Собираетесь покупать квартиру? Развенчиваем мифы о жилищном кредите

Руководитель направления жилищного кредитования Coop Pank Карин Осипова. Фото: Ardo Kaljuvee

Хотя кредиты для покупки жилья выдаются уже много лет, не все ходатайствующие о предоставлении жилищного кредита имеют полную информацию о своих правах и обязанностях, а также о различных деталях делопроизводства. Немудрено, что все, связанное с кредитами, обрастает мифами. 

​Руководитель направления жилищного кредитования Coop Pank Карин Осипова рассказала о мифах, связанные с жилищным кредитованием, и объяснила, почему они не соответствуют действительности.

1. Жилищный кредит можно взять только в том банке, где находится ваш расчетный счет и куда поступает ваша зарплата.

Это утверждение неверно: вы можете подать заявку на жилищный кредит в любом банке. Я рекомендую запросить предложение по кредиту хотя бы в паре банков, а еще лучше – отправить заявку во все банки, которые предлагают жилищные кредиты. Только так можно выбрать кредит с наиболее подходящими условиями.

Лишь после того, как вы выбрали подходящее предложение, до подписания кредитного договора вам придется открыть в соответствующем банке расчетный счет. Банк сможет перевести запрошенную сумму кредита на этот счет, и с него автоматически начнутся ежемесячные выплаты по кредиту.

Разумеется, каждый банк хотел бы, чтобы зарплата клиентов жилищного кредита поступала именно к нему. Для этого клиент может – но не обязан – изменить свой домашний банк. Вы также можете переводить сумму ежемесячного платежа на банковский счет, связанный с вашим жилищным кредитом, с помощью постоянного платежа.

2. Беря жилищный кредит в конкретном банке, я должен перевести туда все свои банковские дела и расчеты.

Ранее в договорах жилищного кредита очень часто требовалось перечисление зарплаты в банк, выдавший жилищный кредит, но сегодня это уже не так. Теперь банки хотят, чтобы в день ежемесячного платежа на вашем счету имелась по крайней мере сумма, необходимая для платежа по кредиту. Тем не менее я рекомендую внимательно прочитать кредитный договор, чтобы понять, каковы правила банка в отношении погашения кредита.

Кроме того, банки, как правило, не требуют, чтобы клиенты жилищного кредита вели свои прочие расчеты именно у них. Впрочем, это может быть полезно, если вы хотите договориться с выдавшим жилищный кредит банком и изменить условия кредитного договора. Банк предложит лучшие условия своему долгосрочному и надежному партнеру.

3. Банк может удерживать платежи по жилищному кредиту с моего расчетного счета в другом банке.

Теоретически это возможно, но фактически подобное техническое решение не работает в предлагающих жилищные кредиты в Эстонии банках. Таким образом, ни один банк не может удерживать платежи по жилищному кредиту со счета, который находится в другом банке.

В то же время ежемесячные платежи по лизингу и рассрочке можно переводить из других банков, поскольку в таких случаях вместо автоматического удержания платежа по кредиту используются э-счета с постоянным платежным поручением. Их необязательно оформлять в том же банке, где был заключен договор лизинга или рассрочки.

Банки не используют э-счета для платежей по жилищным кредитам в основном потому, что они, как правило, значительно выше, чем ежемесячная плата за аренду или рассрочку. Поскольку своевременная оплата платежей по жилищному кредиту очень важна как для клиента, так и для банка, надежнее и дешевле, если банк просто может удержать эту сумму со счета клиента. Таким образом не возникает случайных задолженностей.

4. Купленная в кредит квартира принадлежит не мне, а банку.

Это не так. Квартира принадлежит лицу, которое внесено в крепостную книгу в качестве собственника квартирной собственности. Это верно и в отношении покупателя квартиры. Тот факт, что вы взяли кредит на покупку квартиры в банке, не делает финансовую организацию собственником квартиры.

На приобретенные в кредит квартиру или дом нотариус устанавливает ипотеку или залог в пользу выдавшего кредит банка. Это дает кредитору гарантию того, что, если кредит не будет возвращен в соответствии с договоренностью, залогодатель имеет право потребовать продажи имущества. Если в течение нескольких месяцев заемщик не вносит платежи по кредиту, банк вправе потребовать от судебного исполнителя выставить имущество на аукцион. Деньги, полученные от продажи недвижимости, в первую очередь пойдут на оплату банковского кредита и процентов, а также услуг исполнителя. Остальные деньги получит заемщик.

5. Ликвидная недвижимость поможет получить жилищный кредит в любом случае, даже если платежеспособность не соответствует требованиям банка.

Это неправда. В соответствии с принципами ответственного кредитования и регулирования кредитов под залог жилой недвижимости, банк не может предоставить кредит частному лицу, если он не убежден в способности заемщика погасить его посредством регулярного дохода.

Это означает, что банкам запрещено выдавать кредит частным лицам только под залог жилой недвижимости – они должны в первую очередь учитывать способность заемщика погасить кредит за счет ежемесячного дохода.

6. Если моей платежеспособности недостаточно для погашения кредита поможет поручительство KredEx.

Это не так. Поручительство по жилищному кредиту KredEx предназначено лишь на случай, если у покупателя недостаточно денег для внесения самофинансирования.

Достаточная платежеспособность заемщика является первостепенным условием, которое необходимо выполнить для получения жилищного кредита. Только после этого банк оценит, является ли приобретаемая недвижимость достаточной гарантией кредита или необходимо также привлечь гарантию KredEx.

7. В пенсионном возрасте ходатайствовать о жилищном кредите я больше не могу.

Это утверждение не соответствует действительности: пенсионеры также могут оформить жилищный кредит. Общее правило в отношении жилищных кредитов заключается в том, что выплата кредита должна заканчиваться, когда заемщику исполняется 75 лет. При получении кредита важен не возраст соискателя кредита, а его потенциальная платежеспособность в течение срока возврата.

Многие пенсионеры продолжают карьеру или находят другую работу, а не просто сидят дома. Понятно, что кредитная потребность пенсионеров уже не столь велика, как у молодых людей при покупке первого семейного жилища. Однако дом пенсионера также нуждается в ремонте, и для этого при необходимости можно использовать меньший кредит. Некоторые пенсионеры также хотели бы продать ставшие слишком большими для них квартиру или дом, но перед этим купить жилье меньшего размера. Для этого используется краткосрочный жилищный кредит.

8. Я являюсь созаемщиком по кредитному договору, но поскольку платежи по кредиту идут со счета моего партнера, на самом деле я не несу ответственности за кредит. В крайнем случае я готов взять на себя половину платежа по кредиту.

Если вы заключили договор жилищного кредита вместе с кем-либо, вы автоматически приняли на себя солидарную или равную ответственность и обязательство погасить такой кредит.

При выдаче совместного кредита банк учел оба ваших дохода. С точки зрения договора не имеет значения, кто конкретно выплачивает кредит. Если одна сторона перестает платить, банк обращается к другой стороне. Согласно договору жилищного кредита все заемщики несут перед банком 100% ответственность. По этой же причине при выдаче очередного кредита банк учитывает всю сумму ежемесячного платежа по взятому вами жилищному кредиту, а не делит ее пополам.

То, как конкретно заемщики распределяют свои обязанности, и кто погашает, какую часть кредита, является личным делом заемщиков, но никоим образом не меняет того, что было согласовано в кредитном договоре.