ПОДРОБНО И ДОХОДЧИВО ⟩ Еще раз о том, что на самом деле происходит на рынке недвижимости Эстонии

Пеэп Сооман. Фото: Eero Vabamägi

Индекс Pindi, отражающий среднюю стоимость сделок с квартирной собственностью в крупнейших городах Эстонии, в декабре резко взлетел вверх на целых 12%. Как такое возможно, если количество сделок демонстрирует сокращение, предложений на рынке значительно больше, чем прежде, и давление на цены неуклонно повышается? Партнер Pindi Kinnisvara по продажам Пеэп Сооман объясняет это следующим образом.

«Для начала возьмtм, к примеру, май 2022 года, когда еще наблюдался перегрев рынка. В общей сложности во включенных в индекс уездных центрах Эстонии (15 городов), а также в городах Нарва и Кохтла-Ярве было оформлено 1 908 сделок с квартирной собственностью, из которых 1 027, то есть округленно 54% было заключено в Таллинне. Из этих 1 027 сделок 275 или примерно 27%, были совершены с совершенно новыми квартирами.

Ни для кого не является сюрпризом, что Таллинн, как экономический центр Эстонии, – это город с самой дорогостоящей недвижимостью, как нельзя назвать новостью и то обстоятельство, что новые квартиры стоят значительно дороже, чем вторичная жилплощадь, которая составляет бóльшую часть жилого фонда.

Если посмотреть, какую долю квартиры, проданные в новостройках Таллинна, составляют от общего количества сделок в данных 17 городах, то в мае она округленно составляла 14%», – сказал Сооман.

«Теперь сопоставим с этой статистикой показатели за декабрь, когда от ранее разогретого рынка остался только легкий дымок. В уже упомянутых индексированных городах было заключено в общей сложности 1 249 сделок с квартирной собственностью и в Таллинне – 813 сделок. Здесь уже можно было различить первый сигнал о том, что что-то пошло не так – в мае доля Таллинна составляла 54%, а в декабре – уже целых 65%. Но этим дело не ограничилось. Из общего количества сделок в Таллинне 414, то есть более половины было заключено с новыми квартирами, хотя в мае, как мы помним, этот показатель составлял 27%.

Если сопоставить количество сделок с новыми квартирами в Таллинне со сделками во всех индексированных городах, то в декабре мы получим целых 33% или треть, в то время как в мае на них приходилось всего 14%.

Поскольку в индексе вычисляется взвешенный средний показатель, то есть учитываются также показатели сделок в разных городах, то загадка легко находит свое решение – доля Таллинна и, в первую очередь, его сделок с новыми квартирами в декабре взлетела настолько высоко, что это резко исказило статистику и внешне создало видимость очень большого роста цен, хотя на рынке недвижимости в абсолютных цифрах как количество сделок, так и цены демонстрируют вовсе тенденцию снижения», – добавил Сооман.