/nginx/o/2022/03/07/14412109t1h16fe.png)
Хотя договор аренды всегда должен строго соответствовать Обязательственно-правовому закону, есть нюансы, которые должны соблюдать обе стороны, независимо от их трактовки закона. В противном случае участники договора могут оказаться в невыгодном положении. Ситуацию разъясняет юрист Лиа Сихт, руководитель юридического бюро Rendin.
Обязательственно-правовой закон, регулирующий отношения арендатора и арендодателя, позволяет включить в договор аренды пункт, требующий от арендатора возмещения естественного износа. Это означает, что после окончания договора арендатор должен вернуть сдающееся в аренду жилье в таком состоянии, чтобы износ, вызванный нормальным использованием, был устранен, или же арендатор будет нести необходимые, но разумные расходы, связанные с этим пунктом договора. Если в договоре на это не указано, впоследствии взыскать с арендатора ничего нельзя.
«В Европе компенсация естественного износа — очень распространенное явление, потому что во многих случаях за границей сдаются внаем именно новостройки или только что отремонтированные квартиры. По сути, это пустые белые коробки без мебели. Благодаря этому об естественном износе говорить проще», — рассуждает Лиа Сихт. Но в Эстонии другие обстоятельства: «У нас на рынке много арендодателей, сдающих полученное по наследству жилье. В основном это старые квартиры, которые уже изношены».
«Процедура возмещения естественного износа является достаточно новой темой с точки зрения закона, поскольку она вступила в силу в Обязательственно-правовом законе редакции 2021 года. Подобные пункты редко включаются в договоры аренды, что недостаточно для создания прецедента. Чтобы не было путаницы, мы рекомендуем в договоре аренды очень четко указывать, за что именно отвечает арендатор», — утверждает юрист.
В договоре аренды должна быть указана дата оплаты аренды и способ выставления счетов – с данными получателя и номером его банковского счета. Если арендная плата выплачивается наличными, очень важно зафиксировать передачу денег письменно. Например, арендодатель пишет арендатору электронное письмо о том, что арендную плату он получил.
Стоит знать, что даты подписания договора аренды и внесения арендной платы могут быть разными. Иногда это необходимо и оправданно. Желательно знать, что дата выплаты арендной платы и день зарплаты арендатора находятся близко. Таким образом, арендодатель будет уверен, что получит свои деньги.
В дополнение к арендной плате существуют также платежи за коммунальные услуги, выплата которых должна быть согласована сторонами. Один из вариантов – арендатор вносит указанную в счете поставщика услуг сумму на банковский счет арендодателя к определенной дате. Другим вариантом является оплата поставщику услуг напрямую: арендодатель направляет счета арендатору, а арендатор оплачивает их.
Стороны также должны просмотреть предыдущие счета за коммунальные услуги, чтобы было ясно, каков уровень цен на отопление, электроэнергию и другие расходы по содержанию этой квартиры и всего здания.
По этой теме мы часто получаем вопросы как от арендодателей, так и от арендаторов: должен ли арендатор оплачивать расходы на содержание и благоустройство здания и ремонтный фонд.
«Такого рода вещи регулируются Обязательственно-правовым законом, который позволяет включать все расходы на содержание и улучшение здания в обязательства арендатора, если их размер известен на момент подписания договора и не увеличивается как на дрожжах в течение срока действия договора, например, из-за капитального ремонта», — говорит Сихт.
Оплата расходов должна быть зафиксирована в договоре аренды, а плата не должна существенно меняться, например, увеличиваться в три раза. После внесения в уже подписанный договор дополнения эти расходы не могут быть возложены на арендатора.
Если о повышении арендной платы в договоре не сказано, арендодатель имеет право повышать арендную плату только один раз в год. При этом собственник должен уведомить о своем намерении не менее чем за 30 дней, и арендатор может его оспорить. Оспаривание возможно при следующих условиях: арендодатель не соблюдает установленный законом срок уведомления, уведомление о повышении арендной платы не оформлено должным образом или новая арендная плата завышена. Повышение арендной платы не является чрезмерным, если оно экономически оправдано.
Однако если в договоре имеется предварительное соглашение о повышении арендной платы, оно не может быть оспорено.
«Мы видим, что пункт о повышении арендной платы используется в договорах аренды все чаще. Размер увеличения арендной платы правильнее зафиксировать в договоре или объяснить, на чем основан расчет: конкретная сумма, процент или индекс. Кроме того, стороны должны согласовать, будет ли арендная плата повышаться в течение срока, указанного в договоре, или достаточно просто проинформировать арендатора», — комментирует Сихт.
Юрисконсульт бюро Rendin подчеркивает, что все, что указано в договоре аренды жилого помещения, не должно противоречить Обязательственно-правовому закону. Это относится к пунктам, упомянутым выше, а также к другим важным пунктам, анализ которых в настоящий обзор не вошел.
«К счастью, многие арендные отношения строятся таким образом, что на протяжении всего времени договора серьезных недоразумений не возникает. Однако ни одна из сторон не может быть уверена на 100%, что дела пойдут так, как планируется. Это означает, что юридически грамотно составленный, основанной на законе договор найма играет ключевую роль для защиты каждой стороны. Если в нем есть особые условия - чаще всего это результат творчества собственника жилья - то в случае проблем и серьезных разногласий они считаются юридически ничтожными».