Эксперты: как новая ставка налога с оборота повлияет на рынок недвижимости

Жилые дома в Мустамяэ. Снимок иллюстративный. Фото: Вера Копти.

Вступившая в силу с 1 января ставка налога с оборота в размере 22% привела к росту цен на большинство товаров и услуг. Влияние налоговых изменений на рынок недвижимости проанализировали маклер 1Partner Kinnisvara Хелена-Лаура Лесмент и руководитель по маркетингу портала Kinnisvara24 Мартин Матсберг.

По словам Мартина Матсберга, ставка налога с оборота оказывает на цены на недвижимость прямое влияние – в декабре и январе на портале Kinnisvara24 произошло изменение цен почти у сотни объектов: «Как в сфере недвижимости, так и во многих других сферах корректировка цен началась еще в декабре – продавцы готовились к предстоящему изменению налогов».

Увеличение налога с оборота в первую очередь касается сделок с объектами в новостройках, поскольку сделки с квартирами на вторичном рынке в основном заключают частные лица, на которых этот налог не распространяется.

По словам маклера 1Partner Kinnisvara Хелены-Лауры Лесмент, повышение ставки налога с оборота не означает существенных изменений для продавцов: «Повышение цен на 2% – не слишком большое изменение при продаже новых квартир и домов, поскольку цена на недвижимость и так ежегодно меняется более чем на 2%. Например, в период с 2014 по 2023 год медианная цена квадратного метра квартиры увеличивалась в среднем на 10% в год».

В качестве примера Лесмент привела изменение цен в новом девелоперском проекте Kalevi Maja, который недавно поступил в продажу. Одна из самых доступных еще оставшихся там квартир ранее продавалась по цене 205 900 евро, а после изменения налога ее цена выросла до 210 000 евро. Одна из самых дорогих квартир в том же проекте в прошлом году стоила 329 400 евро, а сейчас продается за 336 000 евро.

Повышение цен затрагивает частных лиц

Лесмент отметила, что, хотя повышение налога не привело к серьезным изменениям на рынке недвижимости, покупателям следует учитывать повышение цены на новостройки на 2%: «Как и в случае других товаров и услуг, увеличение налогового бремени перекладывается на покупателей и отражается в качестве части обычного ежегодного изменения средней цены. Например, при продаже квартиры стоимостью 360 000 евро эффект от изменения налога составит около 6 000 евро».

По мнению Лесмент, едва ли застройщикам удалось воспользоваться переходным периодом изменения налога в свою пользу, закупая стройматериалы и субподрядные работы по более низкой ставке налога и продавая объекты уже по более высокой ставке.

«Застройщики связаны договорными обязательствами, в результате чего уже год-два назад при заключении обязательственно-правового договора покупатели учитывали определенную фиксированную цену продажи и срок сдачи объекта. При продаже новых проектов большую часть клиентов составляют частные лица, для которых изменение цены на 2% является прямыми издержками. В случае, если в обязательственно-правовом договоре была указана окончательная цена с учетом налога с оборота, завершенный объект будет продан заказчику по цене, зафиксированной в договоре, даже если за это время произошло изменение налога. В таком случае дополнительные расходы, возникающие в результате повышения налога, должен нести застройщик», - пояснила Лесмент.

Сделки спешили заключить до конца года

Если обязательственно-правовой договор заключали с прежней налоговой ставкой и сдача объекта планировалась на 2024 год, застройщики определенно хотели завершить сделку до конца года, чтобы уплатить 20% налог с оборота. Если же проект не был завершен, и сделка завершается в новом году, в отношении покупателя, как правило, действует согласованная в обязательственно-правовом договоре цена.

Нотариальный договор купли-продажи возникает в момент заключения между покупателем и продавцом обязательственно-правового договора об отчуждении имущества в определенный оговоренный срок по определенной оговоренной цене. Если цена продажи с налогом с оборота зафиксирована в обязательственно-правовом договоре, застройщику будет очень сложно отступить от такого договора, ссылаясь на налоговые изменения.

Исключение составляют обязательственно-правовые договоры, где цена зафиксирована, как брутто-цена, к которой прибавляется налог с оборота. По словам Лесмент, подобные соглашения заключают очень редко, поскольку налог с оборота напрямую влияет на частного потребителя, тогда как продавец-предприниматель может компенсировать это затратами: «Заключать такой договор с частными лицами не этично, и большинство застройщиков учитывают этот аспект. Вернее, вопрос решался таким образом, что, когда на этапе планирования застройки становилось ясно, что подписание нотариального договора состоится в новом году, в фиксированную цену уже было записано повышение цены на 2%. Таким образом удавалось избежать путаницы и неприятных сюрпризов для потребителя».