Эксперты: офисов все больше, а цены - все выше

Офисное здание Explorer. Фото: City24

По оценке экспертов по недвижимости, гибридная работа и постоянно растущая арендная плата не снизили спрос на офисные помещения, но этой осенью и зимой рынок могут встряхнуть рост дополнительных расходов и инфляция.

В настоящее время на портале Kinnisvara24 доступно 1368 офисных помещений, 17% которых, согласно объявлениям, имеют энергетический класс A или B. Средняя стоимость аренды составляет 9 евро за квадратный метр. В Тартуском уезде доступно 79 офисных помещений по средней цене 8 евро за квадратный метр, а самую низкую цену за квадратный метр в крупных городах – 4 евро – просят за офисные помещения в Пярнуском уезде, где имеется 49 предложений.

Больше всего активных объявлений в Харьюмаа, где предлагается 1156 офисных помещений по средней цене 10 евро за квадратный метр. Наибольшим спросом пользуются офисные площади в центре города. «Если пять и более лет назад хорошо сдавались в аренду офисные площади вдали от центра – из-за более низкой стоимости аренды и лучших условий парковки – то сегодня доля аренды в затратах предприятий снизилась и предпочтение отдают местам, куда удобнее попасть из любой части города на общественном транспорте», — объяснил исполнительный директор Kinnisvara24 Урмас Уйбомяэ.

Арендаторы активно интересуются новыми и современными площадями, построенными за последние десять лет, которые еще можно оформить по собственному вкусу. Меньше всего интереса вызывают старые офисные помещения вдали от центра города.

По словам партнера RE Kinnisvara Анди Плесковски, постоянно растущий спрос на офисные помещения в основном связан с компаниями технологического и финансового секторов, которые продолжали активно развиваться и во время пандемии: «Многие предприятия связаны длительными договорами аренды, а это означает, что невозможно сменить офисное помещение, как только захочется. Если вы работаете на площади, арендованной пять и более лет назад, она может уже не соответствовать реальным потребностям бизнеса. Тогда начинают искать более просторные офисные помещения, отвечающие требованиям современной работы и обеспечивающие комфортные условия для выросшего коллектива».

Спрос поддерживается и возвращением в офисы сотрудников, во время пандемии работавших удаленно. «Гибридная работа сейчас очень актуальна, но вот постоянно дистанционная работа — уже нет, ведь большинство сотрудников хотят работать попеременно в офисе и дома, – добавил Плесковски. – Компании, которые смогли отложить расширение своего офиса до начала пандемии, теперь вынуждены арендовать помещения большего размера».

По словам профессионального консультанта по коммерческой недвижимости RE Kinnisvara Хенно Вийреса, из-за роста цен на строительство арендная плата увеличилась почти на 40%, но, по его оценке, рынок офисных площадей еще не достиг ценового потолка: «На данный момент предлагаются площади, строительство которых началось и частично было завершено по более доступным ценам на строительство. Если сегодня еще можно арендовать отдельные новые офисы на завершающей стадии строительства в среднем 13 евро за квадратный метр, то в будущем уже будет не найти предложений ниже 15 евро за квадратный метр».

В связи с высокой инфляцией растут и цены существующих офисных помещений. «Договоры аренды обычно предусматривают право арендодателя корректировать арендную плату в соответствии с индексом потребительских цен каждые 12 месяцев, – добавил Вийрес. – Во многих случаях максимальное повышение арендной платы ограничено, но есть и договоры аренды с открытым индексом потребительских цен, где сегодня арендная плата может быть увеличена на 20% и более».

Кроме того, в результате повышения цен на электроэнергию и отопление растут и дополнительные расходы на офисные помещения. «Даже в новых энергоэффективных зданиях побочные расходы увеличиваются почти вдвое, – пояснил Вийрес. – В старых же зданиях побочные расходы увеличиваются пропорционально еще больше, что, конечно, не улучшает и без того плохую позицию таких зданий на рынке. Также возникают абсурдные ситуации, когда арендаторы платят за коммунальные услуги больше, чем составляет их арендная плата».