Что арендодатель и арендатор должны знать о тонкостях ипотечного кредита

Переезд в съемную квартиру. Фото: Erakogu/Rendin

Недвижимость всегда была привлекательным вариантом для инвесторов, особенно в свете роста цен на недвижимость в последние годы. Руководитель сферы жилищных кредитов Swedbank Анне Пяргма дает советы, как начать инвестировать в арендную недвижимость, и стоит ли брать для покупки недвижимости второй жилищный кредит.

Покупка первого жилья часто основывается на эмоциях, и, возможно, вас посещали сомнения, правильный ли выбор сделан. Но после того как покупка совершена и вы некоторое время прожили в новой квартире, вы можете захотеть купить еще одну.

Обычно покупается более просторное жилье, а имеющееся сдается в аренду для получения дополнительного дохода. Однако если у вас есть достаточный доход и сбережения, вы можете купить второе жилье, чтобы сдавать его в аренду. Это один из способов начать инвестирование.

Сдаваемая в аренду недвижимость не обязательно должна приносить большой доход каждый месяц.

Некоторым достаточно, чтобы арендная плата покрывала платежи по кредиту, поскольку наибольшая ценность заключается в том, чтобы владеть недвижимостью и видеть, как она растет в цене.

Что такое подходящая арендная недвижимость?

Прежде чем приступить к сдаче жилья в аренду, следует хорошо подумать, каковы плюсы и минусы рынка съемного жилья. Нужно быть готовым к тому, что арендаторы не будут поддерживать жилье в хорошем состоянии, не будут вовремя платить за аренду или попросят продлить срок аренды, а также к тому, что если один арендатор уехал, а новый еще не въехал, то все расходы придется покрывать арендодателю. При выборе объекта аренды важно проверить, все ли документы в порядке с учетом спроса на рынке аренды, например, проверить разрешение на заселение.

Важно оценить ликвидность недвижимости, важнейшим фактором которой является местоположение, а в случае арендной недвижимости - наличие оборудования и оснащения, исходя из того, будет ли недвижимость сдаваться в краткосрочную или долгосрочную аренду.

Квартиры в крупных городах, таких как Таллинн или Тарту, более ликвидны, чем квартиры в небольших городах, хотя спрос на аренду может быть одинаковым в обоих случаях.

Следует также учитывать профиль потенциального арендатора: его платежеспособность, потребности и ожидания, поскольку от этого будет зависеть размер и планировка жилья. Например, понятно, что долгосрочный арендатор захочет снизить расходы и поэтому будет заинтересован в том, чтобы затраты на отопление были минимальными.

Кредит жилищного капитала

На доходность арендной недвижимости больше всего влияет стоимость капитала, и в частности, процентная ставка по кредиту. Инвестиции, которые приносят больший доход от аренды или прироста капитала, чем проценты по кредиту, будут оставаться прибыльными. По этой причине при покупке недвижимости, сдаваемой в аренду, люди, как правило, ищут ипотечный кредит, который имеет самую низкую процентную ставку из всех возможных кредитных продуктов.

Однако если объект недвижимости имеет еще и рейтинг А, то банки обычно предлагают более выгодные условия, например, Swedbank предлагает нулевую маржу на первые два года кредита.

Нет ничего нового и в том, чтобы взять несколько ипотечных кредитов. В Swedbank около 15% клиентов также имеют более одного ипотечного кредита. Например, второй жилищный кредит подходит в ситуациях, когда ребенок в семье, проживающей в Таллинне, учится в Тарту или когда место работы и место жительства находятся в разных городах.

Если жилищный кредит запрашивается с целью сдачи приобретаемой недвижимости в аренду, то подойдет кредит под залог жилья. Поскольку недвижимость приобретается для коммерческих целей, процентная ставка несколько выше, чем по жилищному кредиту, и составляет в среднем около 2,5%. Минимальный размер собственного капитала должен составлять 15%, но он может быть и ниже, если в качестве залога используется имеющаяся недвижимость.

Важно также учитывать, что минимальная сумма кредита на покупку жилья составляет 20 000 евро, поэтому для покупки небольшого дома в сельской местности подходят другие кредитные продукты, без залога недвижимости, например малый жилищный кредит.

Потенциальный доход от сдачи жилья в аренду не учитывается при оценке платежеспособности при выдаче кредита, но учитывается как дополнительный доход.

Это связано с тем, что доход от аренды может быть нерегулярным, а также с дополнительными расходами, связанными с содержанием недвижимости. Владелец, который одновременно является арендодателем, несет ответственность за содержание недвижимости.

Арендная недвижимость нуждается в страховании

Сдавая недвижимость в аренду, каждый инвестор заинтересован в ее сохранности. Поэтому целесообразно сравнить условия страхования, предлагаемые различными страховыми компаниями. В случае долгосрочной аренды обычно подходит страхование жилья, состоящее из страхования здания, имущества и собственной ответственности. Если недвижимость является залогом по кредиту, то страхование строений является обязательным, однако практика показывает, что разумнее выбрать более широкое покрытие.

Имущество, находящееся в арендованной недвижимости - техника, мебель, книги и тому подобное - может частично принадлежать владельцу, а частично - арендатору.

Если речь идет о меблированной квартире, то инвестор, скорее всего, будет больше заинтересован в защите имущества. Если, помимо имущества, инвестор застраховал содержимое квартиры, то вещи арендатора также могут быть автоматически защищены в соответствии с условиями страхования. Во избежание двойного страхования имущества стоит также обсудить вопрос страхования с арендатором при заключении договора аренды. Подробнее – ЗДЕСЬ.

Важным является также страхование ответственности, которое приходит на помощь в ситуациях, когда непредвиденный случай причинил ущерб третьему лицу, например, если квартиросъемщик затопил соседей. В противном случае владелец квартиры, причинившей ущерб, должен будет оплатить стоимость ремонта соседской квартиры.

При оформлении страхового полиса следует внимательно отнестись к реальной ситуации и необходимости. В частности, рекомендуется внимательно изучить исключения, содержащиеся в договоре. Например, возмещение ущерба может быть исключено, если объект недвижимости имеет договор краткосрочной аренды.

В заключение следует отметить, что, начиная свою деятельность в качестве инвестора в арендное жилье, следует проделать определенную предварительную работу, ознакомиться с опытом инвесторов в долгосрочную аренду и изучить рынок, чтобы выяснить, где спрос на аренду наиболее высок. А после того как вы найдете подходящий объект недвижимости, обратитесь в банк за кредитом.

Перед заключением любого договора ознакомьтесь с условиями соответствующей услуги и при необходимости проконсультируйтесь с экспертом.