Эксперты: с чего нужно начинать строительство дома

Начало строительства. Снимок иллюстративный. Фото: Paul Poderat / Valgamaalane

Мечтаете о своем доме, но это будет ваша первая стройка? Эксперты по недвижимости составили список из четырех шагов, с которых следует начать, чтобы процесс планирования и строительства дома был плавным.

Определите бюджет

Прежде, чем выбирать участок и заказывать проект дома, определите максимальную стоимость всего предприятия. «При составлении бюджета следует максимально детально продумать расходы и учитывать также, что цены на строительные материалы постоянно растут, – сказал исполнительный директор Kinnisvara24 Урмас Уйбомяэ. – Сейчас банки рекомендуют рассчитывать на то, что конечная стоимость может оказаться на 30% больше, поэтому подумайте, помогут ли сбережения или имеющееся имущество при необходимости обеспечить дополнительное финансирование».

Отдельно при составлении бюджета следует определить максимальную стоимость земельного участка. «Жилищный кредит на строительство дома выдают с условием, что участок уже есть либо клиент находит другую возможность финансирования покупки земли. Как правило, за счет жилищного кредита покупку земельного участка не финансируют», – объяснил Уйбомяэ.

Уточните, каковы ваши возможности получения кредита

После определения бюджета станет понятно, в каком размере требуется банковское финансирование. Доля самофинансирования при получении банковского кредита при этом зависит от того, где находится земельный участок. В городах самофинансирование обычно ниже и составляет 10–15%. Чем дальше от центра вы планируете строить дом, тем более высокой доли самофинансирования ожидают банки – за пределами городов она может составлять около 30% от общей стоимости проекта.

«Спрос на дома в городе выше, и городское имущество ликвиднее, поэтому банки могут быть уверены, что необходимости дом возможно будет продать в покрытие кредита. На дома в малонаселенных местах спрос ниже и стоят они меньше, хотя построить дом за городом обычно не дешевле, чем построить дом в городе», – объяснил Уйбомяэ, от чего зависит размер доли самофинансирования.

Выберите участок

По словам профессионального маклера Uus Maa Кетлин Юндас, два важнейших критерия при выборе земельного участка под строительство дома – бюджет и место. «Обычно люди учитывают наличие инфраструктуры – далеко ли школы, детские сады, работа. В основном рекомендуют покупать участки в 30–40 км от города, где хорошие инфраструктура и сообщение с городом. В Харьюмаа наиболее популярны окрестности Таллинна, а в других регионах – окрестности крупнейших центров притяжения».

При выборе земельного участка под строительство дома следует обязательно проверить, каковы возможности подключения к коммуникациям: есть ли в районе сеть центрального водоснабжения и канализации, каковы условия для сетевого подключения. «Если подстанция находится на расстоянии более 400 метров от границ участка, в большинстве случаев поставщики электроэнергии продают услугу подключения по кумулятивной цене. Если в районе есть подключение, а расстояние до границ участка небольшое, оплата берется поамперно. Стоимость одного ампера составляет около 156 евро, а одному домохозяйству требуется около 20–25 ампер, что обойдется примерно в 4000 евро, однако следует учитывать, что цена может измениться», – рассказала Юндас.

Следует обратить внимание и на целевое назначение земельного участка. Если речь не идет о жилой земле, рекомендуется обратиться за дополнительной информацией к местному самоуправлению. «В юридическом смысле жилая земля – это земельный участок, в отношении которого выдано право на строительство. Дом можно построить и на коммерческой земле, однако в таком случае, как правило, допускается только редкая застройка», – уточнила представитель Uus Maa.

Ознакомьтесь с условиями детальной планировки

Если имеется детальная планировка, то по ней сразу можно понять, что именно можно строить на земельном участке, а также в ней будет указана максимальная площадь застройки. «Общая уездная планировка определяет, как должна выглядеть среда в районе в целом. Обычно такие общие нормы бывают указаны в детальной планировке, – рассказала Юндас. – Некоторые местные самоуправления конкретно определяют, что предпочтительны, например, дома с двускатными крышами, а какие-то самоуправления более либеральны и оставляют собственнику больше выбора».

В детальной планировке также указывается максимальная этажность и процент полной застройки участка. Также приводятся границы участка и территория, на которой можно строить дом, размер дома и количество строений.

По словам Урмаса Уйбомяэ, часто в продаже можно увидеть и участки, детальная планировка в отношении которых устарела: «Если на участке, где изначально были локальное водоснабжение и локальная канализация, выстроена сеть центрального водоснабжения и канализации, то перед началом строительных работ на нем в детальную планировку должны быть внесены изменения. Часть детальной планировки, касающуюся водоснабжения и канализации, можно признать недействительной через местное самоуправление, добавив условия проектирования для подключения к сети центрального водоснабжения и канализации».