ПРОГНОЗ НА 2024 ГОД ⟩ Восстановление рынка недвижимости начнется с таллиннских спальных районов

Мустамяэ. Снимок иллюстративный. Фото: Екатерина Чернова.

Исполнительный директор Kinnisvara24 Урмас Уйбомяэ и аналитик Arco Vara Михкель Элисте объясняют, как в начале года на рынок жилья повлияют переизбыток новостроек и ожидаемое снижение Euribor на один процент.

«В связи с негативными событиями в экономике я не исключаю умеренного снижения цен на рынке недвижимости до 5% в первом квартале года», - прогнозирует Элисте. По его словам, восстановление рынка зависит от скорости и степени снижения стоимости кредитных денег.

«Согласно прогнозам банков, с апреля Euribor начнет снижаться в сторону 3%. Таким образом, ежемесячный платеж по среднему жилищному кредиту в 100 000 евро уменьшится примерно на 55-60 евро. Это принесет некоторое облегчение заемщикам и, будем надеяться, постепенно повысит активность новых сделок», - отметил Уйбомяэ.

С учетом общей макроэкономической ситуации и соответствующих прогнозов, по мнению Элисте, позитивные изменения должны постепенно достичь рынка жилья со второй половины года, но на начальном этапе существенных изменений не будет: «В первую очередь восстановится вторичный рынок квартир в спальных районах, поскольку с позапрошлого года он пострадал сильнее всего и цены на такие квартиры также пережили наибольшее падение».

Однако, по мнению экспертов, рынок новостроек в этом году не нормализуется. В прошлом году бронирование новых квартир в Таллинне снизилось почти на 75% по сравнению с пиком трехлетней давности, и сегодня около трети жилых площадей в новых многоквартирных домах зачастую не проданы. По словам Элисте, он также не видит факторов, которые при нынешнем уровне спроса заставили бы застройщиков снижать цены на новые квартиры больше, чем раньше, поскольку предложение нового жилья за год практически не увеличилось.

Увеличение количества ходатайств о разрешениях на строительство и их выдачи свидетельствует об активном планировании, но, с другой стороны, финансирование новостроек банками сократилось, а начало строительства новых проектов все чаще откладывают. Поскольку покупателей новых квартир стало меньше, по словам Элисте, строить новое жилье в прежнем объеме нецелесообразно.

«В ряде небольших городов Эстонии застройщики уже столкнулись с проблемами ликвидности, а в Харьюмаа, как и ожидалось, стало увеличиваться количество банкротств и исполнительных производств в связи с проектами на незастроенной земле», - Элисте указал на связанные с падением рынка проблемы. В конце прошлого года, чтобы сократить убытки, некоторые застройщики начали массово сдавать пустующие квартиры в аренду.

Поскольку рынок аренды сейчас перенасыщен, не стоит ожидать, что цены на аренду начнут расти раньше осени. Во второй половине лета студенты вновь начнут искать новое жилье в Таллинне и Тарту, и это несколько повысит цену.

«Однако в очень долгосрочной перспективе цены на аренду продолжат расти, поскольку собственники пытаются переложить на арендаторов увеличившиеся из-за роста Euribor затраты по кредитам, а на стоимость аренды также оказывает влияние общая инфляционная среда», - сказал Элисте.