Наверное, каждый взрослый человек хоть раз продавал или покупал квартиру. А уж ремонты делали все. Как связаны эти два процесса – ремонт и купля-продажа? Давайте разбираться.
Зачем в Эстонии покупают убитые квартиры, когда полно отремонтированных (11)
Покупатели квартир делятся на желающих приобрести квартиру с полным ремонтом и на предпочитающих ремонтировать самостоятельно. Есть покупатели с финансовыми проблемами: банк дает определенную сумму, от нее и приходится отталкиваться. Есть рукастые отцы семейств, готовые делать ремонт сами, но обычно их самодеятельность может длиться годами. Некоторые ищут квартиру, качество ремонта в которой должно быть безупречным, а стиль и цветовая гамма соответствовать именно их вкусу. А как насчет квартир без ремонта?
Владелец проигрывает инвестору
«Подобные варианты подходят, как говорится, "на первое время". Бывают разные непредвиденные ситуации, и поэтому на такие квартиры тоже есть покупатели, если, несмотря на плохое состояние, в ней можно жить, приводя в порядок постепенно», – считает маклер Анатолий Амбрози.
Ведущий специалист Uus Maa City Ольга Лаудер вспоминает: «В самый разгар пандемии я продавала квартиру на улице Лусте в Пыхья-Таллинне. Однако, невзирая на ужасное состояние, квартира нашла своего покупателя с первого показа. Помогли продуманная стратегия продажи, четкая последовательность действий и классные профессиональные фото. Но и достоинства имелись: хорошее место, старинная печь, удачная планировка… Кроме того, я была практически уверена, что эту квартиру купит инвестор для последующего ремонта и перепродажи. Так и случилось. Я люблю иметь дело с инвесторами, они четко и конкретно мыслят и быстро принимают решения», – резюмирует Лаудер.
У продавцов квартир тоже не все просто. Главное – как определиться с ценой, чтобы не прогадать? Не секрет, что до сих пор, хотя рынку недвижимости в Эстонии уже порядка тридцати лет, цена часто берется с потолка. Цена квартиры с ремонтом – вообще дело темное, так как большинство обладателей выставленных на продажу квартир с ремонтом полагают, что расходы можно вернуть, добавив затраты к стоимости такой же квартиры без ремонта. Если такому продавцу попадется правильный маклер, он попытается ему объяснить, что ремонт не окупается никогда.
А как же, спросите вы, те самые инвесторы – предприниматели, которые профессионально занимаются покупкой дешевых квартир, их ремонтом и дальнейшей продажей уже по новой цене? Если затраты на ремонт не может вернуть обычный продавец своей родной квартиры, то откуда прибыль у инвестора?
Этот вопрос я задала члену правления фирмы Scandikodu OÜ, которая как раз и занимается инвестициями в недвижимость, Фреду Педерсену. «На днях я объяснял одной знакомой, что она зря потратила свой отпуск на ремонт квартиры, надеясь продать ее дороже. В большинстве случаев это абсолютно бессмысленно!» – восклицает Педерсен. Он объяснил, что как минимум 50 процентов прибыли инвесторы, как правило, зарабатывают на покупке, а не на продаже. Например, купить квартиру на 10 000 евро ниже рыночной цены сложно, но можно. А вот продать квартиру на 10 000 дороже практически невозможно.
«Мы делаем ремонт не для себя, а для покупателей, и знаем, что им нравится. А владелец квартиры делает ремонт, чтобы нравилось ему, а не покупателю. Мы проводим ремонтные работы сразу на нескольких объектах, то есть мы отремонтируем квартиру дешевле и быстрее, чем ее владелец, для которого это все в первый раз. Сделав ремонт, владелец квартиры начинает конкурировать с нами и подобными компаниями. И обычно это заканчивается не в его пользу», – объяснил инвестор.
Скандинавский уголок на Штромке
В портфеле Scandikodu OÜ несколько квартир. На фотографиях они выглядят красиво. А как на самом деле? Отправляюсь в Пыхья-Таллинн посмотреть одну из них и заодно познакомиться с инвесторами.
Крошечная двухкомнатная квартирка на втором этаже блочной хрущевки как будто перенесена из Стокгольма: цвет стен и кафельной плитки, легкие шторы, контрастные лампы, мебель, постеры на стенах, постельное белье на двуспальной кровати, полностью укомплектованная кухня, стильная сантехника, свежие цветы в вазе… Даже близость моря усиливает ассоциации.
Оказалось, что фирма инвесторов – семейная. Фред Педерсен занимается экономическими и организационными вопросами, а его супруга Александра Свяцкевич – дизайнер, выпускница Эстонской художественной академии – творческими. «Наша фирма неслучайно называется Scandikodu. Все наши квартиры выдержаны в скандинавском стиле. Это достаточно широкое понятие, и далеко не все скандинавские интерьеры напоминают больничные палаты. Мы выбрали этот стиль не только из-за того, что нейтральные тона и спокойный дизайн нравятся большинству покупателей.
Скандинавский стиль нравится прежде всего нам, а если занимаешься тем, что нравится, успех гарантирован. Мы не только ремонтируем квартиры, мы полностью обставляем их, декорируем. На помощь приходят конечно же IKEA и Jysk, отделы для дома магазинов Zara и H&M. Но главный источник аксессуаров и предметов декора – финские и шведские распродажи. Там с большой скидкой можно купить замечательные вещи для наших квартир», – поделилась Александра.
Квартира отремонтирована капитально: заменено буквально все, перенесена кухня, вместо нее – уютная маленькая спаленка. Формальности тоже улажены. «Должны быть оформлены все документы, необходимые для продажи. Если не сносить несущие стены, никаких проектов и разрешений не нужно. При переносе кухни, например, делается новый план, данные вносятся в строительный регистр, и тогда при запросе бывшая однокомнатная квартира считается уже двухкомнатной», – рассказывает Фред. Работающие со Scandikodu строители используют интересные технические решения, редкие даже для новых квартир, например, расположенный у входной двери выключатель гасит в квартире свет, оставляя питание в розетках, где заряжаются гаджеты.
Как же фирма выбирает объекты для последующего преображения? «Как и обычные покупатели, ищем на порталах недвижимости. Важно расположение дома, отсутствие рядом алкогольного магазина или ломбарда. Если первый этаж, то под окнами не должно быть парковки. А состояние должно быть как можно хуже», – объясняет Педерсен.
«Отремонтированная и меблированная квартира – прекрасный вариант для тех, кто хочет въехать в квартиру, взяв с собой только личные вещи. Здесь все включено: и ремонт, и мебель, и техника. Покупатель сэкономил время и нервы на ремонте и покупке мебели. Ему остается только получить ключи!» – согласен Анатолий Амбрози, чья фирма тоже практикует ремонт и перепродажу квартир.
Комментарий
Секреты продаж: как привлечь идеального покупателя
ЮЛИЯ ФЕРМАН, партнер Ferea Kinnisvara
/nginx/o/2022/11/11/14953456t1h37aa.jpg)
Обставленную квартиру нужно непременно освободить от старых вещей и мебели, подготовить к ремонту. Покупатель теряется, боится организационных сложностей и дополнительных расходов по вывозу хлама, хотя на самом деле это не так уж страшно и дорого, а определенные вещи вывозят вообще бесплатно.
Успех продажи пригодной для проживания старой квартиры по адекватной рыночной цене зависит от потребностей покупателя. Мы не знаем, в каких условиях сейчас живет покупатель. Для кого-то эта квартира требует капремонта, а для кого-то центральное отопление, канализация и наконец-то собственный душ и туалет – сами по себе уже безусловные достоинства!
Если в квартире сделан кое-какой санитарный ремонт, то ищем покупателя, который будет сдавать ее в аренду. Докупить мебель и сразу же начать сдавать. Арендаторы ухайдокают любой ремонт, а этот хоть не жалко. Второй вариант: квартира берется полностью в кредит, например, это первое жилье молодой пары. Квартира с капитальным ремонтом стоит дороже, да и банк денег больше не дает. Условия позволяют сразу же начать жить, а ремонт делать частями.
Полностью реновированные пустые квартиры при условии адекватной цены пользуются спросом. В такую квартиру покупатель приобретет мебель на свой вкус и будет жить долго и счастливо. Для аренды же купит все в IKEA и сдаст за хорошие деньги.
Cкандинавский стиль и нейтральные тона подходят практически всем. Стиль «дорого-богато» – головная боль для маклера, хотя встречаются покупатели, для которых это – мечта! Но это скорее исключение.