:format(webp)/nginx/o/2022/12/04/15003195t1hb96f.jpg)
Задолго до того, как жителей Южной Эстонии начал будоражить план расширения полигона Нурсипалу, государство, по-видимому, приобретало участки земли, лежащие на маршруте Rail Baltic, который проходит через Эстонию, без особенной суеты, которая могла бы стать заметной стороннему наблюдателю. Однако и в этом случае к настоящему времени три человека воспротивились и подали в суд в связи с принудительным отчуждением земли.
Недвижимость и деревни, в которых она находится. Красным отмечены участки, по которым продолжаются судебные разбирательства.
«Отношение крайне предвзятое в пользу государства, и минимально учитываются интересы собственника», – жалуется известный адвокат Айвар Пильв, характеризуя споры о передаче имущества, оказавшегося на маршруте железнодорожной ветки.
Если обратиться в земельное управление по поводу их оценки процесса передачи земли, оказавшейся на маршруте Rail Baltic, покажется, будто все идет по плану. «В рамках действующего уездного планирования к началу ноября этого года государство приобрело около 40 процентов земель, находящихся в частной собственности. 17 % в Харьюмаа, 52 % в Пярнумаа и 58 % в Рапламаа», – сказала советник отдела землеустройства Земельного управления Маарья Виркс.
Приведенные первоначально проценты демонстрируют неполные данные главным образом потому, что переговоры о приобретении земли смогут быть начаты только тогда, когда решение по железнодорожному проекту будет готово. Отсюда небольшой процент в Харьюмаа. До сих пор в основном приобреталась недвижимость, относящаяся к тем объектам, где должны проводится наиболее срочные работы.
Комментируя долю судебных разбирательств, Виркс отметил, что государство приобрело 318 объектов недвижимого имущества, находящегося в частной собственности, из которых в случае только около одного процента дело закончилось принудительным отчуждением. «В суде оспаривались три решения об отчуждении: одно касалось отчуждения двух соседних покрытых лесом участков в Рапламаа, одно дело касалось отчуждения застроенного недвижимого имущества и еще одного незастроенного жилого земельного участка в волости Раэ, – пояснил Виркс. Такова упрямая статистика и холодный официальный взгляд на происходящее. Но если рассматривать спорные ситуации подробнее, то картина смотрится гораздо напряженнее.
Эти два отчужденных лесных участка, расположенных по соседству друг с другом недалеко от Рапла, принадлежат лесохозяйственной компании AmEst Haldus из Рапла. Компания много лет спорила с государством, потому что они не согласны с предложенной сделкой. Член правления AmEst Haldus Марго Висну достает документы, показывает записи из реестра недвижимости и начинает свой рассказ издалека, с 2017 года, когда ее пригласили на встречу в Рапла вместе с другими владельцами земли на маршруте Rail Baltic.
Там он заполнил форму, в которой указал, что предпочитает обменять оставшуюся на маршруте землю на равноценный участок земли. «Я не против Rail Baltic. Я понимаю, что если государство хочет построить железную дорогу, пусть строит. Но так как мы являемся компанией, которая занимается лесным хозяйством, мы хотели обменять оставшуюся на маршруте землю один к одному на равноценный участок земли», – вспоминает Висну.
В 2019 году земельное управление уведомило Висну о процедуре приобретения недвижимости в общественных интересах и представило предложение: от одного из объектов, принадлежащих AmEst Haldus, будет отрезан участок площадью около гектара, за который государство предлагает 3634 евро. и дополнительно 1048 евро в качестве мотивационного взноса. Государство согласилось заплатить 2 730 евро (1 682 + 1 048) за 1,58 га, отрезанных от другого участка.
AmEst не согласилась на это предложение. «Всеми моими лесными участками – всего около 20 гектаров – будет очень трудно управлять в будущем, если они будут разделены железной дорогой, – говорит Висну, который в то время предлагал отдать весь находящийся в его собственности объект недвижимости государству. – Пусть этот участок железной дороги проходит там, а, например, RMK, распоряжается остальным, как хочет. Дайте мне 20 га земли там, где я смогу нормально работать».
:format(webp)/nginx/o/2022/12/04/15003196t1h8dab.jpg)
Более того, в Земельном департаменте оценили отчуждаемую землю неоправданно заниженно, то, что на одном из участков посажен и растет молодой лес, было проигнорировано. «Я вижу здесь будущее, но кто-то видит только кусты», – говорит Висну, когда мы проходим мимо небольших деревьев у него на участке.
В земельном департаменте не согласились с утверждением, что стоимость леса, разделенного железнодорожной веткой, уменьшится. Однако признали, что при оценке стоимости участка и подрастающего леса была допущена ошибка, и компании AmEst было сделано новое предложение, которое компания снова отклонила. По причине по-прежнему низкой цены и несправедливого управления землей.
Висну приводит для сравнения договор, заключенный с государственной компанией Elering, которая заплатила его компании в несколько раз более высокую цену за гектар земли, по которым проходит линия электропередачи, не считая того, что владелец сохранил право на приходящиеся на линии лесные ресурсы, а также у него осталась и возможность продолжать использование земли в ограниченном объеме. Висну хотел бы получить подобное предложение и сейчас, но ни такого, ни какого-либо другого соглашения достигнуто не было.
Виркс, советник отдела управления земельными ресурсами Земельного департамента, пояснил, что владельцу были предложены все законные альтернативы, то есть финансовая компенсация, а также земля на замену. Поскольку соглашение не было достигнуто, Земельный департамент уведомил о принудительном отчуждении участков земли, принадлежащих AmEst, летом 2020 года, заплатив за два участка 6 200 и 3 200 евро плюс 134 евро на административные расходы.
:format(webp)/nginx/o/2022/12/04/15003197t1h064d.jpg)
По словам Висну, в законе о приобретении недвижимого имущества в общественных интересах (KAHOS) говорится почти в самом начале, что отчуждение должна быть оправданным и справедливым. Предприниматель немного устало добавляет, что в случае принудительного отчуждения всегда все будет решено так, как говорит государство. «Здесь я говорю о работе всей моей жизни. Я накапливал деньги, чтобы купить эту недвижимость. Осушал, высаживал... Однако государство, не оценив перспектив, связанных с землей, предлагает мне цену, за которую никакими ухищрениями нельзя купить равноценную землю. Я чувствую, что в данном случае государство будет делать все, что захочет».
Ничем тут не поможешь, кроме как оспорить в суде. Судебное разбирательство в первой инстанции длилось почти два года, и там Висну так и не добился справедливости. «Суд сказал, что мы по-прежнему злонамеренные, и ни на что не хотим соглашаться», – констатирует бизнесмен. На самом деле, суд в первой инстанции навел тень и на Земельный департамент, усомнившись в правильности действий оценщика. Обе стороны обжаловали это решение в окружном суде.
:format(webp)/nginx/o/2022/12/04/15003198t1hd92d.jpg)
На вопрос, почему другие владельцы земель, оставшихся на маршруте, не протестовали, Висну ответил, что на самом деле пытался собрать группу заинтересованных лиц, но... «Общее отношение такое, мол, кому не лень спорить с государством. Его невозможно победить».
В начале сентября спор с государством начал и землевладелец Тоомас Таммсалу, который считает, что Земельный департамент предложил за его дом в волости Раэ меньше денег, чем его реальная стоимость. Суд частично удовлетворил жалобу Таммсалу: теперь Земельный департамент должен произвести новую оценку участка и выплатить компенсацию в размере более 80 000 евро. Кроме того, Земельному департаменту и Министерству экономики и коммуникаций, принявшим решение о принудительном отчуждении, было присуждено выплатить тысячи евро процессуальных издержек.
«Я много труда вложил в этот дом, – сказал Таммсалу суду. – Земляное отопление, водяной обогрев пола. Здесь нет ни одной старой стенки, электрического провода или трубы. По сути, это новый дом».
Однако в зале суда от представителя государства не звучало столь хвалебных слов: «Внутренняя отделка была сделана шесть лет назад, снаружи дом не ремонтировался. В здании нет принудительной вентиляции, оно архитектурно устарело. Устарели и аспекты пространственного планирования», – заявил он.
Земельное департамент проинформировал его прошлым летом, что земля вдоль маршрута Rail Baltic с домом Таммсалу и вспомогательными постройками должна быть отчужден. Для оценки его недвижимости департамент пригласил эксперта из Lahe Kinnisvara, который оценил его на общую сумму в 341 000 евро. Чтобы не тратить время в суде и избежать споров, государство предлагает землевладельцам в таких случаях дополнительную 20-процентную поощрительную плату.
Таммсалу обнаружил, что выбранный оценщик был некомпетентен, а метод был неверным: государство должно было включить в компенсацию и расходы на строительство дома.
/nginx/o/2022/12/04/15003199t1h326b.jpg)
Земельный департамент заказал у Lahe Kinnisvara новую оценку, ошибки были исправлены, и к стоимости имущества Таммсалу было добавлено 30 000 евро. Но даже это не удовлетворило собственника, и государство приняло решение об отчуждении. Таммсалу обратился в суд.
На осенних слушаниях представитель государства подчеркнул, что средняя цена недвижимости в том же районе составляет около 200 000 евро, указав, что предложенная сумма даже превышает ожидания.
Однако Таммсалу также запросил заключения других экспертов, один из которых оценил стоимость имущества в 500 000 евро.
Цифры расходов, определенные специалистами, нанятыми землевладельцем, показались чиновникам Земельного департамента утопическими: «На участке стоит очень старый сарай. По словам одного эксперта, он стоит 6000 евро», – сказал представитель государства и добавил, что новый сарай можно найти значительно дешевле, просматривая интернет-магазины.
Претензия государства была проста: уже выплачено более 400 тысяч евро, а при дружеском соглашении Таммсалу выиграл бы и больше этого. «Вместо цены старого здания затребована самая дорогая цена, рассчитанная по самому дорогому строительному бюджету. Даже деньги Евросоюза здесь не бесконечны», – прокомментировал требования собственника в суде адвокат государства.
Этот же дом некоторое время назад сдавался в аренду на порталах недвижимости. Хозяин дома Таммсалу признался, что хотел продать дом, но не смог: «Я как заложник».
/nginx/o/2022/12/04/15003201t1he944.jpg)
Он обвинил государство в том, что Земельный департамент ненадлежащим образом использовала свое властное положение: «Вы же ни разу не спросили меня, каковы мои пожелания». За 350 дней, по его словам, его претензии в департамент так и не были приняты.
Судом установлено, что в смете строительства и экспертном заключении, использованных при оценке, имелись недостатки, которые не были выявлены или устранены в административном порядке. По мнению суда, ошибки можно было бы избежать, если бы государство более внимательно отнеслось к заказанной Таммсалу экспертизе и попыталось понять, почему оценки государства и землевладельца столь разнятся.
«Несмотря на то, что экономное использование государственных средств является важным общественным интересом, приобретение и принудительное отчуждение недвижимого имущества должны основываться на заявленной в законе цели возместить владельцу недвижимого имущества причиняемый ущерб», – признал суд, отменив приказ министра о компенсации. Суд подчеркнул, что государство должно оценить правильную стоимость передаваемого недвижимого имущества, и что судебные органы не могут выполнить этого за государство. То, будет ли земельный департамент использовать в качестве основы предыдущую экспертизу или новую, решать будут в самом департаменте, но по решению суда новая оценка имущества должна быть выполнена.
Комментируя это решение, Виркс из Земельного департамента заявил, что нет необходимости менять действующую практику оценки, поскольку суд признал право за министерством и Земельным департаментом в принципиальном вопросе: владельцу имущества не должна и не может выплачиваться компенсация за старый дом, соответствующая стоимости строительства нового дома. В то же время Виркс признал, что KAHOS является относительно новым законом, и проведение оценок в его рамках также является новым для оценщиков. «Вот почему судебные решения по делам KAHOS помогают формировать практику», – сказал Виркс, по словам которого министерство проанализирует решение суда, и рассмотрит возможность подать апелляцию.
Борется с государством и предприятие Titan Engineering, владевшее ценной недвижимостью в волости Раэ. Адвокат Айвар Пильв, представляющий предприятие, сообщил, что производство ведется уже более двух лет и только сейчас дело дошло до предметного обсуждения в административном суде.
Земельный департамент проинформировал Titan Engineering в июле 2020 года о порядке приобретения недвижимости в общественных интересах и в сентябре того же года направил предложение. По словам собственника, это не соответствовало реальной стоимости имущества, поскольку не учитывало упущенную потенциальную выгоду от права на строительство двух жилых домов. В ноябре 2021 года министерство издало распоряжение о принудительном отчуждении недвижимости, которое владелец обжаловал в административном суде в декабре того же года. Однако первое судебное заседание было назначено только на осень этого года.
«К сожалению, приходится признать, что административное судопроизводство является самым медленным видом производства, и сроки, установленные для рассмотрения дела по существу, постоянно продлевались на протяжении многих лет. Поэтому достижения правовой ясности и вступления в законную силу судебного решения споров приходится дожидаться неоправданно долго», – сказал Пильв.
Наконец, когда его спросили, насколько готовым пойти на встречу или понимающим было государство или Земельный департамент при рассмотрении частных и деловых интересов людей, Пильв ответил: «Отношение крайне предвзятое в пользу государства, и минимально учитываются интересы собственника».
По словам известного адвоката, для улучшения ситуации было бы целесообразно провести всесторонний анализ сложившейся практики применения закона, что позволило бы выявить проблемы. «На основании последнего целесообразно оценить, нуждается ли KAHOS в дополнительном и более точном регулировании для обеспечения всестороннего учета прав собственника недвижимости. В настоящее время он явно ориентирован на защиту государственных или так называемых общественных интересов, то есть на минимально возможный уровень финансовых обязательств государства», – сказал Пильв.
/nginx/o/2020/04/24/13069349t1hd214.jpg)
/nginx/o/2023/12/22/15796256t1hc36c.jpg)