Незнание не освобождает от ответственности: типичные ошибки начинающих инвесторов в недвижимость

Фото: Advokaadibüro LMP

В последнее время на рынке недвижимости появилось много так называемых инвесторов-любителей. Однако в сделках с недвижимостью есть нюансы, о которых новички могут не знать, а это может привести к провалу всего инвестиционного проекта.

Арво Кивар, присяжный адвокат из Advokaadibüro LMP, указывает на четыре основные темы, о которых начинающие инвесторы часто даже не подозревают. А если и знают, то не используют на практике из-за неопытности.

Различия в налогах на сделки с недвижимостью

В принципе купля-продажа недвижимости — это безналоговая сделка, поэтому начинающие инвесторы не обращают на нее особого внимания. Однако в определенных случаях при продаже недвижимости также необходимо платить налоги, и это стоит учитывать в первоначальном инвестиционном плане. В контексте компании речь идет о налоге с оборота, а в случае с физическими лицами — о подоходном налоге.

Обязанность зарегистрироваться в качестве плательщика налога с оборота возникает, когда оборот компании за текущий год превышает 40 000 евро. Обязательство по налогу с оборота возникает при продаже недвижимого имущества, если недвижимое имущество передается до первоначального использования или после значительного ремонта. Налог с оборота всегда должен быть уплачен при продаже земли под застройку. Например, если вы покупаете землю нецелевого назначения и готовите для нее проектные условия, это уже земля под застройку, и при ее продаже должен быть уплачен налог с оборота.

Освобождение от подоходного налога применяется к продаже недвижимости только в том случае, если человек продает собственное жилье. Льгота по налогу может быть использована один раз в два года. Подоходный налог также должен быть уплачен при продаже дачи или садового дома, который не использовался, или если размер недвижимости превышает 0,25 га. Будьте готовы доказать Налогово-таможенному департаменту, что продавец жил в выставленном на продажу доме. У вас могут запросить счета за коммунальные услуги за два года и подтверждение их оплаты или опросить соседей.

Отсутствие разрешения на строительство и эксплуатацию

Другой важной темой, которую можно упустить из виду, является разрешение на строительство и эксплуатацию. Перед покупкой недвижимости важно проверить наличие этих документов. Это обычно подтверждается в нотариально заверенном договоре купли-продажи, а также информацию можно получить из строительного регистра. Без этих разрешений банк может отказаться финансировать покупку, и поэтому выбор покупателей будет ограничен. Капитальный ремонт необходимо согласовывать с самоуправлением и квартирным товариществом, а также ходатайствовать о новых разрешениях. Если продавец не сделал этого, всем делопроизводством придется заниматься новому собственнику. Оформление документов может стоить немалых денег и занять много времени. При покупке квартиры, находящейся в стадии строительства, во избежание последующих споров в договоре купли-продажи обязательно должно быть указано, когда застройщик получит разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Недвижимость в совместной собственности

Адвокат LMP Арво Кивар также предостерегает новичков от оформления недвижимости в совместную собственность. При продаже недвижимости, находящейся в совместной собственности, сособственник вправе в течение месяца решить, хочет ли он сам купить недвижимость по той же цене и на тех же условиях. Это означает, что до истечения срока преимущественной покупки не рекомендуется вносить какие-либо изменения в купленную недвижимость. Кроме того, банки не очень легко выдают кредиты на совместную собственность, и это значительно уменьшает количество заинтересованных лиц и такую недвижимость сложнее продать.

Сокрытие недостатков продаваемой недвижимости

«Самые сложные споры со сделками с недвижимостью в основном связаны со скрытыми дефектами», — продолжает Кивар. Продавец несет ответственность за скрытые недостатки недвижимого имущества в течение двух лет после заключения сделки купли-продажи. Даже если покупатель осмотрел квартиру перед сделкой, сразу все ошибки заметить сложно или они проявляются через какое-то время. Закон о долговом праве гласит: даже если в договор будет добавлено, что покупатель покупает квартиру на свой страх и риск, такое добавление является недействительным. Поэтому не стоит надеяться на то, что если покупатель изначально не заметит дефектов, то продавец избежал ответственности – могут последовать дорогостоящие судебные разбирательства.

В заключение присяжный адвокат Арво Кивар советует: «Понятно, что для инвестора в недвижимость важно минимизировать расходы. В то же время мы ежедневно видим, что незнание новичков может иметь для них неприятные последствия. Поэтому мы всегда рекомендуем провести тщательную предварительную работу перед заключением сделки и, по возможности, проконсультироваться со специалистами».