Развенчиваем популярные мифы о процентах по жилищному кредиту

Руководитель направления жилищного кредитования Coop Pank Карин Осипова. Фото: Ardo Kaljuvee

Жилье с помощью жилищного кредита приобретают около половины жителей Эстонии, поэтому изменения ставки Euribor затрагивают очень многих. Хотя о процентах по жилищным кредитам в последнее время говорят постоянно, трудно точно понять, как именно формируется ежемесячный платеж по кредиту.

Руководитель направления жилищного кредитования Coop Pank Карин Осипова указала на пять распространенных заблуждений относительно Euribor и объяснила, когда снижение Euribor отражается на выплатах по кредиту.

Миф 1: у каждого банка свой Euribor по жилищному кредиту

Это не так. Euribor - общеевропейская межбанковская процентная ставка, на основании которой ведущие европейские банки предлагают друг другу срочные депозиты на свободном денежном рынке. Хотя действующие в Эстонии банки могут иметь разные источники мониторинга Euribor, значение Euribor в конкретный день всегда одинаково для всех. Например, 4 января 3-месячная ставка Euribor составляла 3,922%, 6-месячная ставка – 3,873%, а 12-месячная ставка – 3,544%. За изменением ставки можно следить на официальном сайте Euribor ЗДЕСЬ. 

Хотя ставка Euribor одинакова в каждом банке, банки могут предлагать разные проценты по жилищному кредиту, поскольку проценты состоят как из Euribor, так и из банковской маржи, и оба этих показателя влияют на сумму погашения кредита. Предлагаемая банком маржа зависит от стратегии банка, склонности к риску и конкурентных условий на рынке. Поэтому, чтобы получить лучшее предложение, всегда следует ходатайствовать о кредите во всех банках и сравнивать, помимо процентов, плату за договор и другие связанные с кредитом расходы, или предлагаемые банками скидки.

Миф 2: поскольку Euribor снизился, ежемесячный платеж по моему кредиту также должен уменьшиться

Ежедневные изменения Euribor фактически не влияют на выплату по кредиту. Если базовая процентная ставка кредитного договора равна, например, 6-месячному Euribor, Euribor для плательщика кредита меняется каждые полгода, начиная с момента заключения кредитного договора. Если базовой процентной ставкой является 12-месячная ставка, то Euribor в кредитном договоре меняется раз в год. В каждом кредитном договоре также указаны точные даты изменения Euribor, но ставкой, которая устанавливается при изменении, обычно является Euribor на один или два дня раньше. То, за какой именно день ставка Euribor используется, также указано в кредитном договоре.

Таким образом, ставка Euribor меняется для получателя жилищного кредита только в момент, согласованный в кредитном договоре, а не тогда, когда ставка Euribor повышается или снижается.

Чтобы точнее планировать платежи по кредиту, стоит проверить даты изменения Euribor в кредитном договоре. Банки обычно также отображают все важные данные в интернет-банке. 

Миф 3: согласно моему кредитному договору сегодня снизилась ставка Euribor, и поэтому сразу уменьшится и ежемесячная плата

Проценты по кредиту всегда рассчитываются и выплачиваются за прошедший месяц, когда еще действовала ставка Euribor предыдущего периода. Если ставка Euribor в кредитном договоре меняется сегодня, то ее изменение отразится на сумме платежа по кредиту лишь в следующем месяце. Например, если, согласно договору, следующая дата изменения Euribor приходится на 20 января, то первый изменившийся ежемесячный платеж можно будет осуществить не раньше 20 февраля.

Миф 4: текущие изменения Euribor не касаются жилищных кредитов, выданных пять лет назад

В этот миф верят в основном те, кто заключил договор жилищного кредита лет десять назад и в течение длительного времени сталкивался с ситуацией, когда изменения в Euribor не влияли на размер ежемесячного платежа по кредиту. Это происходило потому, что в течение длительного периода Euribor был отрицательным. В кредитных договорах отрицательный Euribor чаще всего приравнивается к нулю, и поэтому изменения Euribor в этот период не влияли на ежемесячные платежи заемщиков.

В последние годы, когда Euribor снова стал больше нуля, ежемесячная плата меняется и для ранее взятых жилищных кредитов, договоры которых привязаны к Euribor.

Миф 5: если банк захочет, он может снизить ставку Euribor

Снизить Euribor не может ни один отдельный банк, поскольку это общеевропейская межбанковская процентная ставка, формирующаяся в соответствии с тем, что ведущие европейские банки предлагают друг другу срочные депозиты на свободном денежном рынке. Больше всего на колебания Euribor влияют решения Европейского центрального банка в области денежно-кредитной политики.

Вместе с тем, по согласованию с заемщиком банк может изменить вид установленной в кредитном договоре базовой процентной ставки. Например, заемщик и банк могут договориться о замене 6-месячного Euribor на 3- или 12-месячный Euribor.

По согласованию с банком также возможно изменение применимой к кредиту маржи риска, которая составляет значительную часть выплат по кредиту. Обычно снижение маржи риска предполагает, что пользователь жилищного кредита демонстрировал образцовое платежное поведение и что его доходы и/или залоги значительно увеличились по сравнению с периодом, когда был заключен кредитный договор, и, следовательно, связанные с кредитом риски для банка уменьшились. Изменения кредитного договора, как правило, являются платными, и потому заемщику следует тщательно просчитать их выгоду.