Эксперт: значительное падение цен на недвижимость в следующем году маловероятно

Новая недвижимость в Таллинне. Иллюстративное фото. Фото: Shutterstock

В этом году покупка жилья в ипотеку становится все более недоступной для семей из-за роста ставки Euribor. Сильно пострадали продажи новостроек, но падение спроса не привело к значительному снижению цен на недвижимость. Урмас Уйбомяэ, исполнительный директор Kinnisvara24, и Михкель Элисте, аналитик Arco Vara, объясняют, достиг ли рынок жилья дна в 2023 году и начинает ли стабилизироваться сейчас.

«Если посмотреть на рынок недвижимости с точки зрения количества продаж, то к концу 2023 года дна мы пока не достигли», - говорит Элисте. Это связано в первую очередь с тем, что относительно скромные темпы бронирования новых квартир превратятся в сделки только в 2024 году, и это падение не будет компенсировано небольшой тенденцией к росту на вторичном рынке квартир. В Таллинне, например, в этом году объем бронирования новых квартир упал почти на 75% по сравнению с пиком до пандемии. В то же время падение активности на вторичном рынке в годовом исчислении составило всего 15%.

«Статистика Kinnisvara24 показывает, что за год количество предложений увеличилось на 10%. В течение долгого времени в новостройках не хватало квартир», - сказал Уйбомяэ.

Если в начале 2023 года цены на недвижимость начали стремительно падать, в основном из-за сезонного фактора, обусловленного вторичным рынком, то со второго квартала, несмотря на ухудшение экономической ситуации, цены выросли.

На портале Kinnisvara24 средняя цена квадратного метра таллиннских квартир за год выросла на 3% и составила 3 501 евро. Стоимость квартир в Пярну и Тарту также выросла на 3% и 1% соответственно. В то же время, запрашиваемая цена за квартиру в Нарве на 5% меньше, чем год назад. В целом по Эстонии средняя цена квадратного метра продаваемых квартир за год снизилась более чем на 7%.

«Значительного падения цен не произошло, и вряд ли произойдет в ближайший год, хотя потенциальные покупатели недвижимости и ждали этого», - сказал Элисте. По его словам, цены не упали потому, что количество предложений жилой недвижимости по сути не увеличивалось в течение года.

«Если в следующем году спрос останется на том же уровне, будет сложно найти факторы, которые спровоцируют резкое падение цен. Однако из-за низкой эффективности рынка недвижимости негативные последствия для экономики могут проявиться в первой половине следующего года, поэтому нельзя исключать умеренного снижения цен до 5% в первом квартале», - прогнозирует Элисте.

Недвижимость покупают более обеспеченные люди

Хотя банки утверждают, что у большинства семей уже больше года нет средств на покупку жилья в новом многоквартирном доме, да и квартиры на вторичном рынке стали  недоступны для многих таллиннских семей, эта тенденция не повлияла на рынок недвижимости. И это в условиях, когда безработица начала расти чуть более быстрыми темпами, а потребительское доверие снова ухудшилось.

Элисте утверждает, что значительная часть населения, которую в первую очередь затрагивают подобные события, никогда не была потенциальными покупателями на рынке недвижимости, и потому их показатели не влияют на рынок в целом. В 2023 году недвижимость будут покупать в основном люди с доходами выше среднего, для которых небольшое удорожание кредита не станет слишком тяжелым бременем.

Наибольший спад в 2023 году был отмечен среди нового жилья. Например, в третьем квартале было куплено всего 785 новых квартир, согласно данным Земельного кадастра. В последний раз так мало новых квартир было продано за квартал 2019 года. «Хотя застройщики предлагают бесплатные парковочные места, кухонную мебель или снижают цену на квартиру примерно на 5%, чтобы привлечь покупателей, те, кто купил бы такую недвижимость сейчас, не считают снижение цен существенным аргументом», - говорит Элисте.

Застройщики выводят новые квартиры на рынок аренды

Поскольку около трети новых многоквартирных домов в настоящее время не продаются, застройщики в последние месяцы начали сдавать большое количество квартир в аренду, чтобы сократить убытки. «В результате появления новых квартир на рынке аренды средняя цена квадратного метра предложений по аренде в столице выросла примерно на 4% до 14,1 евро», - комментирует Уйбомяэ. Цена предложений аренды в Тарту также выросла на 2%, но средняя цена в целом по Эстонии осталась на уровне прошлого года.

В то же время большое количество покупателей арендной недвижимости ушло с рынка, так как арендные ставки в крупных регионах не выдерживают конкуренции даже со сберегательными ставками. Однако, по словам Элисте, в Эстонии все еще есть регионы, где инвестиции в недвижимость продолжают приносить хорошую прибыль.

Рынок частного жилья тоже впал в так называемую «кому». Например, в Таллинне количество сделок с частными домами упало практически до того же уровня, что и в 2008 году. По мнению Элисте, рынок частного жилья лучше развивается в районах с более низкой стоимостью. «Однако я с оптимизмом смотрю на рынок частных и рядных домов в ближайшие годы, поскольку поколение "поющей революции", которое привело рынок квартир к пику в прошлом десятилетии, достигает возраста, когда люди хотят купить дом в качестве своего следующего жилья», - прогнозирует Элисте.