По словам экономиста Банка Эстонии Каспара Оя, в модели прогноза центрального банка на стоимость недвижимости в основном влияют два фактора.
Названы два фактора, которые повлияют на стоимость недвижимости в Эстонии
12 февраля 2023, 17:13
Доход на душу населения и отношение оборота новых жилищных кредитов к доходу - эти факторы объясняют примерно 95 процентов дисперсии цен на недвижимость в долгосрочной перспективе.
В то же время, согласно анализу банка, в экономической среде есть неопределенности, которые невозможно включить в модель. Поэтому в краткосрочной перспективе цены на недвижимость могут сильно отличаться от этой взаимосвязи.
Анализ Центрального банка показывает, что в середине 2022 года недвижимость в Эстонии была переоценена в среднем примерно на 15 процентов. При этом в трех первых кварталах 2022 года цены на недвижимость выросли примерно на 24 процента.
В долгосрочной перспективе, по словам Оя, цены на недвижимость вырастут так же быстро, как и доходы. «Ожидается, что в этом году доходы домохозяйств вырастут, поэтому снижение доходов не является вероятным фактором снижения цен на недвижимость», - отметил экономист. Он добавил, что рост доходов в Эстонии поддерживается ростом заработной платы и обширным дефицитом государственного сектора, который, по крайней мере частично, поступает в бюджет домохозяйств за счет увеличения субсидий.
«Надеясь, что рост доходов решит проблему завышения цен на недвижимость в течение нескольких лет, продавцы, у которых нет нужды сразу выставлять свою недвижимость на рынок, могут не снижать цену. Однако повышение процентной ставки может вынудить их продать свою недвижимость. Рост доходов и ожидание продолжения роста заработной платы ослабляют переоценку рынка недвижимости», - написал Оя.
В качестве еще одного фактора Оя отметил снижение кредитования. «Отношение новых кредитов к доходам во многом объясняет изменение доступности недвижимости, то есть то, сколько средний житель Эстонии может купить недвижимости за свой доход», - сказал он, добавив, что рынок недвижимости медленно реагирует на рост доходов, но кредитование может реагировать быстро.
По словам Оя, более высокие доходы приводят к увеличению возможностей кредитования, что снижает цены на недвижимость и, в свою очередь, приводит к появлению новых предложений на рынке. «Отношение новых кредитов к доходам объясняет 85 процентов дисперсии цен на жилую недвижимость, которая остается после изменения дохода», - отметил он.
«Как восстановление после пандемии, так и, вероятно, получение денег из пенсионных накоплений увеличили покупку недвижимости и получение кредитов в 2021 и 2022 годах. С помощью анализа мы можем технически оценить, насколько сильно повлияет на цену недвижимости падение уровня жилищных кредитов на уровень какого-нибудь более раннего периода.
Если бы новые жилищные кредиты брались по отношению к доходам 2019 года, это привело бы к 8-процентному падению цен на недвижимость при прочих равных условиях. Для уровня кредитования в 2015 году падение цен на недвижимость составило бы 11 процентов, а для уровня 2009 года - 21 процент», - добавил Оя.
По словам Оя, хотя доходы и займы достаточно хорошо описывают цену недвижимости, были краткосрочные периоды, когда цена недвижимости отклонялась от этой зависимости.
«Таким образом, в краткосрочной перспективе цены на недвижимость падали или вырастали гораздо больше, чем можно было бы предсказать в ходе анализа, но в долгосрочной перспективе цены возвращались к соотношению. Даже в середине 2022 года недвижимость была на 5 процентов дороже, чем предсказывалось», - заявил Оя и добавил, что на стоимость недвижимости также могут повлиять негативные новости, распространяющиеся в публичных дебатах, и объявление кризиса.
По словам Оя, по сравнению со средним показателем бизнес-цикла, недвижимость переоценена.
«Переоценка недвижимости, вероятно, больше, чем ошибка анализа, потому что факторы, описывающие цены на недвижимость, выше их нормального значения. Если мы включим в завышение цен на недвижимость более высокую активность кредитов под недвижимость, чем в годы, предшествовавшие пандемии, то в середине 2022 года недвижимость была переоценена примерно на 15 процентов. Здесь необходимо отметить, что за первые три квартала 2022 года цены на недвижимость выросли на 24 процента в годовом исчислении», - отметил Оя и добавил, что на основе той же модели в 2006 и 2007 годах цены на недвижимость были завышены примерно на 50 процентов.