Нотариус: нельзя все делать по примеру Швеции - там другое право и другие сделки с недвижимостью

Фото: Notarite Koda

По оценкам Нотариальной палаты, можно только приветствовать снижение банковской платы за услуги по рефинансированию жилищного кредита, но людям по-прежнему необходим беспристрастный и опытный консультант в лице нотариуса, который защитил бы их интересы и помог понять, какие последствия может иметь заключаемый с новым кредитором договор залога.

По словам председателя Нотариальной палаты Мерле Саар-Йохансон, кредитный рынок Эстонии в основном замедляют высокие процентные ставки и плохое состояние экономики, из-за чего кредиты становятся недоступными для населения и предприятий.

«Основная цель Банка Эстонии – поддерживать стабильность цен, а цель Финансовой инспекции – осуществлять финансовый надзор, способствовать обеспечению качества банковских услуг, а также повышать осведомленность жителей о финансовых продуктах. Мы понимаем, что Банк Эстонии и Финансовая инспекция чувствуют себя обязанными помочь улучшить ситуацию, но отстранение нотариусов от процесса рефинансирования кредитов не решит ни одну из этих крупных экономических проблем, но при этом привнесет в правовые отношения новые сложности», - сказала она.

«Цель нотариусов – обеспечить защиту прав всех сторон сделки. Отмена требования нотариального заверения договора залога не приведет к существенной финансовой экономии при рефинансировании кредита, но зато заемщик потеряет беспристрастного и компетентного консультанта, который, учитывая юридическую сбалансированность, составит текст договора по обозначенной в законе и разумной цене, а также предоставит заемщику консультацию», - заявила Саар-Йохансон.

«Если кредитор начнет заключать договор залога сам, очевидно, возрастают риски того, что предоставленный новому кредитору залог окажется слишком широким, обеспечивающим все будущие обязательства или будет содержать какие-то другие подводные камни», - отметила глава Нотариальной палаты, приведя пример ситуации, когда на основании договора залога, включающего будущие обязательства, жилье заемщика может быть продано, скажем, для покрытия задолженности по кредитной карте.

«В практике нотариусов бывало достаточно ситуаций, когда банк и клиент составляли договор, предусматривающий, что ипотека гарантирует и будущие обязательства, но, после объяснений нотариуса клиент понимал, что он хочет гарантировать лишь конкретный жилищный кредит, и договор менялся прямо на месте в нотариальном бюро», - добавила Саар-Йохансон.

Нотариус консультирует не только заемщика, поскольку зачастую по поводу рефинансирования кредита с банком общался лишь один из супругов, а в нотариальном бюро другому супругу впервые становится известно о содержании договора залога. «Например, из договора может быть исключен пункт о том, что также гарантируются финансовые обязательства паевого товарищества», - отметила председатель Нотариальной палаты.

В качестве примера Саар-Йохансон привела ситуацию, когда родители устанавливают на принадлежащую им недвижимость ипотеку, которая является гарантией жилищного кредита их взрослого ребенка: «Если ребенок рефинансирует кредит и заключит с банком новый договор залога, о содержании договора родители узнают только в кабинете нотариуса».

И Финансовая инспекция, и Банк Эстонии назвали нотариальную плату одной из возможностей экономии при рефинансировании жилищного кредита. В своем анализе Банк Эстонии указал, что нотариальная плата за сделку по рефинансированию жилищного кредита в размере 100 000 евро составляет около 200 евро, что, по оценкам, составляет 7% всех затрат на рефинансирование.

«Тут было бы неплохо объяснить, какой на самом деле будет нотариальная плата при рефинансировании жилищного кредита в размере 100 000 евро», - отметила Саар-Йохансон.

«Предположим, что сумма подлежащего рефинансированию кредита составляет 100 000 евро. Сумма ипотеки может быть в полтора раза больше суммы кредита, то есть около 150 000 евро для кредита в размере 100 000 евро. С 1 февраля прошлого года соблюдение нотариальной формы для заключения сделки о передаче ипотеки больше не требуется, однако при смене держателя ипотеки соглашение об изменении обеспеченных требований должно быть заключено в нотариально заверенной форме, плата за которое составляет немногим более 50 евро, плюс налог с оборота. На мой взгляд, имеет смысл потратить эту сумму на юридическую защищенность своего жилья на ближайшие годы», - сказала Саар-Йохансон.

«Если подготовкой договоров передачи ипотеки, содержанием договоров залога и регистровыми операциями начнут заниматься банки, мелкие кредиторы или другие заинтересованные в рефинансировании лица, они станут взимать за это плату за услугу, соответствующую рыночной цене, которая для клиента, конечно, не будет дешевле, чем установленная законом плата за оказанную нотариусом услугу.

Кроме того, как клиент, так и собственник обремененной ипотекой недвижимости останутся без беспристрастного и компетентного юридического совета, что, в свою очередь, в будущем может привести к обременительным и дорогостоящим судебным разбирательствам», - заявила Саар-Йохансон.

«Финансовая инспекция неоднократно приводила в пример практику Финляндии и Швеции, но в Финляндии и Швеции никогда не было латинского нотариата, там другое частное право и сделки с недвижимостью вообще следуют совершенно другой логике, – рассказала Саар-Йохансон. – Постоянный отъем отдельных задач у эстонских нотариусов на том основании, что их нет в соседних странах, подрывает не только силу эстонского нотариата, но и в целом силу нашей системы частного права и регистров».