Незнание не освобождает от ответственности: типичные ошибки начинающих инвесторов в недвижимость

rus.postimees.ee
Незнание не освобождает от ответственности: типичные ошибки начинающих инвесторов в недвижимость
Facebook Messenger LinkedIn OK Telegram Twitter
Comments
Фото: Advokaadibüro LMP

В последнее время на рынке недвижимости появилось много так называемых инвесторов-любителей. Однако в сделках с недвижимостью есть нюансы, о которых новички могут не знать, а это может привести к провалу всего инвестиционного проекта.

Арво Кивар, присяжный адвокат из Advokaadibüro LMP, указывает на четыре основные темы, о которых начинающие инвесторы часто даже не подозревают. А если и знают, то не используют на практике из-за неопытности.

Различия в налогах на сделки с недвижимостью

В принципе купля-продажа недвижимости — это безналоговая сделка, поэтому начинающие инвесторы не обращают на нее особого внимания. Однако в определенных случаях при продаже недвижимости также необходимо платить налоги, и это стоит учитывать в первоначальном инвестиционном плане. В контексте компании речь идет о налоге с оборота, а в случае с физическими лицами — о подоходном налоге.

Обязанность зарегистрироваться в качестве плательщика налога с оборота возникает, когда оборот компании за текущий год превышает 40 000 евро. Обязательство по налогу с оборота возникает при продаже недвижимого имущества, если недвижимое имущество передается до первоначального использования или после значительного ремонта. Налог с оборота всегда должен быть уплачен при продаже земли под застройку. Например, если вы покупаете землю нецелевого назначения и готовите для нее проектные условия, это уже земля под застройку, и при ее продаже должен быть уплачен налог с оборота.

Освобождение от подоходного налога применяется к продаже недвижимости только в том случае, если человек продает собственное жилье. Льгота по налогу может быть использована один раз в два года. Подоходный налог также должен быть уплачен при продаже дачи или садового дома, который не использовался, или если размер недвижимости превышает 0,25 га. Будьте готовы доказать Налогово-таможенному департаменту, что продавец жил в выставленном на продажу доме. У вас могут запросить счета за коммунальные услуги за два года и подтверждение их оплаты или опросить соседей.

Отсутствие разрешения на строительство и эксплуатацию

Другой важной темой, которую можно упустить из виду, является разрешение на строительство и эксплуатацию. Перед покупкой недвижимости важно проверить наличие этих документов. Это обычно подтверждается в нотариально заверенном договоре купли-продажи, а также информацию можно получить из строительного регистра. Без этих разрешений банк может отказаться финансировать покупку, и поэтому выбор покупателей будет ограничен. Капитальный ремонт необходимо согласовывать с самоуправлением и квартирным товариществом, а также ходатайствовать о новых разрешениях. Если продавец не сделал этого, всем делопроизводством придется заниматься новому собственнику. Оформление документов может стоить немалых денег и занять много времени. При покупке квартиры, находящейся в стадии строительства, во избежание последующих споров в договоре купли-продажи обязательно должно быть указано, когда застройщик получит разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Недвижимость в совместной собственности

Адвокат LMP Арво Кивар также предостерегает новичков от оформления недвижимости в совместную собственность. При продаже недвижимости, находящейся в совместной собственности, сособственник вправе в течение месяца решить, хочет ли он сам купить недвижимость по той же цене и на тех же условиях. Это означает, что до истечения срока преимущественной покупки не рекомендуется вносить какие-либо изменения в купленную недвижимость. Кроме того, банки не очень легко выдают кредиты на совместную собственность, и это значительно уменьшает количество заинтересованных лиц и такую недвижимость сложнее продать.

Сокрытие недостатков продаваемой недвижимости

«Самые сложные споры со сделками с недвижимостью в основном связаны со скрытыми дефектами», — продолжает Кивар. Продавец несет ответственность за скрытые недостатки недвижимого имущества в течение двух лет после заключения сделки купли-продажи. Даже если покупатель осмотрел квартиру перед сделкой, сразу все ошибки заметить сложно или они проявляются через какое-то время. Закон о долговом праве гласит: даже если в договор будет добавлено, что покупатель покупает квартиру на свой страх и риск, такое добавление является недействительным. Поэтому не стоит надеяться на то, что если покупатель изначально не заметит дефектов, то продавец избежал ответственности – могут последовать дорогостоящие судебные разбирательства.

В заключение присяжный адвокат Арво Кивар советует: «Понятно, что для инвестора в недвижимость важно минимизировать расходы. В то же время мы ежедневно видим, что незнание новичков может иметь для них неприятные последствия. Поэтому мы всегда рекомендуем провести тщательную предварительную работу перед заключением сделки и, по возможности, проконсультироваться со специалистами».

Ключевые слова
Наверх