Рынок недвижимости в начале нового года: кажется, мы движемся к балансу

Многоквартирные дома в Ласнамяэ. Фото: Eero Vabamägi

С наступлением нового года жизнь на рынке недвижимости не остановилась. Падение спроса, которое началось уже в сентябре прошлого года, сменилось стабильностью. Однако, некоторые аналитики недвижимости поговаривают, что цены на недвижимость в Таллинне будут все-таки падать. В ситуации попробовала разобраться маклер бюро недвижимости Uus Maa Светлана Арро.

Самый большой интерес всегда вызывает столичная недвижимость. В свою очередь больше всего сделок свершается с квартирами, поэтому именно эти данные лучше всего анализировать, так как квартирный рынок показывает нам тенденции всего рынка недвижимости.

Можно однозначно утверждать, что потребность в жилье у населения не уменьшилась, люди так же, как и вчера и как три года назад желают изменить свои жилищные условия: жить отдельно от родителей, увеличить или уменьшить площадь, сменить географию жилья.

Однако, к сожалению, сейчас все больше людей, которые в спешном порядке вынуждены поправлять свое экономическое положение вследствие давления внешних факторов. Наиболее распространенные из них – это уменьшение дохода, так как инфляция съедает и так невысокие доходы большей части населения, и, как следствие этого, кредитная неплатежеспособность и невозможность оплачивать высокие коммунальные платежи. Эта категория населения в большей степени влияет на показатель как спроса, так и предложения.

Спрос на жилье – показатель более-менее постоянный. Улучшить свои жилищные условия хотели бы многие, но реально осуществить эти планы могут или решаются не все. Если не говорить о той категории людей, у которой в данный момент нет реальной возможности это сделать, то тех, кто решается выйти на рынок недвижимости, надо стимулировать.

Однако, стимулировать спрос надо грамотно, что бы не вызвать волну очередного необдуманного ажиотажа. Хотя запаса памяти предыдущего кризиса хватит еще не на один десяток лет.

Стимулируют покупать недвижимость могут условия банковского кредитования, развитие инфраструктуры, регулирование работы коммунальных служб, в случае нового жилья - изобретательность застройщиков и, конечно же, цена. Итак, спрос имеется.

Имеется ли достаточное количество предложений, удовлетворяющее этот спрос? Если опираться на данные портала недвижимости Сity24 , то на начало прошлого года в Таллинне было около 3000 предложений о продаже квартир. Это количество являлось достаточным для осуществления покупателем достойного выбора. На сегодня эта цифра увеличилась до 3550, примерно на 15%. Другими словами, предложений стало немного больше, но эта цифра для резкого падения цен незначительна.

Можно сказать, что соответствие спроса и предложения начинает регулироваться, что не может не стимулировать потенциальных покупателей, у которых появилась большая возможность выбора. Последние данные Земельного департамента подтверждают это. А именно, количество сделок уменьшилось незначительно.

Совершенные в 2022 году сделки купли-продажи квартир в Таллинне: январь - 970, февраль - 943, март - 1127 сделок, апрель - 999, май - 1345, июнь - 1275 сделок купли-продажи, июль - 1074, август - 1091, сентябрь - 888, октябрь - 886, ноябрь - 856 и декабрь - 969 сделок купли-продажи квартир.

Источник: Земельный департамент.

Нельзя сказать однозначно, что падение цен остановилось окончательно, но предпосылки к этому есть, и очень сильные.

Индикатором изменения цен на таллиннском квартирном рынке традиционно и справедливо считается то, что происходит с квартирами в Ласнамяэ. Оттуда, кстати, началось и повышение цен.

Практика показывает, что реальные цены сделок уменьшаются незначительно, а в некоторых случаях квартиры могут продаваться немного выше, чем были выставлены на продажу. Правда, это скорее исключение.

В различных районах Таллинна цены на квартиры могут различаться даже в три раза.

Конечно же, среди них еще встречаются объекты, переоцененные своими хозяевами. «Я в эту кухню вложил...», - и называется гигантская цифра. Но все больше цены возвращаются к исторически сложившемуся знаменателю. Стимулирование спроса несколько меняет этот показатель, но разделение цен по районам , по видам недвижимости, по качеству и количеству остается.

Примерная стоимость квадратного метра реальных сделок

1-комн  2-комн  3-комн  4-комн

Требующая ремонта

2100   1850      1650      1600

С ремонтом

2450    2300     1900       1850

Новая

3900    3800        3700     3500

Это средние цены сделок купли-продажи типовых квартир. Однако, ценообразование зависит от многих факторов. Так же нельзя исключать факторы эксклюзивности, иногда серьезно меняющие цену. Этими факторами могут быть вид из окна, архитектура здания, отдельное парковочное место и даже живущие в доме известные люди, а так же благополучность района и даже состояние подъезда.

    Вывод

• увеличение количество предложений
• стабилизация спроса, а особенно на одно- и двухкомнатные квартиры
• увеличение количества сделок начиная с января 2023 года