/nginx/o/2022/03/07/14412109t1h16fe.png)
Соучредитель юридической фирмы Rendin Алайн Аун подготовил обзор типичных ошибок, которые совершают многие арендодатели. На чужих ошибках учиться безопаснее, чем на своих, поэтому ознакомиться с советами юриста будет полезно и начинающим, и опытным собственникам съемного жилья.
Так какие же основные ошибки совершают собственники, сдающие свою квартиру?
Правильная оценка способствует быстрому поиску арендатора и сводит к минимуму отсутствие дохода от аренды.
Как понять, что съемная квартира оценена неправильно? «Если в течение от трех дней до недели после выхода объявления никто не захотел смотреть квартиру, это первый признак того, что цена слишком высока, — объясняет Аун. — Количество претендентов на аренду, конечно, не должно достигать космических цифр, гораздо важнее их качественный уровень: финансовая история, стабильный доход, выбор доступной жилплощади».
Он приводит один недавний конкретный случай, когда потраченное впустую время и энергия обошлись арендодателю в 4000 евро. Именно такую сумму потерял арендодатель, потому что потратил пять месяцев, чтобы найти жильца в квартиру по завышенной цене. «Эта ситуация хорошо показывает, как иногда полезно прислушиваться к сторонним отзывам и рекомендациям экспертов, чтобы скорректировать первоначальную цену. Это прежде всего в интересах домовладельца, а не кого-то еще», — говорит Аун.
Юрист добавляет, что даже если собственник находит человека, готового заплатить за жилплощадь слишком высокую цену, это, как правило, все равно заканчивается финансовыми потерями.
Каждый момент, когда подлежащее аренде помещение пустует, означает потерю дохода для его владельца. Поэтому приоритетом арендодателя всегда должна быть скорость поиска клиента. Конечно, бывают и исключительные ситуации, например, период ремонта.
Также пустующая недвижимость может стать проблемой, если там что-то случится. Например, бытовые проблемы: лопнувшие трубы, протечки и тому подобное. Отсутствие информации о случившемся может привести к еще большему ущербу.
Хотелось бы отметить, что арендодатели часто очень склонны включать в договор аренды свои особые условия и требования. Как правило, это не делается злонамеренно, а считается, что это каким-то образом обеспечивает лучшую защиту от потенциальных проблем.
«На самом деле, если эти условия не соответствуют Обязательственно-правовому закону, регулирующему отношения аренды, то в глазах закона они ничтожны. Другими словами, в случае проблем с арендатором они не принесут никакой пользы», — объясняет руководитель Rendin.
Например, общепринятой практикой является включение в договор условия о том, что арендодатель может расторгнуть его в одностороннем порядке с уведомлением за один месяц. Это один из самых больших мифов эстонского рынка аренды, который на самом деле недействителен с точки зрения закона.
Арендодатели роют себе яму, когда узнают в ходе проверки биографических данных потенциального арендатора, что у него есть долги перед другими компаниями, и закрывают на это глаза. «В этом случае, например, договор оформляется на другое лицо, которое становится ответственным за аренду квартиры. Есть и другое решение: попросить больший залог, который по закону может превышать арендную плату в три раза», — описывает Аун и добавляет, что Rendin такую практику не поддерживает, а людям, у которых проблемы с оплатой, говорят «нет».
Проверка биографии — лучший первый способ отфильтровать потенциальных арендаторов с историей просроченных платежей. Таким образом можно снизить вероятность того, что владелец наткнется на проблемного жильца.
«На самом деле риски, связанные с арендаторами, намного сложнее, и есть и другие обстоятельства, чем просто обнародованные в специальном регистре долги. Это подтверждается нашими моделями данных и опытом: мы ежемесячно проводим более 3000 проверок арендаторов, ищущих жилье», — рассказывает руководитель компании. — Поэтому, если арендодатель проигнорирует первое предупреждение, очень высока вероятность того, что арендные отношения закончатся для него финансовыми потерями».
«Определенной частью проблем арендных отношений является отсутствие связи между ними. Еще до подписания контракта все виды ожиданий должны быть четко обсуждены и, при необходимости, согласованы в договоре. В противном случае это — в свете более поздних конфликтов — неуместное поведение и сокрытие информации», — говорит Аун.
Он приводит в пример ситуацию. Квартира была профессионально убрана перед сдачей внаем. Если собственник ожидает, что он получит назад жилье в том же состоянии, арендатор должен быть проинформирован об этом ожидании. В идеале к акту приема-передачи следует приложить счет за услуги по уборке и согласовать, что по окончании срока аренды арендатор закажет аналогичную уборку у той же компании или возместит арендодателю соответствующую сумму.
Сдаваемая внаем жилая площадь по-прежнему является собственностью арендодателя, и он несет ответственность за эксплуатацию, в том числе за содержание технических систем и ремонт в результате естественного износа оборудования.
Арендодатель должен учитывать, что вещи неизбежно обесцениваются, например, внутренняя отделка, техника и мебель. Через определенное количество лет необходимо сделать косметический ремонт и заменить какое-либо техническое устройство или предмет мебели.
Со стороны арендодателя неправильно игнорировать этот факт и вместо этого требовать от арендатора ремонта или замены стиральной машины, когда срок ее использования за давностью лет просто истек. Однако вполне справедливо, если жилец самостоятельно меняет лампочки или заменяет случайно разбитое настенное зеркало.