Банк: не находимся ли мы на пороге нового кризиса недвижимости?

Строительство. Снимок иллюстративный. Фото: Вера Копти.

Прогнозы аналитиков рынка недвижимости на начало года трудно назвать радужными. Продолжающийся рост Euribor и негативные перспективы экономики оказали давление на цены, да и покупательский ажиотаж закончился, но это скорее означает переход рынка к нормальному ритму, считает руководитель отдела кредитных экспертов SEB Айво Ренсер.

Euribor преодолел трехпроцентную отметку, и, если Европейский центробанк продолжит повышать процентные ставки, то его рост не замедлится. В то же время процентные ставки не являются абсолютным определяющим фактором динамики рынка недвижимости: в Эстонии насчитывается чуть менее 560 000 жилых помещений, а в середине 2022 года было заключено почти 190 000 договоров жилищного кредита. Поэтому от движения процентных ставок пострадают только те жители Эстонии, которые купили или планируют купить жилье в кредит.

Важнейшей темой следующего десятилетия является демография. Половину жилищных кредитов берут люди в возрасте от 26 до 35 лет, которых, по данным Департамента статистики, в 2022 году в Эстонии было около 180 000 человек, а к 2031 году эта возрастная группа сократится почти до 130 000 человек, то есть по сравнению с сегодняшним днем потенциальных покупателей своего первого жилья станет на 28% меньше.

Это, несомненно, повлияет на спрос, но неужели мы находимся на пороге кризиса недвижимости? Если в 2022 году в Эстонии было совершено около 25 000 сделок с квартирной собственностью, то в этом году эта цифра сократится до 18 000–19 000. По сути, количество сделок останется на уровне середины прошлого десятилетия, когда об экономической депрессии речи не было, а менее 20 000 сделок в год означало бы просто новую нормальность.

Поскольку спрос опускается скачкообразно, периоды продаж недвижимости в этом году будут более продолжительными и, прежде всего, возможна коррекция цен на вторичном рынке. В то же время не ожидается существенного падения цен на новостройки. С одной стороны, это связано с ограниченным предложением и высокими затратами на строительство, с другой стороны, растущим интересом потребителей к более энергоэффективным, то есть более экономичным домам, а также растущим интересом инвесторов.