При приобретении квартиры в новостройке или покупке нового дома существует реальный риск получить взамен энергоэффективной недвижимости более дорогую недвижимость, энергопотребление которой не отвечает обещаниям, поскольку фактически никто не проверяет соответствие энергетическому классу.
Хотя постановление министра предпринимательства и информационных технологий уже с 2019 года требует двухэтапного вычисления энергетической маркировки строящихся зданий - первого при подаче ходатайства на разрешение на строительство и второго при получении разрешения на использование, - в действительности никто не проверяет это и можно полагаться только на честность строителя или застройщика.
Соответствие построенного здания требованиям энергоэффективности должно быть вновь оценено на основании исполнительной документации и акта замера коэффициента воздухопроницаемости здания, а энергорасчет должен быть выполнен по фактически построенным решениям. Если число энергоэффективности здания изменилось по сравнению с энергетической маркировкой, прилагаемой к заявке на получение разрешения на строительство или уведомлению о строительстве, новая энергетическая маркировка выдается до подачи заявки на разрешение на использование или подачи уведомления об использовании. Обязанности делать это нет, если застройщик не признает, что решения изменились по сравнению с эскизным проектом.
Поскольку разрешение на использование выдается местными самоуправлениями, их задачей также должно быть обеспечение того, чтобы здание соответствовало тому, как его планировалось построить.
Анти Хамбург
«Поскольку разрешение на использование выдается местными самоуправлениями, их задачей также должно быть обеспечение того, чтобы здание соответствовало тому, как его планировалось построить, - сказал специализирующийся на энергоэффективности доктор Таллиннского технологического университета Анти Хамбург. - Застройщик не обязан запрашивать новое подтверждение у эксперта по энергоэффективности, но местное самоуправление должно следить за соответствием проекта предварительному проекту и требовать повторной маркировки, если реализация отличается от предварительного проекта».
В быстрорастущей волости Раэ волостная управа проверяет только наличие данных энергетической маркировки, но не проверяют их правильность. «Правильность расчета, сделанного в строительном проекте, не проверяется, поскольку это компетенция специалиста в соответствующей области», - сказала руководитель по коммуникации волости Раэ Элис Мерила.
По словам главы Департамента городского планирования Таллинна Ивари Раннама, новая энергетическая маркировка должна быть представлена, если изменения в проекте показывают, что энергоэффективность здания изменилась.
«Ответственность за расчет энергоэффективности лежит на проектировщике и строителе, которые должны представить правильные проекты в заявке на получение разрешения на использование, а также исправленные энергетические маркировки, если проект кардинально изменился», - сказал Раннамаа.
Поэтому местные самоуправления не обращают внимания на проверку соответствия энергетической маркировки, ведь за правильность внесения данных в строительный реестр отвечает тот, кто подает данные. Если застройщик продает дом или квартиру до его завершения и указывает энергетический класс здания в договоре купли-продажи, он несет ответственность за действительность маркировки даже после завершения строительства.
По словам Хамбурга, уже из исполнительной документации видно, какие фактические коэффициенты теплопередачи ограждающих конструкций после завершения строительства, какоие системы вентиляции и другие важные решения, влияющие на энергопотребление. «Можно отследить в документации, но эта проверка не проводится, и строителю доверяют, что он ничего не менял», - сказал Хамбург.
Хамбург начинает свою проверку с окон, проверяя, имеют ли они такую же солнечную и тепловую проходимость, как написано в эскизном проекте, такие же ли разрезы наружных стен и крыши, как в эскизном проекте. Он также проверяет систему вентиляции и рекуперацию тепла.
Ответственность за расчет энергоэффективности лежит на проектировщике и строителе, которые должны представить правильные проекты в заявке на получение разрешения на использование.
Ивари Раннама
«Часто оказывается, что строитель изменил тип теплообменника: энергопотребление пластинчатого теплообменника выше, чем у вентиляционной системы с роторным теплообменником, и первоначальные расчеты энергии уже недействительны, - сказал Хамбург. - Может также оказаться, что в проекте одна система вентиляции, но в складском помещении и на чердаке установлены, например, клапаны приточного воздуха и вытяжная вентиляция. Если несоответствия очевидны, необходимо также измерить утечку воздуха».
«Если до завершения строительства продавец заключает с покупателем договор купли-продажи или предварительный договор и указывает энергетическую маркировку, то он также несет ответственность за это при продаже, если в договоре или рекламном материале указана неправильная энергетическая маркировка», - сказал присяжный адвокат Индрек Леппик, который успешно представлял интересы клиентов в суде в спорах по поводу энергоэффективности здания.
По словам Леппика, применяется принцип, согласно которому, если показатель энергоэффективности здания изменился по сравнению с энергетической маркировкой, прилагаемой к заявке на разрешение на строительство или уведомлению о строительстве, новая энергетическая маркировка выдается до подачи заявки на разрешение на использование или подачи уведомления об использовании.
Если на практике этого не делается и в договоре купли-продажи по-прежнему указана неправильная энергетическая маркировка, продавец несет ответственность.
Индрек Леппик
«Если на практике этого не делается и в договоре купли-продажи по-прежнему указана неправильная энергетическая маркировка, продавец несет ответственность, если он не предупредил в отдельном договоре купли-продажи, что здание может быть введено в эксплуатацию с другой энергоэффективностью, - сказал Леппик. - Энергоэффективность является важным аспектом при принятии решения о покупке и оценке стоимости квартиры, как с точки зрения контроля расходов на энергию, так и с точки зрения стоимости недвижимости».
Хамбург изучал достижение энергоэффективности в своей докторской работе и обнаружил, что основные проблемы по-прежнему связаны с ошибками в расчетах и что затраты пользователя в среднем не сильно различаются. Если здание уже эксплуатируется более двух лет, по данным о потреблении можно уже оценить, заключается ли проблема в более интенсивном потреблении или ошибки в расчетах маркировки.
/nginx/o/2021/01/07/13565545t1ha90f.jpg)