/nginx/o/2022/03/07/14412109t1h16fe.png)
Хотя собственники квартир обычно жалуются на проблемных жильцов, во многих случаях дело обстоит наоборот. Портал недвижимости Rendin решил раскрыть три реальных случая, произошедших в Эстонии, и дает советы, что делать в случае склонного к притеснениям владельца.
Юридический менеджер и юрист портала недвижимости Rendin Лия Сихт рассказала о трех историях, произошедших в этом году, когда владелец вел себя неприемлемым и незаконным образом по отношению к арендатору.
«Хотя большинство арендодателей – разумные и приятные люди, время от времени в нашей работе мы сталкиваемся со случаями, которые продемонстрировали обратное», – сказала Сихт.
Собственник объекта сдал квартиру в довольно ветхом состоянии. После окончания срока аренды, когда арендатор уже вернул квартиру, арендодатель обнаружил некоторые дефекты. На основании этого он стал требовать от арендатора капитального ремонта практически всей квартиры.
«Когда дело дошло до наших экспертов по аренде и праву, мы установили, что часть претензий была предъявлена необоснованно. Это означает, что между двумя сторонами следовало заключить соглашение, которое было бы удовлетворяющим и справедливым для обеих сторон», – комментирует Лия Сихт.
Основным инструментом в решении таких случаев является акт приема-передачи, который документирует состояние арендного жилья непосредственно до и после подписания договора. Правильно оформленный документ содержит соответствующие времени его заключения фотографии комнат и важных деталей, перечень имущества в арендованных помещениях и последние зафиксированные показания счетчиков.
«Если оба акта будут выполнены правильно, то благодаря этому у нас будет база сравнения из двух актов приема-передачи. Поэтому той или иной стороне сложно будет разговорами повернуть ситуацию в свою пользу, если слова расходятся с доказательствами», – сказала Сихт.
Есть и другая сторона этой ситуации: «Капитальный ремонт по своей сути – финансово затратное мероприятие, которое, кроме всего прочего, еще и увеличивает стоимость квартиры. Это уже улучшение состояния, а не восстановление исходной ситуации. Так сказать, ремонтные работы по обновлению квартиры проводятся в интересах собственника и не касаются арендатора.»
В этом случае было несколько примеров, когда арендодатель пренебрежительно относился к арендатору из-за его национальности или какого-либо другого фактора.
Договор между арендодателем и арендатором уже заключен. Арендодатель хотел досрочно поднять арендную плату (это можно сделать один раз по истечении 12 месяцев) на 40% и пригрозил, что в случае несогласия жильцы должны будут выселиться из квартиры. Затем последовала череда оскорблений, касающихся национальности арендатора.
Цель сказала, что, когда они услышали об этой истории, с владельцем связались, и разговор был коротким: «От него мы вообще услышали о его желании расторгнуть договор аренды в экстренном порядке, для чего на самом деле не было уважительной причины. Мы дали арендодателю понять, что его поведение никоим образом не является приемлемым, и добились корректного расторжения договора. Мы проконсультировали арендатора и разъяснили его права.»
Сихт также рассказывает, что была ситуация, когда арендодатель пытался сдать свою собственность в аренду, и ему позвонил кто-то, заинтересованный в аренде. Как только хозяин услышал, что звонящий – иностранец, начал громко выражаться нецензурными словами. «Для нас такие случаи ни в коем случае недопустимы. После серьезных инцидентов такие арендодатели больше не могут подписывать новые договоры на платформе Rendin, так как мы хотим защитить арендаторов, которые ищут жилье через нас», – утверждает Сихт.
Сразу же после начала аренды и заключения договора арендодатель сообщил арендатору, что данная квартира будет продана. Затем арендатор начал подыскивать новое съемное жилье и сообщил арендодателю о своем желании расторгнуть договор. Хозяин не соглашался, но, несмотря на это, хотел постоянно посещать квартиру и показывать ее потенциальным покупателям. Кроме того, были также ситуации, когда арендодатель посещал квартиру без предупреждения, например, утром, когда арендатор еще спал.
Тогда стороны договорились, что договор будет расторгнут досрочно, если арендатор найдет на свое место нового человека. Так все и произошло, потенциальный арендатор успешно прошел проверку данных и захотел взять на себя аренду. Однако арендодатель не подписал договор с новым арендатором и заявил, что нынешний арендатор не выражал желания расторгнуть договор аренды. В конце концов, однако, сам арендодатель расторг контракт с учетом трехмесячным сроком предуведомления.
«В этой истории есть, кроме прочего, вызывающее недоумение поведение со стороны арендодателя, но наиболее острым аспектом является нарушение права на неприкосновенность частной жизни жильца. Даже если жилплощадь принадлежит кому-то другому, она одновременно является домом арендатора, куда собственник не может войти по своему желанию, – констатирует юрист. – Такое желание, как посещение квартиры арендодателем, должно быть согласовано с арендатором заранее и предусматривать разумный срок уведомления. Будь оно связано с продажей, или по какой-то другой причине».
Кроме того, если у собственника вообще есть план продать сдаваемое в аренду имущество, арендатор должен узнать об этом насколько возможно заранее. Таким образом, станет можно прийти к соглашению о том, как будет наиболее удобно действовать обеим сторонам. В случае разногласий при бессрочном договоре его, конечно, также можно расторгнуть, но только надлежащим образом. Продажа съемной квартиры не является достаточным основанием для инициирования расторжения договора в срочном порядке.
Но при этом продажа квартиры не обязательно означает расторжение договора аренды. Продажа также может быть осуществлена при действующем договоре аренды, и тогда новый владелец может решить, что делать дальше – продолжить или инициировать процедуру расторжения договора.