Квартиры в Таллинне стали еще недоступнее

Многоквартирные дома. Фото: Eero Vabamägi

Ситуация с доступностью квартир в столице во втором квартале продолжала ухудшилась. Согласно регулярному анализу недвижимости, проводимому Swedbank, последний раз такой низкий уровень был зафиксирован в начале 2009 года. Во втором квартале квартиры в Таллинне подорожали на 30 процентов по сравнению с прошлым годом, однако рост чистой заработной платы жителей столицы был более, чем в четыре раза медленнее.

Во втором квартале за один квадратный метр жителю столицы приходилось платить две чистые заработные платы, а на протяжении предыдущих восьми лет это соотношение оставалось в пределах 1,5-1,7. Доступность квартир также ухудшается из-за падения реальной зарплаты и снижения общей покупательной способности в связи с быстрым ростом потребительских цен, в результате чего у людей остается меньше свободных денег, пояснила экономист Swedbank Марианна Рыбинская.

В то же время, падение доступности жилья еще не полностью отражает влияние роста цен на новостройки из-за быстрого роста цен на строительство и дефицита новых квартир. При этом на долю новых квартир пришлось 23 процента всех сделок во втором квартале, что ниже среднего показателя до пандемии, составлявшего около 30 процентов.

В первой половине года столичный рынок недвижимости был активен. Несмотря на общее снижение уроыня уверенности, стремление к покупке жилья оставалось высоким. Стремительная инфляция и рост цен на аренду жилья, на который также повлиял спрос на съемные квартиры со стороны военных беженцев, стимулировали инвестиции в недвижимость. Однако во второй половине года мы, скорее всего, увидим изменение соотношения спроса и предложения.

Факторы, которые ранее поддерживали высокий спрос, начали ослабевать, и в условиях ухудшающейся экономической ситуации трудно ожидать продолжения роста цен на жилье по сравнению с предыдущим кварталом. Стремительная инфляция подрывает покупательную способность населения.

Годовые темпы роста вкладов домохозяйств в этом году замедлились. В то же время, депозиты, как правило, сконцентрированы в руках домохозяйств с более крупными вкладами и более высокими доходами. Процентная ставка жилищных кредитов постепенно растет: шестимесячная ставка Euribor 16 сентября составляла 1,67 процента.

Вторичный рынок демонстрирует некоторые признаки стабилизации: активность в июле и августе почти не изменилась по сравнению с прошлым годом. Количество предложений растет. Баланс спроса и предложения может также улучшиться на рынке нового жилья. Цены на новостройки уже находятся на уровне, когда они перестают быть доступными согласно индексу доступности жилья от Swedbank. Количество квартир, выставленных на продажу в новостройках Таллинна и его окрестностей, во втором квартале больше не снижалось, но оно все еще остается низким, а спрос, как ожидается, будет ослабевать.

По оценкам Swedbank, в этом году рост цен на квартиры превысит рост заработной платы. Во второй половине прошлого года уровень цен был намного ниже, чем сейчас, а это означает, что даже если цены перестанут расти, годовой рост все равно будет двузначным. Рост ставки Euribor ухудшит доступность жилья во второй половине года.

Доступность квартир ухудшилась также в Латвии и Литве

В Риге и Вильнюсе во втором квартале мы также наблюдали ухудшение доступности жилья. При этом в Вильнюсе доступность остается на уровне среднего показателя 2017–2019 годов, а в Риге даже выше.

В Риге во втором квартале годовой рост цен на квартиры составил 12 процентов, а зарплата выросла на 7,5 процента. В Вильнюсе за тот же период цены на квартиры выросли на 20 процентов, а зарплаты – на 12 процентов. Как и в Таллинне, сделки с новыми квартирами, а значит и более высокий рост цен, еще не полностью отображаются в статистике по Риге и Вильнюсу.

В Вильнюсе доля новых квартир немного выше, чем в Таллинне. В Риге, однако, наибольшая доля сделок приходится на многоквартирные дома советской постройки, а доля новых квартир незначительна.