Маклер: какие документы проверить при покупке квартиры и куда заглянуть в многоквартирном доме

Таллинн зимой. Снимок иллюстративный. Фото: Mihkel Maripuu/Postimees Grupp

«При покупке квартиры недостаточно того, чтобы она находилась в подходящем месте и была визуально в хорошем состоянии», – советует маклер Lahe Kinnisvara Ленар Сепп. Очень важно убедиться, что жилая площадь правильно зарегистрирована как в Крепостной книге, так и в Строительном регистре, а владелец может предоставить проекты, акты о приеме выполненных работ и счета поставщиков коммунальных услуг.

Что узнать в Крепостной книге

В Крепостной книге есть информация о виде собственности: квартирная это собственность или совместная, раздельное это имущество или совместно нажитое, есть ли какие-либо ограничения права собственности. Если речь идет о совместной собственности, совладелец имеет преимущественное право покупки, которое может быть реализовано в течение двух месяцев после совершения сделки купли-продажи.

Если это совместная собственность, стоит убедиться, что все стороны осведомлены о продаже квартиры. Если есть ограничения, каковы содержание и объем ограничений, действительны они или нет.

О чем расскажет Строительный регистр

Изучите данные Строительного регистра и проверьте их соответствие реальности, сопоставив размеры и количество комнат, наличие всех технических систем.

Если вы покупаете строение, следует убедиться, находится ли оно в стадии строительства или уже существует. Если здание еще находится в стадии строительства, то разрешение на эксплуатацию отсутствует и могут возникнуть проблемы с получением кредита.

Квартиры в новостройках сдаются покупателям до получения разрешения на эксплуатацию, которое должно быть запрошено застройщиком в разумные сроки, но бывают ситуации, когда это не делается. Если выясняется, что застройщик не подал заявку на получение разрешения на эксплуатацию, было бы целесообразно с ним связаться. Если нет возможности установить контакт с застройщиком или очевидно, что процесс не движется, было бы целесообразно, чтобы этим занялось созданное в доме квартирное товарищество.

Ленар Сепп. Фото: Lahe Kinnisvara

Если квартира покупается на вторичном рынке и в объявлении о продаже не указано, что сделан ремонт, важно ознакомиться с коммунальными платежами и, в случае наличия теплоузла, поинтересоваться его паспортом, наличие которого обязательно начиная с сентября 2010 года. Если в доме или квартире велись строительные работы, стоило бы попросить фотографии электромонтажных, канализационных и плиточных работ и проверить, кто выполнял работы, строительная фирма или же частное лицо, а также был ли после завершения работ оформлен акт.

Об общем состоянии многоквартирного дома разумнее всего поинтересоваться у соседей и в товариществе, так как дефекты могут быть не видны снаружи. Вы должны посетить подвал и чердак самостоятельно. Если в подвале есть вода, это первый признак того, что что-то не так. Да и под крышей дома должно быть сухо. Если есть проблемы с влажностью, следует выяснить, является ли это случайной протечкой или ситуация постоянная. Влага, образующаяся под крышей, может распространяться на перекрытие крыши, что может привести к ослаблению конструкции и деформации отделочного слоя.

Если в многоквартирном доме есть действующее товарищество – а по закону оно должно быть – то обязательно стоит запросить информацию, какие ремонтные работы сделаны, насколько велики отчисления в ремонтный фонд. Также важно знать, какие работы планируются в ближайшем и отдаленном будущем и оценить, приемлемы ли связанные с ними затраты. Если вы покупаете квартиру с помощью жилищного кредита, обычно не рекомендуется, чтобы помимо коммунальных расходов, которые и так растут, возникли еще какие-то большие и неожиданные расходы.