Полезные советы: как и когда начинать реновацию многоквартирного дома

Дом в Таллинне в процессе реновации. Фото: Вера Копти.

В последние годы правления и члены многих квартирных товариществ оказались перед непростым решением: когда именно пора начинать ремонт дома? Причиной переноса работ стал стремительный рост цен на строительство, что сделало невозможным прогнозирование при составлении бюджета работ. Нерешительность товариществ усугублялась быстрым ростом процентных ставок по кредитам и общим охлаждением экономики, что ставило под удар любые дополнительные расходы. С другой стороны, рост цен на энергоносители заставил искать пути экономии затрат.

По словам руководителя по работе с бизнес-клиентами Coop Pank Вилли Хунта, сегодня ситуация изменилась: «Официальная статистика показывает, что рост индекса цен на строительство остановился, но реальные цены на строительные работы, которые предлагают квартирным товариществам, сейчас существенно ниже, чем, например, год назад. Поэтому сегодня в выигрыше оказываются товарищества, которые год назад начали подготовку проектов реконструкции и теперь могут начинать». Он добавил, что реновация старых многоквартирных домов необходима, прежде всего, для улучшения качества жизни проживающих в них людей.

Руководитель по работе с бизнес-клиентами Coop Pank Вилли Хунт. Фото: личный архив.

Ведется множество дискуссий о том, могут ли окупиться – и когда именно – инвестиции в реконструкцию. Хунт отметил, что, хотя ремонт может временно увеличить выплаты жильцов в ремонтный фонд, он поможет сэкономить значительно больше денег в будущем.

«Например, если товарищество примет решение не заменять крышу, срок эксплуатации которой в настоящее время подходит к концу, в будущем ремонт крыши и конструкций здания, пострадавших в результате протечек воды, могут оказаться значительно дороже. Отремонтированный жилой дом также увеличивает ценность и цену недвижимости, поэтому от этого выигрывают все собственники квартир», - объяснил Хунт.

Он добавил, что товарищества часто хотели бы заняться ремонтными работами, но не знают, что и в каком порядке делать: должны ли перед обращением в банк быть готовы проект и предложения по строительству? По словам Хунта, на первый контакт с банком стоит выходить как можно раньше, например, когда впервые возникает идея ремонта.

«Связанные с кредитованием проекты квартирных товариществ зачастую осложняются для заявителя объемом документов, которые необходимо предоставить в банк для оформления кредита. Но важно знать, что никто не ожидает, что товарищества сами разберутся, каких документов от них ждут. Я рекомендую представителю товарищества обращаться в банк, как только возникнет идея ремонта», - сказал Хунт.

Таким образом, банк сможет объяснить весь процесс и даже предложить образцы правильного оформления протоколов товарищества, а на основе фотографий предоставить ориентировочную оценку общей стоимости работ еще до заказа проекта ремонта. Все это помогает существенно сэкономить время товарищества и заранее начать планирование финансов. Например, все больше товариществ решают увеличивать отчисления в ремонтный фонд постепенно – уже за год-два до начала ремонтных работ. С одной стороны, это позволяет владельцам квартир привыкнуть к большим расходам и лучше планировать свои личные финансы, а с другой – помогает товариществу собрать необходимое самофинансирование.

Для товариществ корректировка ремонтного фонда, безусловно, является большим вызовом, поскольку спрогнозировать точное движение ставки Euribor очень сложно. «Однако, широко обобщая, можно отметить, что по сравнению со временем, когда ставка Euribor нулевой, для обслуживания кредита, например, по ставке Euribor в 3,5% товариществам приходится вносить почти на 45% большие ежемесячные платежи», - сказал Хунт.

Если при ставке Euribor в 0% товарищество взимало с собственников квартир в ремонтный фонд по 0,64 евро за квадратный метр, то при ставке 3,5% взносы составляют уже по 0,92 евро за метр. Это примерный расчет, не учитывающий другие влияющие на выплаты по кредиту факторы, такие, например, как остаток и срок погашения кредита. Если квартирное товарищество не уверено, как именно оно должно собирать ремонтный фонд и какова реальная возможность обслуживания кредита, банк поможет выполнить нужные расчеты.

Вилли Хунт добавил, что хотя Coop Pank готов кредитовать реновацию многоквартирных домов даже без самофинансирования товарищества, наличие самофинансирования помогает снизить кредитную маржу банка.

Предлагаемый Coop Pank на длительный срок кредит для квартирных товариществ с выгодной процентной ставкой предназначен для ремонта многоквартирных домов и повышения их энергоэффективности. Энергоэффективный дом экономит электроэнергию, расходы жильцов на отопление в холодный период сокращаются.

«Преимущество Coop Pank состоит в том, что мы не требуем от товариществ ходатайствовать о получении энергетической маркировки, что требует значительных дополнительных затрат. Например, если товарищество решит сменить крышу и попутно утеплить чердак, мы будем считать это энергосберегающим решением и готовы предложить график кредитования на 30 лет вместо обычных 20 лет», - отметил Хунт.

При этом для Coop Pank не имеет значения, хочет товарищество заказать все ремонтные работы у одной строительной компании сразу или заказывает каждую работу у разных строителей. По словам Хунта, небольшие товарищества, имеющие до десяти квартир, предпочитают последнее решение: «Мы часто выдаем кредиты небольшим квартирным товариществам, которые в целях экономии предпочитают привлекать несколько различных строительных предприятий».

Новая крыша, обновленный фасад, отремонтированные лестничные клетки, новые окна, обновленная система электроснабжения и отопления увеличивают общую стоимость квартир. Поэтому ремонт может по многим причинам мотивировать всех собственников квартирных товариществ.

Какие документы необходимы товариществу для ходатайства о кредите

• Собственно ходатайство банку.
• Протокол общего собрания квартирного товарищества, где зафиксировано решение о взятии кредита. К протоколу также должен быть приложен лист регистрации членов, принявших участие в общем собрании. Попросите у Coop Pank образец протокола.
• Годовые отчеты за последние два финансовых года, а также баланс за текущий финансовый год и отчет о прибыли по состоянию на конец последнего квартала.
• Краткое описание запланированных работ, бюджет, график, копии предложений по строительству, при необходимости проекты и разрешение на строительство.
• Отчет о задолженности по квартирам.
• Выписка с расчетного счета (счетов) квартирного товарищества не менее чем за последние 6 месяцев, если квартирное товарищество не является клиентом Coop Pank.
• Выписка из крепостной книги о собственниках квартир.
• Хозяйственный план, включающий запрашиваемый кредит.
• Последние счета от крупных поставщиков услуг, демонстрирующие отсутствие задолженностей.
• При необходимости экспертиза или энергетический аудит здания.

На каких условиях жилищное товарищество получает кредит?

• Сумма кредита может составлять до 100% стоимости выполняемых работ.
• Продолжительность кредитного графика может составлять до 20 лет и максимум 30 лет в отношении работ по повышению энергоэффективности.
• Сумма кредита выплачивается на основании счетов и актов на расчетный счет товарищества в Coop Pank.
• Во время выполнения ремонтных работ можно использовать до 12 месяцев платежного отпуска.
• Проценты: 6-месячный Euribor + рисковая маржа.
• Квартирное товарищество должно быть зарегистрировано не менее чем за 6 месяцев до подачи ходатайства о кредите.
• В квартирном товариществе должно быть не менее трех квартир.
• Задолженность членов перед товариществом не может составлять более 10% от общей суммы счетов за последние 6 месяцев.
• Отсутствие просроченной задолженности по платежам перед кредитно-финансовыми организациями, налоговым департаментом и оказывающими коммунальные услуги предприятиями.

Залог

• Залог имущественных прав по обязательствам членов квартирного товарищества.
• Поручительство KredEx, поручительство частного или юридического лица, срочный депозит или ипотека на недвижимость.