Продление жилищного кредита снижает ежемесячные расходы, но в каких случаях оно действительно того стоит?

Квартира. Иллюстративное фото Фото: Shutterstock

Если в результате изменения ставки Euribor ежемесячные выплаты по жилищному кредиту значительно выросли, одним из способов облегчить ситуацию является продление срока кредита. Руководитель направления жилищного кредитования Coop Pank Карин Осипова рассказала о плюсах и минусах такого шага.

Продление срока погашения жилищного кредита может имеет смысл по двум причинам. Во-первых, более длительный срок кредита означает меньшие ежемесячные платежи. Например, если остаток жилищного кредита составляет 75 000 евро, срок его погашения – 20 лет, а общая процентная ставка, включая Euribor, составляет 5,6%, то ежемесячный платеж составит 520 евро. При продлении такого кредита на 30 лет ежемесячный платеж по кредиту уменьшится на 89 евро до 431 евро.

Чем больше остаток кредита и чем короче оставшийся срок кредита, тем в больше степени продление срока погашения позволяет сократить ежемесячные платежи по кредиту. При продлении кредита в 100 000 евро с 15 лет до 25 лет ежемесячный платеж уменьшится более заметно по сравнению с предыдущим примером – с 822 евро до 620 евро, или на 202 евро. А при продлении того же кредита с 15 до 30 лет выигрыш составит уже 249 евро.

Следует учитывать, что, согласно действующим в Эстонии правилам, максимальный срок жилищного кредита может составлять до 30 лет – как при получении нового кредита, так и при продлении существующего. Кроме того, в кредитной практике банков действует общее возрастное ограничение – возраст заемщика на момент окончания срока кредита не может превышать 75 лет. Однако из обоих правил могут быть сделаны исключения. Например, ограничение в отношении срока кредита не применяется, если кредит продлевается из-за трудностей с оплатой. В отношении возраста заемщика Coop Pank также делает исключения, если они оправданы и разумны.

Ценность денег со временем снижается

Второй причиной, почему увеличение срока жилищного кредита может иметь смысл, является инфляция. Со временем ценность денег неизбежно снижается, цены растут, и в большинстве случаев для поддержания покупательной способности заработная плата также со временем увеличивается.

По данным Департамента статистики, за последние десять лет цены выросли почти на 50%. Значительная часть этого повышения была вызвана быстрым ростом инфляции, начавшимся в 2021 году, но и в другое время цены обычно растут на несколько процентов в год. Это значит, что, например, пять лет назад 300 евро были дороже, чем такая же сумма сегодня – глядя на чек из магазина и сравнивая его с чеком 2019 года, каждый, наверное, испытал это на собственном опыте.

Вероятно, подобное изменение стоимости денег мы увидим и в будущем – в 2024 году Банк Эстонии прогнозирует инфляцию на уровне 3,4%. Однако следует помнить, что рост цен – лишь половина уравнения. Хотя за последнее десятилетие цены выросли на половину, заработная плата за это же время увеличилась почти вдвое. Если в 2013 году средняя брутто-зарплата составляла 949 евро в месяц, то к 2023 году она достигла 1812 евро.

Платеж по кредиту, который в 2013 году казался очень большим, сегодня стал значительно доступнее. Можно предположить, что сегодняшний остаток кредита в размере 75 000 или 100 000 евро и связанные с ним ежемесячные платежи по несколько сотен евро в будущем будут отнимать меньшую часть дохода владельца жилья, чем сегодня. Чтобы не отставать от растущих цен, средняя зарплата также увеличивается. Кроме того, из-за совокупного эффекта инфляции и спроса растут цены на недвижимость, и поэтому остаток кредита составляет гораздо меньшую часть рыночной стоимости недвижимости.

Необходимо учитывать более высокие расходы по процентам

Хотя продление жилищного кредита снизит ваши ежемесячные платежи, первоначально оно увеличит расходы по процентам. Например, по кредиту на 20 лет с остатком кредита в 75 000 евро и общей процентной ставкой 5,6% вам придется заплатить в виде процентов около 50 000 евро. В случае продления на 30 лет общая сумма процентов составит уже 80 000 евро.

При изменении кредитного договора необходимо учитывать и плату за договор – продление срока кредита может означать единовременные траты в несколько сотен евро.

Хотя на первый взгляд кажется, что разумнее было бы выбирать более короткий срок погашения, поскольку никто не хочет платить больше процентов, следует учитывать и упомянутую выше инфляцию, которая с каждым годом снижает ценность денег. Продлив жилищный кредит, его можно использовать дольше, а сэкономленные каждый месяц деньги направлять, например, в сбережения.

Можно ли приумножить оставшиеся после обслуживания кредита деньги, быстрее, чем накапливаются проценты?

Продлевать срок жилищного кредита целесообразно прежде всего в двух случаях. Первый – необходимость, то есть если текущие высокие выплаты означают, что ваш месячный бюджет не сойдется или возникнут трудности с обслуживанием кредита.

Второй – возможность создать сбережения, воспользовавшись более низкими выплатами. Тут стоит задуматься о том, как использовать сэкономленные деньги, чтобы обеспечить себе лучшее будущее. Хотя при более низком платеже по кредиту возникает искушение пустить оставшиеся деньги на потребление, вместо этого разумно было бы взглянуть на сберегательные продукты и попытаться инвестировать таким образом, чтобы рост сбережений перевешивал более высокие процентные выплаты.

Одним из наиболее эффективных способов долгосрочного накопления является III пенсионная ступень. Она является частью пенсионной системы, но позволяет при необходимости использовать собранные деньги раньше. Вносить и снимать деньги в III ступень можно в любое время. Однако необходимо учитывать особенности налоговой системы. С платежей в III ступень можно получить возврат подоходного налога. Но если деньги изымаются из пенсионной системы досрочно, государство требует подоходный налог обратно. Следовательно, имеет смысл откладывать туда средства, которые не понадобятся в ближайшие годы.

Следует также учитывать, что в большинстве случаев значительная часть пенсионных активов инвестируется в акции, цены на которые колеблются и доходность которых не гарантирована. Налоговая политика страны также может меняться со временем, но пока предлагается возможность возврата подоходного налога, разумно ей воспользоваться – хотя бы частично.

В более короткой перспективе срочные вклады представляют хорошую возможность сбережений, с помощью которой можно заработать до 3,75% годовых с очень низким риском – например, в Coop Pank. Вне зависимости от того, на что именно будут потрачены остающиеся каждый месяц деньги, прежде чем продлевать срок жилищного кредита, следует подсчитать, сколько времени потребуется, чтобы окупились связанные с изменением договора разовые траты. Также стоит обратиться к своему кредитному управляющему, который сможет дать рекомендации относительно конкретного кредитного договора.