Эксперт: почему цены на недвижимость в Эстонии упали не так сильно, как ожидалось

Многоэтажные жилые дома. Снимок иллюстративный. Фото: Eero Vabamägi

По мнению Игоря Хабала, члена правления бюро недвижимости Uus Maa, в основе того, что цены на недвижимость в Эстонии остаются на том же уровне, лежат три фактора, которые продолжат влиять на рынок и в этом году.

По словам Игоря Хабала, в Эстонии цены на недвижимость упали меньше, чем в среднем по Европе. «В статистику прошлого года, в раздел новостроек попало значительное количество ранее заключенных сделок, что исказило реальную картину, на самом же деле, среднее снижение составило 5-7%. В то же время в Германии цены на недвижимость упали на 10%, а в Швеции даже на 10-15%. Учитывая, что экономический спад в Эстонии является самым глубоким в еврозоне, люди ожидают больших изменений и в сфере недвижимости, но против этого работают три важных экономических фактора», – сказал Хабал.

«Первая причина – сильный рынок труда. Да, уровень безработицы немного вырос, сейчас он составляет 8%, а может достичь и десяти процентов из-за увольнений, имевших место в начале года, но, на самом деле, более важная сторона медали – высокая занятость. Заработную плату получают около 700 000 человек, эта цифра за последние годы выросла почти на 50 000, и рынок труда в целом хорошо держится», – добавил Хабал.

«Целью повышения ставки Euribor центральными банками было охлаждение экономики и инфляции, что в определенной степени сработало, и экономику не сломало. Экономика работает, но более медленными темпами. Учитывая, что наши основные целевые рынки, такие как Финляндия и Швеция, вероятно, столкнутся с экономическим спадом в этом году, можно сказать, что экономика Эстонии, на самом деле, хорошо справилась, и люди могут продолжать делать выплаты по своим кредитам. Вынужденных продаж, сравнимых с теми, что были во время кризиса недвижимости в 2007-2008 годах, сейчас нет, что поддерживает и рынок, и цены», - сказал Хабал.

По мнению члена правления Uus Maa, второй причиной стабильности цен является относительно низкий уровень обязательств населения относительно заработной платы. «Согласно постановлению Eesti Pank, банки должны исходить из того, что на момент получения жилищного кредита все кредитные обязательства человека суммарно не должны превышать 50% от чистого дохода. В 2022 году в среднем обязательства всего населения Эстонии находились на уровне 55% от доходов, а в европейском контексте это достаточно безопасный показатель (средний показатель по ЕС — 71,5%), который также указывает на то, что вероятность возникновения у людей проблем с платежами по кредитам довольно мала. В Финляндии и Германии доля обязательств составляет более 70% от дохода, а в Швеции, например, более 170%. Это означает, что в других странах кредиты даются и берутся легче, а чистые активы людей, как правило, остаются в минусе, то есть общая сумма обязательств превышает стоимость активов», – сказал Хабал.

«В Эстонии доля самофинансирования при покупке недвижимости относительно велика – в среднем 67% необходимой суммы берется в кредит, и треть оплачивается из собственных средств. И это при том, что Eesti Pank разрешает предоставлять кредиты с 15-процентной долей самофинансирования. Это говорит о том, что люди при получении жилищного кредита не хотят брать максимально возможную сумму, предпочитая уменьшить свои кредитные обязательства, и, следовательно, в более трудные времена будет менее вероятным то, что у них возникнет необходимость продавать свою недвижимость», - сказал Хабал.

«Несмотря на то, что в Эстонии сделки с недвижимостью по сути стали национальным видом спорта – эстонский рынок недвижимости в разрезе последних 20 лет является одним из самых активных в Европе из расчёта количества жителей – мы принимаем вполне разумные кредитные обязательства. В настоящее время высокая ставка Euribor оказывает воздействие только на 30% людей, имеющих жилищный кредит. И люди, и банки усвоили уроки кризиса 2007-2008 годов, и уже не берут на себя с лёгкостью слишком большие обязательства», – добавил Хабал.

По мнению Игоря Хабала, третьим основным фактором, поддерживающим рост цен на недвижимость, является высокий общий уровень инфляции, которая фактически означает существенное снижение цен на недвижимость, номинально оставшихся прежними. «В прошлом году инфляция составила более 9%, при этом медианная цена на квартиры статистически выросла на 5% – это означает, что в реальных ценах произошло снижение, которое продолжится и в этом году», – сказал Хабал.