Житель Эстонии потребовал компенсацию за дом, стены которого прогнили через год после покупки

Старый дом. Снимок иллюстративный. Фото: Dmitri Kotjuh / Järva Teataja

Госсуд пояснил в деле о скрытых дефектах построенного больше ста лет назад дома на хуторе, что оценка соответствия здания условиям контракта должна основываться на обычном состоянии подобных старых зданий, а не на требованиях, предъявляемых к новостройкам.

Суд рассмотрел иск покупателя имущества к наследникам продавца. Покупатель в 2017 году приобрел недвижимость в Харьюмаа за 210 000 евро и, по его словам, лишь год спустя обнаружил, что стены расположенного на хуторе старого дома сильно прогнили и не имеют надлежащего фундамента. Поэтому он потребовал снижения цены или компенсации через суд.

Уездный суд отклонил иск покупателя, но окружной суд отменил это решение и присудил покупателю почти 32 000 евро. Коллегия по гражданским делам Госсуда согласилась с решением второго суда, но дополнила его обоснованиями.

Коллегия установила, что, если покупатель и продавец не договорились об ином, оценка соответствия старого здания условиям договора должна основываться на обычном или среднем состоянии зданий аналогичного назначения и возраста.

Это означает, что нельзя ожидать, что здания, построенные десятилетия назад, будут соответствовать современным требованиям строительства или проектной документации. В то же время старый дом на хуторе можно использовать для самых разных целей.

Он может быть пригоден для бытового использования как круглый год, так и посезонно, или же использоваться только для хранения вещей. Суд должен каждый раз определять разумные ожидания, принимая во внимание возраст здания, предполагаемое использование и фактическое использование на сегодняшний день.

В данном случае окружной суд на основании заключения эксперта установил, что недостатки хутора не соответствуют нормальному состоянию столетнего бревенчатого дома. Настолько обветшалые конструкции были возведены примерно в то же время, но редко встречаются в зданиях, которые до сих пор используются в качестве жилых помещений, по крайней мере, сезонно. Ответчиками также не доказано, что покупатель знал или должен был знать о плохом состоянии дома. Таким образом, по мнению Госсуда, удовлетворение иска было обоснованным.

Коллегия пояснила также, что выявление скрытых дефектов должно основываться на разумных и обоснованных выводах покупателя, а не специалиста в соответствующей области. Покупатель не обязан осматривать дом до подписания договора, но если он это делает и недостатки очевидны или продавец обращает на них свое внимание, он не может предъявлять претензии на их основании впоследствии. При этом суды не установили, что покупатель без специальных знаний должен был заметить недостатки при осмотре здания.