продана кому-то другому?

В случае с недвижимым имуществом право собственности указывается в крепостной книге, запись в которую вносится только при заключении вещного договора.

Таким образом, недобросовестный продавец может совершить так называемую двойную продажу, т.е. продать одну и ту же вещь другому покупателю.

Предотвратить подобное можно было только путем внесения предварительных отметок в крепостную книгу во время действия обязательственно-правового договора. Предварительная отметка гарантирует, что продавец не может продать вещь кому-либо, кроме покупателя, уже указанного в предварительной отметке. К сожалению, продавец вообще не хочет заблаговременно уведомлять о развитии своих договорных отношений с покупателем, так как это связано с множеством различных юридических нюансов.

Хотя подобная двойная продажа прямо законом не запрещена и не может быть предотвращена нотариусом, в некоторых случаях ее можно квалифицировать как мошенничество.

Мошенничество – это получение материальной выгоды путем сознательного создания неверного представления о фактах. Так, если застройщик продает одну и ту же квартиру нескольким покупателям, зная, что не сможет в том или ином случае исполнить свои договорные обязательства (например, передать квартиру в пользование), то его деяние можно квалифицировать как преступное поведение или мошенничество.

Если кто-то стал жертвой двойной продажи, можно потребовать возмещения ущерба, причиненного нарушением договора, и сообщить об этом в полицию.

Со своей стороны, я определенно рекомендую изучить бэкграунд разработчика, прежде чем приобретать квартиру в строящемся доме, будь то давно зарекомендовавший себя продавец или новая компания. Некоторые давно зарекомендовавшие себя материнские компании создают отдельное юридическое лицо для каждого нового проекта, но их взаимосвязь можно проследить.

Также, на основании открытых источников, стоит проверить, являются ли члены правления или акционеры неизвестной вам компания надежными лицами.