Эксперт: как вывести дополнительный залог из договора по жилищному кредиту

Таллиннская новостройка. Снимок иллюстративный. Фото: Вера Копти.

По словам руководителя отдела розничных банковских услуг Luminor Танеля Ребане, доля заявок на получение жилищного кредита с использованием дополнительного залога в последние годы сократилась. В основном это связано с тем, что условия по дополнительному залогу со временем ужесточились.

Дополнительным обеспечением кредита может быть недвижимость, принадлежащая заемщику или его родителям. «В последнем случае также оценивается кредитоспособность родителей, чтобы убедиться, что они смогут сами выплачивать кредит в случае непредвиденных обстоятельств. Это связано с тем, что реализация недвижимости всегда является последним вариантом в случае возникновения трудностей. Кроме того, все большее значение приобретает местоположение недвижимости», – говорит Ребане.

Ограничительные условия снизили долю дополнительного залога, использующегося при выдаче кредитов на покупку жилья, но все еще существуют ситуации, когда имеющаяся недвижимость может быть успешно использована в качестве дополнительного залога. Например, это обычно происходит, когда человек хочет купить новое жилье, но старое оставить для сдачи внаем.

По словам Ребане, использование залога уместно и при покупке недвижимости на будущее, например, для загородного дома или для детей, поскольку это расширяет возможности соискателя кредита. «Это очень хороший вариант для использования при покупке второй или третьей недвижимости. Это – обычная практика, но следует иметь в виду, что в таком случае необходима способность обслуживать несколько кредитов одновременно», – говорит руководитель отдела розничных банковских услуг Luminor.

Когда можно продать дополнительный залог по жилищному кредиту?

Поскольку кредиты на покупку жилья часто оформляются на несколько десятилетий, может возникнуть вопрос: что будет, если вы захотите продать недвижимость, которая служит дополнительным залогом по кредиту? По словам эксперта, иногда продажа дополнительного залога действительно происходит и является обычной ситуацией с точки зрения банка. В таких случаях необходимо учитывать рыночную стоимость недвижимости и соотношение между суммой кредита и стоимостью залога.

«Если вы хотите исключить залог из кредитного обязательства, остаток по кредиту на оставшуюся недвижимость, как правило, не должен превышать 85% от стоимости недвижимости», – объясняет Ребане. Он привел пример: если кредит в размере 200 000 евро был взят на купленную квартиру, но сейчас она стоит 236 000 евро, то критерий 85% соблюден. В этом случае дополнительный залог можно исключить, и кредит можно продолжать обслуживать в обычном режиме.

Высвобождение дополнительного залога обычно вызывает наибольшие трудности в начале срока действия кредитного договора, поскольку погашение кредита было только начато, и критерий 85% может быть не соблюден. Однако если кредит погашался более пяти лет, то, скорее всего, таких ограничений нет, поскольку остаток по кредиту уменьшился в достаточной мере, а стоимость имеющейся недвижимости, скорее всего, увеличилась.