РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ 2023 ⟩ Покупатели ждут падения цен, а девелоперы ушли в отпуск

Фото: Madis Veltman/ Postimees Grupp

Рынок недвижимости является зеркалом состояния общества, и движение рынка в начавшемся году во многом зависит от инфляции и экономики.

Курс в неизвестность?

В любом случае, в новом году многое будет зависеть от того, насколько успешна будет борьба с инфляцией и экономической рецессией, потому что именно эти два фактора, а также непредсказуемость войны в Украине определяют наше ближайшее будущее.

По словам члена правления LVM Kinnisvara Ингмара Саксинга и профессионального оценщика и маклера Lahe Kinnisvara Рооманда Саара, каждый месяц на эстонском рынке недвижимости бьются небывалые рекорды, и пора бы уже снижать темпы.

«Вспышка кризиса в области здравоохранения на некоторое время замедлила темпы роста, но через несколько месяцев, вопреки ожиданиям, рост цен вновь ускорился. Начало войны тоже привнесло некоторую панику, но уже через несколько месяцев рынок с удвоенной скоростью ринулся вперед, но затем был остановлен внезапным ростом ставки Euribor и дополнительных расходов. Судя по всему, в следующем году рынок недвижимости будет искать новую точку равновесия, а цены продаж получат тенденцию к снижению. В то же время нет никаких признаков падения цен на строительство, и для головокружительного роста или снижения цен фундаментальную причину найти очень сложно», – констатирует Саксинг.

Если зима выдастся спокойной, то к весне прогнозы будут значительно радужнее, считает аналитик бюро недвижимости Uus Maa Ристо Вяхи. «К этому времени ситуация с инфляцией, а также перспективы экономики должны стать более ясными. Так как рынок недвижимости является зеркалом общества, можно предположить, что весной мы сможем говорить на эти темы чуть более радостно», – считает Вяхи.

В данный момент, по словам Вяхи, очевидно, что цены в новостройках скорее поддерживаются, а вместо их снижения покупателям предлагается ряд дополнительных преимуществ: бесплатная кухня, парковочное место и кладовая. На вторичном рынке наблюдается снижение цен квартир в среднем состоянии или требующих ремонта, а также оптимистично переоцененных квартир.

Есть и собственники, которые не снижают цену и готовы ждать лучших времен, в ряде случаев снимая объект с продажи.

Новостройки без бума

На рынке нового жилья предложение сократилось, и в настоящее время девелоперы в основном сосредоточены на продаже существующих и уже строящихся жилых домов. Продаются и совсем новые проекты, без них не проживешь.

«Однако в целом ситуация такова: предложение новых квартир сокращается, и текущий уровень цен скорее сохранится. Скидки также были сделаны, но основное внимание было уделено тому, чтобы предложить покупателям дополнительные преимущества. Ситуация на рынке недвижимости улучшится в соответствии с общей экономической ситуацией. Однако в следующем году мы обещаем не бум, а восстановление», – прогнозирует Вяхи.

Ингмар Саксинг считает, что разработчики выжидательно наблюдают за рынком. Текущие проекты закрываются, новые ожидают старта, а темпы строительства замедляются.

«В то же время мы, вероятно, увидим на рынке и новых звезд: это застройщики, которые могут предложить квартиры, отвечающие требованиям покупателей. На данный момент у них более выгодная цена, небольшая площадь и низкие коммунальные платежи, они будут располагаться в удобных районах. Такие успешные разработки уже есть и, возможно, они появятся на рынке недвижимости», – предвкушает Саксинг.

Euribor не остановится, нет!

Больше всего покупателей беспокоит рост Euribor, хотя он остается ниже исторического уровня. Поскольку Европейский центральный банк на данный момент не достиг необходимого уровня инфляции, повышение процентной ставки ожидается и в последующие месяцы.

«Euribor по-прежнему движется в направлении сдерживания инфляции. Рост остановится, когда инфляция будет взята под контроль и рынок недвижимости снова станет активным. По прогнозам, это может произойти уже через год. В настоящее время Банк Эстонии прогнозирует к 2024 году рост цен всего на 2,1%. Будем надеяться на это», – говорит Саар.

По словам Ристо Вяхи, сейчас покупатель довольно осторожен и явно просчитывает свои перспективы. «Если жилье необходимо, его все равно купят, но заключение сделки, включая принятие окончательного решения, в среднем занимает больше времени», – говорит Вяхи.

По словам Саксинга, быстрый рост не обязательно означает, что цены не смогут с той же скоростью начать двигаться в противоположном направлении.

Покупатель ищет что-то особенное

Поскольку кризис ударил по всем одинаково, региональных различий на рынке нет. «Скорее можно сказать, что более дешевая и доступная квартира уйдет быстрее, чем эксклюзивный продукт инвестора, поэтому инвесторы в данный момент находятся в выжидательной позиции. Точно так же успешно продается стильная квартира в ценном районе, цена которой соответствует рыночному уровню», – объясняет Вяхи.

Ингмар Саксинг считает, что в начале года потенциальные покупатели будут сосредоточены в трех центрах притяжения: Таллинн, Тарту и Пярну. В окрестностях Таллинна и Тарту все более важным аргументом в глазах покупателя является сообщение с центром. «Одним из самых горячих предложений может стать современный экономичный частный или рядный дом по хорошей цене в благоустроенной жилой среде недалеко от Таллинна, рядом с велосипедной дорожкой, в ста метрах от железнодорожной станции», – рассуждает Саксинг.

Покупатели жилья ждут хороших предложений, но в Таллинне, по мнению экспертов, достаточно сложно предложить привлекательные для покупателей цены. «Таким образом, ближайшие окрестности города определенно более привлекательны», – отмечает Саксинг.

«Сегодня кажется, что разработчики действительно ушли в отпуск. Новые проекты не запускаются, потому что к ним упал интерес. Сегодняшний покупатель не готов платить более 5000 евро за квадратный метр квартиры в Таллинне. Его доход, вероятно, не достигнет того уровня, чтобы обслуживать кредит в размере не менее 250 000 евро», – прогнозирует Саар и добавляет, что при этом интерес покупателей к жилью в районах, удаленных от центра города, вероятно, снизится.

«В последнее время все видели огромные пробки на дорогах. В последнее время стоят и Таллиннская окружная дорога, и Ярвевана-теэ. Поскольку в настоящее время в центре города не планируется масштабных застроек, популярность центра, вероятно, возрастет», – говорит Саар, не исключая снижения популярности Пыхья-Таллинна и Каламая.