Советуют специалисты: как выявить скрытые дефекты при покупке жилья

Фото: Shutterstock

Покупка жилья является одной из крупнейших инвестиций в жизни человека, а также одной из самых эмоциональных покупок в жизни. Как в суматохе рынка недвижимости принять правильное решение и выбрать жилье, не поддаваясь эмоциям, чтобы потом не заниматься устранением сложных технических и строительных дефектов? Советами делятся специалисты по недвижимости и строительству.

Компания Numai, работающая на рынке жилой недвижимости и аренды и предлагающая услугу «аренда с выкупом», ежедневно сталкивается с техническими проблемами жилой недвижимости, чтобы выбранный клиентом объект не преподнес неприятных сюрпризов уже после сделки. При общении с банками принципиально важно, чтобы документы на недвижимость были в порядке, а также для клиентов Numai важно, чтобы техническое состояние недвижимости не приводило к необоснованным затратам при въезде.

«Мы работаем как с новыми постройками, так и с вторичным рынком, и в обоих случаях необходим серьезный технический анализ — даже в новых проектах могут проявляться некоторые недостатки», — прокомментировала руководитель Numai Эрве Леттермо.

По ее словам, основные скрытые дефекты, которые обычный человек может и не заметить, кроются в электрических и отопительных системах, вентиляции, дымоходах, трубах и документации. «Мы все можем заметить самые простые из них, такие как царапины на стене или отстающие от стены плинтусы, и их устранение не требует больших затрат. Более серьезные проблемы могут привести к неожиданно большим расходам в будущем», — предупредила Леттермо, которая советует своим клиентам по возможности привлекать к процессу покупки жилья специалиста по строительству.

Руководитель Ehituskaise Büroo Марко Сультс приводит пример из своей практики. Клиенты нашли дом своей мечты и остались очень довольны: квартира, находящаяся в деревянном доме в центре города, красивая, недавно отремонтированная, просто сказочная. К счастью, покупательская эйфория не сделала их менее внимательными, и когда с виду прекрасно отремонтированный пол в ванной вызвал подозрения, они вызвали на помощь специалиста Ehituskaise Büroo. Специалист установил, что, казалось бы, приличная ванная комната нуждается в капитальном ремонте: отсутствовали система вентиляции и нормальная гидроизоляция, были повреждены черновой пол и конструкция стен.

«Тем не менее, сделка состоялась, но клиент смог договориться о скидке в размере стоимости ремонта — так был приобретен дом мечты, причем по справедливой цене и с четким пониманием того, что еще предстоит сделать», — объяснил Сультс.

По его словам, эмоции — главный фактор, который мешает людям трезво оценивать ситуацию и замечать важные недостатки. «Это касается и продавца, который воспринимает продаваемое им имущество как свой дом и эмоционально к нему привязан. Он может даже не подумать о том, чтобы сообщить покупателю о дефектах, потому что сам к ним привык», — добавил Сультс.

По словам Эрве Леттермо, помимо технического состояния, при покупке жилья не менее важна правильность оформления всех видов документации. «Стоит обратить особое внимание, если в квартире или доме был проведен ремонт, изменены технические системы или планировка. При этом необходимо убедиться, что все необходимые разрешения на строительство и использование имеются, что изменения внесены в регистр, а правила безопасности и строительные нормы не были проигнорированы», — перечислила Эрве Леттермо.

Опыт Numai показывает, что часто клиенты с энтузиазмом относятся к появлению недвижимости на продажу по «суперхорошей цене» и готовы спешить со сделкой, оплачивая бронирование и не понимая, что за такой ценой часто кроется не игнорирующий рыночные цены продавец, а осознанная попытка реализовать проблемное имущество.

«Чаще всего такие объекты попадаются в Пыхья-Таллинне», — добавила Леттермо.

«Также следует знать, что не все работы по реконструкции можно узаконить. Бывают и ситуации, когда приходится проводить большой объем дополнительных строительных работ, чтобы узаконить ранее сделанную перестройку объекта, а это в свою очередь приводит к большим затратам. Поэтому при планировании работ по реконструкции всегда полезно консультироваться со специалистами в своей области», — добавил Марко Сульц.

Наиболее распространенные технические недостатки, на которые следует обратить внимание

Устаревшие, легковоспламеняющиеся электрические системы и алюминиевые провода

• Если, глядя на систему электроснабжения, вы видите, что к современному распределительному щиту тянутся провода советских времен, то система электроснабжения нуждается в обновлении.

Чрезмерная влажность в подвале или ванной, недостаточная гидроизоляция и плесень

• Влажность подвала или других помещений можно измерить и, соответственно,  сказать, можно ли использовать помещение по назначению.

Незадокументированные работы по реконструкции

• Если документов нет, данные строительного регистра можно сверить с реальным положением дел. Если при сравнении или осмотре, например, выяснится, что несущие стены демонтированы, должен быть подготовлен проект реконструкции, содержащий расчеты на прочность, на основании которого необходимо провести дополнительные строительные работы, а уже после этого можно узаконить ситуацию.

Другие возможные проблемы, которые можно выявить перед покупкой

• Протекающие трубы и сломанные системы теплого пола, а в случае покупки дома – наличие грызунов и других вредителей, а также забитые и пожароопасные дымоходы.