Эксперт: как повлияла на рынок недвижимости низкая доступность квартир

Многоквартирные дома в Ласнамяэ. Изображение носит иллюстративный характер. Фото: Eero Vabamägi

Быстрый рост цен на жилье, повышение процентных ставок и общий рост стоимости жизни резко снизили доступность квартир, что, в свою очередь, привело к снижению активности на рынке недвижимости. По расчетам Swedbank, в четвертом квартале, как и ожидалось, снижение доступности квартир в столице углубилось. Если раньше на доступность жилья влиял исключительно сильный рост цен, то теперь на нее все больше влияют растущие процентные ставки, объяснила экономист Swedbank Марианна Рыбинская.

Количество сделок с квартирами на вторичном рынке в четвертом квартале упало на 40% по сравнению с исключительно активным периодом годичной давности. По сравнению с допандемическим 2019 годом количество сделок сократилось на одну пятую. Хотя сделки с новыми квартирами заключались на основе ранее подписанных договоров, когда строительство было завершено, количество новых бронирований в новостройках остается очень низким второй квартал подряд.

По сравнению со средним показателем за 2019 год, в четвёртом квартале количество новых бронирований было более чем в четыре раза ниже. Предложение квартир в четвертом квартале немного увеличилось. Хотя застройщики стараются быть более осторожными в выводе новых проектов на рынок, в четвертом квартале из-за снижения спроса выставленных на продажу новостроек все равно было больше.

Swedbank ожидает, что снижение цен на рынке жилья будет умеренным

Несмотря на значительное снижение активности, в четвертом квартале квартиры в Таллинне стоили на одну пятую дороже, чем годом ранее. Это объясняется стремительным ростом цен в первой половине прошлого года, который значительно повысил уровень цен. Цены на квартиры в четвертом квартале были не выше, чем в предыдущем квартале. Цены на квартиры на вторичном рынке в четвертом квартале снизились на 5% по сравнению с третьим кварталом. Запрашиваемые застройщиками цены остались примерно неизменными по сравнению с третьим кварталом. В то же время застройщики предлагали льготы, которые не влияют на цену для покупателя и не будут отражены в будущей статистике. Например, на рынке можно встретить предложение о бесплатной кухне или возмещении коммунальных расходов при покупке новой квартиры.

Домохозяйства хорошо справляются с бременем долгов за жилье, поэтому ничто не заставляет спешить с продажей. Прочное финансовое положение также означает, что застройщикам нет нужды делать значительные скидки, но их нельзя исключать для привлечения покупателей. Согласно индексу доступности жилья от Swedbank, предлагаемые цены на новостройки находятся на уровне, когда некоторым семьям они уже не по карману*. Падение спроса приведет в этом году к умеренной коррекции цен на рынке недвижимости.

Доступность жилья восстановится нескоро

Доступность квартир в этом году останется низкой, поскольку рост ставки Euribor увеличивает стоимость кредитов. Положительным моментом является то, что рост заработной платы в этом году будет сильным, в то время как инфляция будет снижаться. По прогнозам Swedbank, реальная заработная плата начнет постепенно расти во второй половине года. Рынки ожидают, что Euribor достигнет пика во второй половине этого года. Доступность жилья и активность на рынке недвижимости начнут восстанавливаться во второй половине года, поскольку соотношение цен и заработной платы улучшится, а Euribor начнет постепенно снижаться.

Умеренное снижение цен ожидается также на рынках жилья Латвии и Литвы

Как в Риге, так и в Вильнюсе рост ставки Euribor резко ухудшил доступность жилья, и активность на рынке жилья снизилась. Доступность квартир в Риге остается выше, чем в Таллинне и Вильнюсе, так как в Риге наибольшая доля сделок приходится на более дешевые квартиры вторичного рынка, а доля новых квартир скромна. По оценкам Swedbank, снижение цен в Вильнюсе и Риге также будет умеренным.

*Индекс доступности жилья в странах Балтии Swedbank рассчитывает на основе данных о домохозяйстве с доходом, равным 1,5 средней чистой заработной платы, которое хочет приобрести квартиру площадью 55 м². Доступность жилья определяется как ситуация, при которой выплаты по ипотечному кредиту в течение 30 лет при 15%-ном самофинансировании покупки недвижимости составляют 30% от чистого дохода домохозяйства.

С Индекс доступности жилья в странах Балтии от Swedbank за четвертый квартал 2022 года можно ознакомиться ЗДЕСЬ.