Тикающая бомба ⟩ Мировому рынку коммерческой недвижимости грозит масштабная встряска

Ликвидности коммерческой недвижимости Лос-Анджелеса угрожают удорожание в обслуживании, высокие процентные ставки и изменения в рабочих и потребительских привычках. Фото: Postimees/Scanpix

Тех, кто инвестирует в коммерческую недвижимость и кто выдает на это кредиты мучает страшный вопрос – что будет с надежной и прибыльной бизнес-недвижимостью, если люди перестанут приходить в торговые центры тратить деньги или работать в офисах.

Растущие процентные ставки, стремительная инфляция и ухудшение экономических условий – все это – палки в колеса в текущей ситуации.

Циклические спады в экономике часто приводят к убыточным продажам. С ними тянут до тех пор, пока банки убеждены, что инвесторы могут обслуживать кредит и стоимость имущества не упала ниже суммы займа. Если становится ясно, что не могут, быть беде.

Аналитики, ученые и инвесторы, побеседовавшие с агентством Reuters, сказали, что на этот раз все складывается иначе. Поскольку удаленная работа стала обычным явлением, а люди привыкли делать покупки в интернете, в таких городах как Лондон, Лос-Анджелес и Нью-Йорк уже полно никому не нужных зданий.

Поэтому есть опасения, что цены на небоскребы и торговые центры будут восстанавливаться дольше. Если арендаторы не найдутся, и банкам, и инвесторам грозят убытки, сильно превышающие потери при обычном цикле.

Речь идет о шести триллионах долларов непогашенных кредитов на коммерческую недвижимость, сообщило в июне агентство Moody's Investors Service. Большая часть долга подлежит погашению в 2023-2026 годах.

Полугодовые отчеты банков США указали на рост убытков от коммерческой недвижимости и предупредили, что более серьезные проблемы еще впереди.

По словам вице-президента по инвестициям американской инвестиционной компании DoubleLine Джеффри Шермана, американские банки обеспокоены ликвидностью, поскольку через пару лет подойдут сроки погашения кредитов на коммерческую недвижимость.

«Бегство из банка может произойти в любой момент», - сказал он, поскольку клиентам не нужно держать деньги в банке, а можно направить их в более доходные "безрисковые" фонды денежного рынка или государственные облигации США. «Пока центральный банк США поддерживает высокие процентные ставки, все сидят на бомбе замедленного действия»,- добавил Шерман.

Центробанк США позволил крупным банкам разыграть экстремальный сценарий, по которому стоимость коммерческой недвижимости упадет на 40 процентов.

Средняя стоимость коммерческой недвижимости в Великобритании уже упала примерно на 20 процентов от пиковых значений, и это не привело к большому росту «скисших» кредитов. По данным одного из банковских наблюдателей, доля коммерческой недвижимости британских банков в их кредитном портфеле ниже, чем 15 лет назад.

Как заявил инфестиционный директор Bank Syz Шарль-Генри Мончау, не стоит недооценивать влияние резкого повышения процентной ставки. Он сравнил это с рыбалкой.

«В первую очередь, в сети попадается мелкая рыба, - сказал он, - крупные экземпляры, такие как киты, попадаются последними. Был ли Credit Suisse китом? А как же SVB? Мы узнаем об этом лишь задним числом. Бизнес-недвижимость в США может быть китом».

Зеленый поворот подливает масла в огонь

HSBC входит в число тех бизнесов, которые пытаются уменьшить свой углеродный след. С этой целью банк сокращает количество офисов, отказываясь в первую очередь от недостаточно зеленых бизнес-площадей.

По оценкам консалтинговой компании JLL, к 2050 году необходимо озеленить более одного миллиарда квадратных метров коммерческих площадей. Чтобы достичь нулевого уровня углеродных выбросов, ежегодно следует озеленять не менее 3-3,5 процентов коммерческих площадей.

Крупнейший пенсионный фонд Австралии AustralianSuper сообщил в мае, что больше не будет инвестировать в незарегистрированную офисную или торговую недвижимость из-за низкой доходности.

В то же время акции компаний коммерческой недвижимости атакуются шорт-селлерами, которые продают заемные акции в надежде заработать на их падении. По данным компании Hazeltree, к июлю за 15 месяцев в Европе и на Ближнем Востоке количество заемных акций в коротких продажах увеличилось на 30 процентов, а в Северной Америке – на 93 процента.

«Инвесторам придется смириться с более низкой доходностью», - заявила консалтинговая компания Capital Economics, добавив, что по старым меркам недвижимость явно переоценена.