/nginx/o/2022/03/07/14412109t1h16fe.png)
Хотя в прошлом году спрос на коммерческие помещения упал, в этом году будет построено несколько новых офисных зданий, поскольку потребность в современной, расположенной в центре коммерческой недвижимости никуда не исчезла. По данным Kinnisvara24 и анализа RE Kinnisvara, спрос на складские помещения также увеличился.
По словам партнера RE Kinnisvara Анди Плесковски, в одном только Таллинне планируется построить несколько сотен тысяч квадратных метров новых офисных площадей: «Поскольку предложение в сфере коммерческих площадей сейчас превышает спрос, планы девелоперов в течение года могут измениться. Поэтому важнее следить за теми проектами, строительство которых уже началось, и где большая часть площадей уже охвачена договорами аренды. В настоящее время в столице ведется строительство 55 тысяч квадратных метров коммерческих площадей, которые будут сданы в 2024 году».
Более половины из них приходится на Arter Kvartal в самом центре Таллинна, завершение которого запланировано на осень. Из крупных проектов в стадии строительства также находится новый головной офис Wise – коммерческое здание площадью 30 000 м2 на улице Вольта в Пыхья-Таллинне.
Плесковски отметил, что прошлый год можно считать завершением восходящего цикла на рынке коммерческой недвижимости. «До прошлого года на рынке коммерческой недвижимости постоянно росли как объем предложения, так и уровень цен. Это стало возможным благодаря высокому спросу и активному заключению сделок. В прошлом году активность упала – прежде всего на рынке аренды офисных помещений. Поскольку процентные ставки резко выросли, инвестиции в новые коммерческие помещения также оказались очень скромными».
Однако спрос на качественные, современные коммерческие помещения по-прежнему сохраняется. По словам исполнительного директора портала Kinnisvara24 Урмаса Уйбомяэ, в январе Kinnisvara24 предлагает в аренду примерно столько же коммерческих помещений, сколько и год назад – на портале размещено 3267 объявлений о коммерческой недвижимости. «Хотя спрос на более старые коммерческие помещения упал, новые офисы в хорошем месте и с низкими дополнительными затратами быстро находят арендаторов. В результате баланс предложений не изменился», - отметил Уйбомяэ.
По мнению Плесковски, при анализе состояния рынка офисных помещений необходимо различать объекты разного уровня. «В своей работе мы делим коммерческую недвижимость на помещения классов А, В и С – по качеству и местоположению. Спрос и предложение на современные, удачно расположенные помещения класса А в хорошем балансе, переизбытка предложения нет. Количество вакантных площадей стало увеличиваться в офисных зданиях более низкого класса, в которых на современном рынке труднее вновь сдать в аренду освободившиеся помещения».
В Таллинне RE Kinnisvara проводит мониторинг свыше 300 наиболее известных офисных зданий. Статистика компании демонстрирует, что вакантность недвижимости класса А составляет менее 10%, класса В – 5–15%, класса С – 10–20%. «В ближайшие шесть месяцев можно ожидать рост количества вакантных площадей во всех сегментах, но наибольшие изменения ждут здания классов B и C», - добавил Плесковски.
По словам Урмаса Уйбомяэ, наибольший спрос в Таллинне наблюдается в офисных зданиях, расположенных в центре города, в Пыхья-Таллинне, а также по периметру центра города. В других городах самый высокий спрос отмечается в центре. «Долгое время пустуют коммерческие помещения в старых офисных зданиях, расположенных вдали от центра города, например, в спальных районах, а также в зданиях, владельцы которых пассивны и не хотят модернизировать свою собственность и идти в ногу с меняющимися потребностями арендаторов», - сказал Урмас Уйбомяэ.
Он считает, что переоборудовать все старые офисные здания в современные того же предназначения нецелесообразно, может быть разумнее использовать их для других целей: «Есть примеры того, как бывшее офисное здание обретает новую жизнь либо в качестве жилого дома, либо как коммерческое здание другого назначения».
На рынке складских помещений свободных площадей в последние годы очень мало. «Многие складские здания на 100% сданы в аренду годами – как только какое-то помещение освобождается, сразу же находится новый арендатор. Существует спрос на старые и более доступные складские помещения, а также на новые многофункциональные проекты типа stock-office», - рассказал Анди Плесковски. За предыдущие два года в Харьюмаа было выведено на рынок почти 200 000 м2 складских площадей и проектов stock-office, большая часть которых к моменту завершения строительства уже была сдана в аренду, то есть заказчик был вынужден определяться с выбором еще до окончательной готовности здания.
«Хотя в секторе складских и производственных помещений также существует определенная неуверенность в будущем, несколько опытных и сильных девелоперов недавно начали строительство новых проектов в Харьюмаа. Это означает, что в 2024 году будет сдано почти 80 000 м2 новых площадей. Некоторые из них – здания, построенные по специальному заказу для единственного якорного арендатора», - отметил Плесковски. На рынке складских и офисных помещений преобладающей формой сделки является договор аренды, поскольку предложений о продаже мало.
«Профессиональные девелоперы предпочитают долгосрочный и стабильный приток средств от аренды. При сегодняшних ценах на землю и строительство, а также с учетом стоимости финансирования строить объекты на продажу не выгодно, да и покупателей на этом уровне цен нет. Существуют отдельные объекты, где можно приобрести часть здания, но в основном это проекты, ориентированные на малые предприятия и мелких инвесторов», - пояснил Уйбомяэ.
Планирование и строительство крупного коммерческого здания занимает два – три года. Если строительство уже началось, то на завершение работ уходит в среднем 18 месяцев. Таким образом, новые коммерческие здания, заложенные в этом году, будут сданы не раньше следующего. «Завершение проектов часто занимает больше времени, чем планировалось. Например, некоторые здания, запланированные на 2023 год, будут завершены только в этом году, а ряд зданий, первоначально запланированных на 2024 год, не будут сданы до 2025 года», - сказал Анди Плесковски.
/nginx/o/2023/04/26/15281959t1ha5e9.jpg)
Поскольку планирование и строительство новых крупных зданий – длительный процесс, девелоперам сложно уловить лучшую фазу рынка, то есть вывести предложение на рынок в фазе его роста. В отношении небольших зданий такой расчет сделать проще. Плесковски прогнозирует, что несколько небольших и средних проектов будут приостановлены до тех пор, пока не изменится рыночная ситуация или не будет найден якорный арендатор: «Крупные же проекты с хорошим расположением в портфелях сильных застройщиков будут выведены на рынок по плану, а это значит, что с большой вероятностью в ближайшие годы в центре Таллинна появится очередное высотное здание».
По мнению Плесковски, профессиональные инвесторы по-прежнему имеют возможность пополнить свои портфели за счет покупки новых объектов: «По сравнению с жилой недвижимостью коммерческая в еще большей степени представляет собой игру чисел. Приобретаемая недвижимость должна приносить инвесторам ожидаемый доход или иметь явный потенциал. Хотя на рынке жилой недвижимости часто встречаются примеры, когда мелкие инвесторы просто вкладывают деньги в недвижимость во имя будущего, ожидая, что ее стоимость со временем вырастет, в сфере коммерческой недвижимости сделки не заключают, если расчеты не показывают отдачи».
Урмас Уйбомяэ добавил, что, поскольку процентные ставки по кредитам сегодня уже уменьшились и прогнозируется их дальнейшее снижение, в этом году может произойти определенное оживление инвестиций в коммерческую недвижимость.