Эксперты проливают свет на главный вопрос покупателя: из чего складывается стоимость нового жилья?

Жилой квартал Pärnaõue в Какумяэ - один из объектов Bonava. Фото: Bonava Eesti

Поиск нового жилья обычно сопровождается волнением, и это может подтвердить любой, кто когда-либо планировал переехать. Рыночные предложения жилых помещений очень разнообразны, что постоянно вызывает вопрос, как же формируются цены на недвижимость и из чего они состоят. Почему, например, квартира площадью 50 м2 в Таллинне может стоить больше или столько же, как дом площадью 150 м2 в волости Сауэ? Почему квартира в реновированном доме, под окнами которого регулярно ходит трамвай, создавая постоянный шум, стоит дороже, чем квартира рядом с парком? 

Из чего складывается конечная цена недвижимости, объясняют эксперты фирмы-застройщика Bonava.

Стоимость земли

Приобретение земли — это первый шаг, который предпринимают застройщики, чтобы вывести на рынок новые дома. Это могут быть незастроенные земельные участки или, наоборот, застроенные, требующие дополнительных вложений для демонтажа или реконструкции существующих зданий.

Ценность и привлекательность земли в первую очередь определяется ее расположением - находится ли она в центре города или в жилом районе с хорошим доступом и широким спектром услуг.

Также важно наличие поблизости парка, леса, учебных заведений, медицинских учреждений, а также наличие качественного транспортного сообщения, как общественного транспорта, так и других видов передвижения. С другой стороны, близость крупных автомагистралей, линий электропередач, а также другие факторы, которые, как правило, причиняют существенные неудобства жильцам. Так, повышенный уровень шума может снизить цену квартиры.

Местоположение и размер

На рыночную цену новых проектов определенно влияет площадь приобретаемой недвижимости и условия застройки конкретного района. Чем плотнее может быть застроена недвижимость, т. е. чем больше и выше зданий можно построить, тем больше новых квартир может быть предложено покупателям. Таким образом, застройщик может сократить определенные расходы, например, на этапе разработки проекта строительства и на этапе управления строительными работами. Размер земельного участка также существенно влияет на то, сколько парковочных мест, игровых, рекреационных и зеленых зон можно построить на участке.

В различных самоуправлениях нормы обязательных парковочных мест достаточно высоки, и они во многом определяют конструктивные решения объекта, а также количество строящихся домов.

Дополнительные расходы также возникают, когда объект недвижимости нуждается в демонтаже имеющихся зданий, доступ к территории затруднен или объект слишком мал для размещения оборудования и материалов, необходимых для строительного процесса, в результате чего необходимо арендовать дополнительные участки земли. Также немаловажным аспектом, который может привести к дополнительным затратам, является строительство технических коммуникаций: есть важная разница между тем, придется ли их строить полностью с нуля или есть возможность подключения к уже существующим.

«Сегодня для новой застройки мы все чаще обращаем внимание на уже застроенные территории или бывшие промзоны, где, как правило, приходится сносить существующие здания и сооружения. В результате цена жилья может быть немного выше, но у него есть и дополнительная ценность – отреставрированная и качественная городская среда, которая, как правило, находится в хорошем, ценном районе, с хорошими подъездными путями и всем остальным, необходимым для комфортного проживания», — сказал Мартин Риколас, руководитель отдела развития Bonava.

Различные ограничения

Различные возможные ограничения, такие как дорожные сервитуты, могут существенно повлиять как на затраты на приобретение земли, так и на дальнейшее развитие недвижимости. Если девелопер намеревается купить уже застроенный участок в центре города или конкретное здание для реновации, дополнительные сложности может вызвать его расположение в исторической части города или статус памятника культуры.

При строительстве совершенно нового здания в центре города или реконструкции существующего застройщику обычно приходится сталкиваться с гораздо более сложными вопросами, чем при разработке проектов за городом или в других районах города.

Стоимость земли в центре всегда выше, к тому же надо учитывать местные архитектурные требования. Это в целом увеличивает рыночную стоимость жилья и как следствие квартиры в таком доме будут стоить дороже.

Согласования и документы

Все, кто планирует строительные работы, в том числе застройщики, должны соблюдать определенные процедуры согласования. Строительные работы – реконструкция дома или квартиры, строительство нового дома, ремонт, реставрация, консервация или снос, а также прокладка техносетей – могут быть начаты лишь после получения всех необходимых согласований и разрешений.

Архитектура, дизайн и строительство

Архитектурный и дизайнерский проекты — два важных аспекта в стоимости новых проектов. Дизайн внутренних помещений играет очень важную роль в проектировании. Функциональные жилые помещения, где продуман каждый квадратный метр, важны для каждого проекта. «В Bonava мы можем гордиться, что находимся в курсе всех этапов — от проектирования и управления строительством до продажи и гарантийного обслуживания. Преимущество своей команды в том, что мы уже привыкли работать вместе, обеспечивая более качественный конечный результат», — отметила Керли Коолма, руководитель отдела проектирования Bonava.

Любой субподряд ведет к дополнительным расходам. С другой стороны, говоря о строительстве, следует отметить, что на его стоимость влияют используемые технологии строительства, такие как блоки, сборный железобетон и т. д., а если этого требует состав грунта – то и сваи. Есть также расходы, связанные с любой нестандартной конструкцией или необходимыми дополнениями. На цену продажи квартиры существенное влияние оказывают подземные парковочные места, стоимость строительства которых может достигать от 15 000 до 25 000 евро за место, но без которых сегодня в Таллинне не обойтись.

Отделка и озеленение

Рыночная стоимость каждой квартиры зависит от ее отделки и дополнительных услуг в здании, например, лифт в многоквартирном доме может значительно увеличить цену квартиры. На цену квартиры определенно влияет и то, какие отделочные материалы были использованы. Высота потолка также влияет на стоимость строительства – чем выше потолок, тем выше стоимость материалов и соответственно увеличивается стоимость. Важны также затраты на систему отопления (теплый пол или радиаторное отопление), вентиляцию и другие технические системы. В оформлении фасада могут быть использованы разные материалы – дерево, бетон, плитка.

Чем проще здание, тем ниже затраты; чем сложнее (специальные элементы, выступающие детали), тем выше стоимость. Балконы также вызывают дополнительные расходы, исходя из их конструктивных решений.

Кроме того, немаловажным аспектом является и благоустройство территории – зоны отдыха, детские площадки, автостоянки (с крышей или без), зеленые зоны и тому подобное. В наши дни все более популярными становятся и городские сады, которые дают возможность общения с соседями и делают среду более уютной и приближенной к природе.

Общие помещения, кладовые и дополнительные удобства

Покупатель, вероятно, будет очень доволен уютной террасой и со вкусом оформленным вестибюлем, но комфорт также увеличивает расходы. Дополнительные затраты могут быть связаны со строительством, обустройством и отделкой различных помещений общего пользования и складских помещений, устройством террасы на крыше и различными технологическими решениями: пунктами подзарядки электромобилей, решениями «умный дом» и другими. Все дополнительные элементы формируют и влияют на рыночную стоимость дома.

Думая о доме в новом проекте или здании с историей, следует учитывать, что старые постройки требуют гораздо больше дополнительных затрат на утепление и отопление здания, ведь новые и планируемые проекты уже отвечают самым высоким требованиям энергоэффективности.

С другой стороны, в зависимости от района, квартира в реновированном доме может стоить намного дороже, чем аналогичные квартиры в других домах. Поэтому перед выбором нового места жительства необходимо оценить его общую ценность и преимущества.

«Мы также должны помнить о том, что наши потребности со временем меняются, поэтому покупку квартиры не следует рассматривать как покупку на всю жизнь. Мы не знаем, что ждет нас в будущем, поэтому возможность купить жилье, которое соответствует образу жизни и требованиям момента, — это большая победа», — отметила Керли Коолма.

Именно оценка окружения играет решающую роль в принятии окончательного решения: продуктовый магазин и транспортная остановка должны находиться в пределах досягаемости или в пяти минутах ходьбы от дома; поход на работу пешком, на личном автомобиле или на общественном транспорте не должен занимать более 20-30 минут; с другой стороны, парк, аптека, общепит и медицинское учреждение могут быть расположены в десяти минутах ходьбы или примерно в одном километре.

Важно купить жилье у надежного застройщика, который имеет многолетний опыт, потому что это гарантирует качество приобретаемой недвижимости и хорошее обслуживание клиентов даже после совершения покупки.