Анализ: изменилась ли достигшая дна доступность жилья для жителей стран Балтии?

Фото: Swedbank.

На рынке недвижимости продолжаются спокойные времена. С весны количество сделок остается примерно одинаковым. Повышение процентных ставок снизило привлекательность инвестиций в недвижимость и заставило потенциальных покупателей тщательно обдумывать свои решения о покупке, анализирует ситуацию экономист Swedbank Марианна Рыбинская.

Чувство уверенности домохозяйств в целом снизилось, поскольку процентные ставки остаются высокими, а люди все больше беспокоятся как о сохранности рабочего места, так и о своем финансовом положении. Однако положительным моментом является то, что доступность квартир впервые за долгий период снова начала повышаться.

Доступность квартир в Таллинне достигла дна в III квартале. Хотя индекс доступности показывает, что квартиры в среднем все еще недоступны для большинства, но по мере снижения процентных ставок доступность снова начала повышаться. Соотношение цен на квартиры и зарплаты также улучшается. Этому способствует, главным образом, высокий темп роста заработной платы, в то же время коррекция цен на рынке жилья пока небольшая, как и ожидалось ранее. Благодаря умеренной безработице, высокому уровню занятости и высоким темпам роста заработной платы значительного падения цен на рынке квартир удалось избежать. По данным Банка Эстонии, в этом году рынок жилья стал менее переоцененным.

Снижение спроса сдерживает рост цен на квартиры

Средняя цена квартир на вторичном рынке в III квартале была на 2% ниже, чем годом ранее, когда цены достигли своего пика. Предварительные данные Земельного департамента показывают, что средняя цена квартир на вторичном рынке в октябре и ноябре была примерно на уровне III квартала.

Средняя цена, предлагаемая застройщиками, в III квартале была на 6% выше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Вероятно, на это частично повлияло пополнение предложения более дорогими квартирами. В то же время годовой рост цен в этом году значительно замедлился. В IV квартале рост цен в новостройках, скорее всего, остановился, поскольку застройщики для привлечения покупателей предлагают некоторые скидки в районах, где предложение выше.

Снижение спроса заставило застройщиков более осторожно подходить к началу новых проектов. Снижение количества разрешений на строительство говорит о том, что в ближайшей перспективе новых квартир на рынке будет меньше. Покупка квартиры в новостройке по-прежнему не по карману большинству таллиннских семей.

Предложение новостроек значительно улучшилось со второй половины прошлого года, и в настоящее время достаточно для удовлетворения более низкого, чем обычно, спроса. В III квартале количество бронирований в новостройках было в три раза меньше, чем в среднем до пандемии (2016-2019 гг.)

В следующем году доступность жилья улучшится

Процентные ставки отступают со своих пиковых значений, и эта тенденция к снижению, скорее всего, продолжится в следующем году. Баланс между спросом и предложением на рынке квартир улучшился: по сравнению с предыдущими годами предложений стало больше, а спрос – ниже. В ближайшей перспективе нельзя исключать некоторой дальнейшей коррекции цен на рынке жилья, особенно если безработица будет расти сильнее, чем ожидается, а чувство уверенности желающих купить квартиру останется слабым. Однако спад вряд ли продлится долго.

Мы ожидаем, что в следующем году темпы роста заработной платы замедлятся, но останутся высокими. Благодаря снижению ставки Euribor и улучшению соотношения зарплат и цен на квартиры, в следующем году доступность квартир немного улучшится. Вероятно, доступность жилья начнет значительнее улучшаться, когда Европейский центральный банк начнет снижать процентные ставки.

Согласно прогнозу Swedbank, Европейский центральный банк начнет снижать процентные ставки в апреле следующего года и доведет ставку по депозитам до 2,5% к концу следующего года. Снижение ставок также должно оказать положительное влияние на активность на рынке квартир, но только в том случае, если чувство уверенности также начнет повышаться. Но в ближайшей перспективе на рынке квартир продолжатся спокойные времена.

Доступность квартир в других балтийских столицах также начала улучшаться

Согласно индексу Swedbank, в III квартале доступность квартир достигла дна также в Риге и Вильнюсе, поскольку наибольшее влияние на доступность жилья за последние полтора года оказал рост процентных ставок. В Вильнюсе квартиры в среднем перестали быть доступными уже с I квартала этого года. Однако, в отличие от Таллинна и Вильнюса, квартиры в Риге в III квартале оставались в среднем доступными, поскольку наибольшую долю сделок здесь составляют более дешевые квартиры вторичного рынка.

* Индекс доступности жилья в странах Балтии от Swedbank рассчитан на основе данных о домохозяйстве с доходом, равным 1,5 средней чистой заработной платы, желающем приобрести квартиру площадью 55 м². Доступность жилья определяется как ситуация, при которой выплаты по кредиту в течение 30 лет при 15%-ном финансировании покупки недвижимости составляют 30% от чистого дохода домохозяйства.