Рынок недвижимости Пыхья-Таллинна: от «золотого километра» до устаревших хрущевок

Фото: Вера Копти.

​Рынок недвижимости Пыхья-Таллинна разнообразен и уникален: здесь встречаются как роскошные квартиры с видом на море на так называемом «золотом километре», так и уставшие хрущевки, которые уже не соответствуют современным стандартам.

Соседство новых построек и отреставрированных старых зданий отражает разноликость жителей этого столичного района.

«Золотой» Каламая

Каламая. Фото: Вера Копти.

Одним из самых желанных и востребованных районов Пыхья-Таллинна является богемный Каламая, который простирается от Летной гавани до Каласадама и от порта Ноблесснер до квартала Теллискиви. По данным Земельного департамента за первое полугодие 2023 года, именно в Каламая было осуществлено наибольшее количество сделок по покупке и продаже недвижимости в Пыхья-Таллинне – в общей сложности 352 сделки.

Вторым по активности сделок был район Пельгулинн с 131 сделкой за год, а Пельгуранд находится на третьем месте со 123 сделками. В то время как средняя цена за квадратный метр в Пыхья-Таллинне в первом полугодии 2023 года составила 3535,23 евро, средняя цена за квадратный метр в Каламая находится на отметке в 4686,17 евро, в Пельгуранде - 2444,15 евро, а в Пельгулинне - 2482,21 евро.

Новый дом в квартале Ноблесснер. Фото: Merko Ehitus

Высокие цены в Каламая во многом обусловлены наличием элитной недвижимости, цена за квадратный метр которой может достигать даже 9000 евро. Самая дорогая проданная квартира в этом районе в прошлом году стоила 1 332 617 евро. Проекты новостроек в Каламая можно условно разделить на три категории: прибрежные кварталы Каларанна и Ноблесснер, соседние кварталы Вольта и Крулли, а также новые дома, строящиеся уже между существующими зданиями.

Самые желанные квартиры в этом районе находятся в прибрежных кварталах Каларанна и Ноблесснер. «Если говорить в общем, то в Таллинне наличие земли для строительства многоквартирных домов непосредственно на берегу моря ограничено. Это означает, что прибрежные проекты не потеряют своей уникальности даже с течением времени. Именно из-за этого цены на квартиры в таких зданиях относительно высоки по сравнению с другими новыми многоквартирными домами», – считает руководитель по инвестированию пенсионных фондов в недвижимость LHV Райт Рийм.

Хотя протяженность каламаяского «золотого километра» действительно составляет всего лишь один километр, там все-таки есть несколько участков, ожидающих дальнейшего развития. На данный момент в Каларанна заканчивается строительство последних квартир в новом прибрежном районе. В Ноблесснере также идет активное строительство. Хотя основной фокус развития Батарейной морской крепости сосредоточен на офисных помещениях и коммерческих площадях, детальная планировка предусматривает и строительство до 142 новых квартир. Правда, пока еще не было сообщений о том, планирует ли застройщик реализовать это право и в каком объеме.

«Золотой километр»+

Квартал Каларанна. Фото: Вера Копти.

В будущем ожидается появление новых жилых проектов, расширяющих «золотой километр». Одним из наиболее интересных считается квартал Хундипеа на полуострове Пальяссааре, который планируется сделать климатически нейтральным. «В отличие от обычных детальных планировок, ориентированных на отдельные земельные участки и максимизацию прав на застройку, здесь рассматривается не только решение конкретного квартала, но и способы улучшения Каламая и Пыхья-Таллинна в целом. В планирование квартала Хундипеа были вовлечены иностранные эксперты и ученые в области городской среды», - говорит Рийм. По мнению Рийма, у застройщиков Хундипеа есть план по созданию городской железнодорожной инфраструктуры, которая улучшит доступность Каламая.

Также в будущем можно ожидать появления новых жилых площадей в конце «золотого километра», ближе к центру города, возле Горхолла. Например, по адресу Вёэри, 2 выдано разрешение на строительство масштабного жилого и бизнес-квартала на 623 квартир. Также медленно, но верно продвигается детальная планировка района Ванасадам со стороны Таллиннского порта.

«Вопрос в том, сохранится ли интерес финских инвесторов, которые формировали высокий спрос и соответственно рост цен, к покупке таких роскошных квартир у моря в условиях высоких процентных ставок по кредитам, или же застройщики должны будут корректировать свои цены в соответствии с возможностями местных покупателей», - заключает Рийм.

Скромные, но перспективные соседи

Квартал Уус-Вольта. Фото: Вера Копти.

Соседний с Каламая район Карьямаа также становится все более популярным. Здесь находится, например, торговый центр Arsenal. Средняя цена за квадратный метр в Карьямаа в первом полугодии 2023 года составила 2296,84 евро, что заметно ниже, чем в Каламая. Однако жители Карьямаа, проехав пару остановок на трамвае или прогулявшись пару километров пешком, могут легко наслаждаться атмосферой и развлечениями Каламая.

«Для старого жилого фонда, расположенного в непосредственной близости от новых жилых кварталов, вероятно, будет характерен дополнительный рост стоимости. Учитывая множество новых жилых проектов в Пыхья-Таллинне, можно утверждать, что старые квартиры обладают бОльшим потенциалом роста стоимости по сравнению, например, с квартирами в других спальных районах Таллинна», - отмечает Рйим.

В отличие от других районов столицы, в Пыхья-Таллинне есть несколько бывших промышленных зон, детальная планировка которых включает в себя как жилые, так и смешанные кварталы. В некоторых из них, например, Вольта и Мануфактуури, уже построены первые новые здания. Также уже построен первый новый многоквартирный дом недалеко от порта Беккери, где в будущем планируется создать более 26 гектаров новых жилых площадей. Все эти проекты отличаются тем, что помимо постройки новых зданий сохраняются и реставрируются многие исторические здания, что существенно обогащает городской пейзаж. В отличие от Копли район Пельгулинна развивался сравнительно компактно, и дальнейшее развитие продолжится на отдельных пустующих участках.

По словам Рийма, сноса старых многоквартирных домов в Таллинне в ближайшее десятилетие не предвидится. Благодаря государственным мерам поддержки и деятельным жилищным товариществам, многие жилые здания в Таллинне уже реновированы. В связи с целями Европейского союза по борьбе с изменением климата и вниманием к повышению энергоэффективности зданий можно прогнозировать, что реконструкция старого жилого фонда будет продолжать расти в следующем десятилетии.

Хотя Пыхья-Таллинн в целом явно меняется - промышленные зоны исчезают, а на их место приходят жилые комплексы - потребуются еще десятилетия, чтобы район стал цельным. «Если Каламая, Пельгулинн и Пельгуранд, находящиеся ближе к центру города, уже сделали большие шаги вперед, то Копли, находящийся от центра дальше, останется раздробленным еще на десятилетия. Но Коплиские линии, расположенные на оконечности полуострова Копли, являются хорошим примером того, что даже в здесь есть спрос на новое жилье», - заключает Рийм.

Расположение имеет значение!

В заключение можно сказать, что развитие Пыхья-Таллинна продолжается, и новые проекты влияют на рост цен на жилую недвижимость и улучшение окружающей среды. В зависимости от спроса и общей экономической ситуации цены на недвижимость в этом районе города могут продолжать расти, а старые здания будут дорожать благодаря близости новостроек.

«Расположение недвижимости в глазах банка является одним из наиболее важных факторов, играющих роль при оформлении жилищного кредита. Несмотря на то, что инфляция и рост еврибора сдерживали доступность недвижимости, объекты в Пыхья-Таллинне, по-прежнему, остаются хорошей залоговой собственностью в глазах банка. Очевидно, что эти районы популярны и останутся таковыми, особенно среди перспективной и успешной молодежи», - поясняет руководитель отдела финансирования частных лиц LHV Кэтлин Ватсель.